LE MARCHÉ DES LOGEMENTS INTERMÉDIAIRES ET ABORDABLES À L'HORIZON 2024

L'avenir du logement intermédiaire semble très prometteur. La demande pour des logements abordables en location ou en accession s'avère élevée du fait d'une déconnexion entre les revenus des Français et les prix de l'immobilier dans les grandes métropoles. Les promoteurs répondent aussi présents. Ils y voient aujourd'hui un relais de croissance bienvenu, les pouvoirs publics, soutenus par des investisseurs institutionnels, ayant créé un cadre propice à ce marché.

Pour autant, cette filière affronte quelques vents contraires. D'une part, l'accès à la ressource foncière dans de nombreuses zones tendues se durcit, sur fond de fortes réticences à la densification. D'autre part, les coûts de construction s'envolent et les charges financières s'alourdissent pour les porteurs de projets. À plus long terme, ils devront composer avec les objectifs de non-artificialisation des sols et de décarbonation du bâtiment, source d'inflation. Dès lors, comment contourner les difficultés d'accès au foncier et concevoir des programmes à faible impact environnemental ? Quels leviers sont utilisés par les bailleurs pour diversifier les financements ? Et après le dispositif du BRS, quelles innovations se dessinent sur ce marché et quelles sont ses perspectives d'ici 2024 ?

UNE ÉTUDE POUR :

Anticiper la dynamique du marché d'ici 2024

Au-delà d'une analyse complète de l'environnement réglementaire, financier et de la construction, l'étude livre des prévisions exclusives sur le développement de l'offre de logements abordables en France jusqu'en 2024 : logements intermédiaires institutionnels, logements associés aux PSL et PSLA. Le bail réel solidaire est-il voué à s'installer dans le paysage ? Et quels sont les effets de l'inflation et de la hausse des taux sur l'évolution du marché ?

Comprendre le paysage concurrentiel et le rôle des collectivités

Le rapport propose une cartographie détaillée des différents acteurs du logement intermédiaire et abordable ainsi que son écosystème : bailleurs, investisseurs, promoteurs, spécialistes du démembrement. Il passe aussi au crible les plans d'action de plusieurs collectivités pour accélérer le développement de l'offre : création d'OFS, renforcement des règles de servitude de mixité sociale.

Décrypter les enjeux et leviers de croissance des acteurs

Cette étude propose une analyse des axes de développement des acteurs sur le marché au travers d'exemples et d'études de cas. Quels sont les leviers actionnés pour diversifier les sources de financement ? Quels dispositifs innovants sont expérimentés pour accélérer la production de logements abordables ? Comment contourner les difficultés d'accès au foncier et concevoir des programmes à faible impact environnemental ?

1. LE RÉSUMÉ EXÉCUTIF

En quelques pages, le résumé exécutif vous donne accès aux conclusions de l'étude à travers :

• Une synthèse opérationnelle pour comprendre les perspectives de développement de l'offre de logements intermédiaires et abordables ainsi que les stratégies des acteurs pour accélérer sur ce segment d'activité

• Des chiffres clés autour du marché et de sa dynamique récente et à venir

• Des pages clés pour accéder rapidement à l'essentiel de l'étude

2. LE MARCHÉ ET SES PERSPECTIVES À L'HORIZON 2024

Notre scénario prévisionnel à l'horizon 2024

• Les drivers clés du marché : dans quelle mesure les coups de pouce récents des pouvoirs publics au logement intermédiaire et abordable vont soutenir la production ?

• Le nombre de logements intermédiaires institutionnels engagés

• Le nombre de logements financés par le Prêt locatif social et le Prêt social location-accession

• Les ventes aux investisseurs particuliers dans le cadre du dispositif Pinel

• Les livraisons de logements assis sur un bail réel solidaire (BRS)

Les tendances récentes du marché du logement abordable

• Logement intermédiaire institutionnel : l'attrait des investisseurs institutionnels soutient la production

• Logements financés par PLS et le PSLA : les contraintes budgétaires qui pèsent sur les bailleurs sociaux pénalisent l'activité

• Logements issus du dispositif Pinel : la hausse des taux d'intérêt détourne les Français de l'investissement locatif

• Bail réel solidaire (BRS) : la multiplication des Organismes de foncier solidaire participe à l'essor du dispositif

Les fondamentaux du logement intermédiaire

• Le statut du logement intermédiaire et sa place dans le parcours du logement

• La cadre d'intervention des sociétés Hlm et le modèle économique des bailleurs de logements intermédiaires

• Le profil des occupants en Île-de-France

• Le financement du logement intermédiaire : principales sources, avantages fiscaux, rôle spécifique joué par la Caisse des Dépôts, caractéristiques du Prêt locatif social (PLS) et Prêt locatif intermédiaire (PLI)

• Les autres dispositifs pour développer une offre de logements abordables : bail réel solidaire (BRS), prêt social location-accession (PSLA), usufruit locatif intermédiaire (ULI), dispositifs Pinel et Loc'Avantages

3. L'ANALYSE DE LA DEMANDE ET DE L'ENVIRONNEMENT DU MARCHÉ

La demande des ménages

• Les difficultés d'accès à la propriété

• L'évolution des prix et des loyers dans les grandes métropoles

• Le poids du logement dans les dépenses des ménages

• Les besoins en logements intermédiaires

• La notoriété du dispositif

La demande des investisseurs

• Le taux de rendement des principaux placements immobiliers et des OAT à 10 ans

• La dynamique de l'investissement dans le résidentiel

La construction de logements collectifs

• La dynamique des mises en chantier : le rythme d'activité est loin de son niveau d'avant-crise

• L'évolution des prix dans le neuf : le développement de logements bas carbone participe à la hausse des prix

L'impulsion des pouvoirs publics : engagement de l'État pour soutenir la production de logements intermédiaires, perception des élus des communes et intercommunalités sur la crise du logement

Les plans d'action de grandes métropoles pour accroître la production de logements abordables : Ville de Paris, Grand Lyon et Rennes Métropole

4. LE JEU CONCURRENTIEL : FORCES EN PRÉSENCE ET STRATÉGIES DES ACTEURS

La structure de la concurrence : chiffres clés, classements et positionnement des acteurs

• Les acteurs du logement social : CDC Habitat, Action Logement, Habitat en Région, ICF Habitat…

• Les foncières et sociétés d'investissement : Apec, Cronos, Foncière Procivis, AEW Patrimoine, Axa IM-Real Assets…

• Les promoteurs immobiliers : Linkcity, Vinci Immobilier, Kaufman & Broad, Quartus…

• Les organismes de foncier solidaire (OFS) : Erilia, Unicil, OFS d'Alsace, La Coop Foncière Francilienne, Le Toit Girondin…

• Les spécialistes du démembrement : Agarim, Perl

Les stratégies de croissance des acteurs sur le marché du logement abordable

• La diversification des sources de financement : création de fonds spécifiques, de foncières, emprunt hypothécaire 

• L'élargissement des dispositifs utilisés : accession progressive à la propriété, crédit-bail immobilier, bail réel solidaire, usufruit locatif intermédiaire 

• Les premiers pas d'acteurs sur le segment du BRS : Kaufman & Broad, Immobilière 3F, FDI Groupe, BNP Paribas

• Les leviers d'accès à la ressource foncière : freins et solutions pour contourner les difficultés (lobbying auprès des exécutifs locaux, reconversion de bureaux en logements, réhabilitations lourdes) 

• La réduction de l'empreinte environnementale des logements 

5. LES FICHES D'IDENTITÉ DE 13 ACTEURS CLÉS

LES ACTEURS DU LOGEMENT SOCIAL

• ACTION LOGEMENT

• CDC HABITAT

• DYNACITÉ

• HABITAT EN RÉGION

• ICF HABITAT

• RÉSEAU BATIGÈRE

• VILOGIA

LES PROMOTEURS DE LOGEMENTS

• ALILA

• GROUPE GAMBETTA

• NEXITY

LE SPÉCIALISTE DU BRS

• LA COOP FONCIÈRE FRANCILIENNE

LES FONCIÈRES PRIVÉES ET FONDS D'INVESTISSMENT

• AEW PATRIMOINE

• POWERHOUSE HABITAT

LES PRINCIPAUX ACTEURS CITÉS OU ANALYSÉS DANS L'ÉTUDE (Liste non exhaustive)

ACQER

ACTION LOGEMENT

AÉMA GROUPE

AEW PATRIMOINE

AG2R LA MONDIALE

AGARIM

ALILA

ALLIANZ FRANCE

ALTAREA

AMPERE GESTION

AMSOM HABITAT

APEC

ASSURANCES DU CRÉDIT MUTUEL

ATLAND RÉSIDENTIEL

ATREAM

AXA IM-REAL ASSETS

BNP PARIBAS CARDIF

BNP PARIBAS REAL ESTATE

BOUYGUES IMMOBILIER

CAPELLI

CEDRUS & PARTNERS

COFFIM

COFFIM AM RÉSI

COGEDIM

COOP FONCIÈRE FRANCILIENNE

CRONOS

DYNACITÉ

E&L PROMOTION

EIFFAGE IMMOBILIER

ERAFP

ERILIA

FDI GROUPE

FONCIÈRE DE TRANSFORMATION IMMOBILIÈRE

FONCIÈRE DU MOULIN VERT

FONCIÈRE PROCIVIS

FONCIÈRE SOLIDAIRE DU GRAND LYON

FREY

GENERALI

GESSIO

GROUPE ESSIA

GROUPE GAMBETTA

GROUPE GLOBAL HABITAT

GROUPE PICHET

GROUPE SMA

HABITAT & HUMANISME

HABITAT DE L'ILL

HABITAT EN RÉGION

HAUTE-SAVOIE HABITAT

HAUTS-DE-SEINE HABITAT

HSBC CONTINENTAL EUROPE

ICADE

ICF HABITAT NOVEDIS

IDEIS

IMMOBILIÈRE 3F

IMMOBILIÈRE DU MOULIN VERT

IN'LI PROPERTY MANAGEMENT

IN'LI

INOVA PROMOTION

IRCANTEC

IVANHOÉ CAMBRIDGE

KALILOG

KAUFMAN & BROAD

KNIGHT FRANK

LINKCITY

LIVIE

MIDI 2I

MIMCO

MYLI

NEXITY

NOVAXIA

NOVEDIS PROPERTY MANAGEMENT

OFIS

OGIC

OISE HABITAT

PERL

PITCH IMMO

POLYLOGIS

POWERHOUSE HABITAT

PREDICA

PRIMONIAL REIM

PRO BTP

QUARTUS

RATP HABITAT

RÉSICOFFIM

SAINTE-BARBE

SCAPRIM

SNCF IMMOBILIER

SOCIÉTÉ GÉNÉRALE INSURANCE

SOGEPROM

SPIRICA

SURAVENIR

SWISS LIFE AM

TRANS'ACTIF IMMOBILIER

TWENTY TWO REAL ESTATE

VESTA

VILIA

VILOGIA

VILOGIA PREMIUM

VILOGIA PRIVILÈGE

VINCI IMMOBILIER

VONOVIA

WOODEUM