Le marché de l’immobilier résidentiel se remet en ordre de marche

La crise de l’immobilier résidentiel pourrait bien se tasser. Les transactions vont en effet peu à peu reprendre grâce à l’amélioration des conditions d’emprunt et au regain d’ambition des banques dans la délivrance de crédits. L’activité des intermédiaires de l’immobilier va ainsi rebondir dès 2025 à la faveur d’une progression à deux chiffres par an des ventes de logements anciens d’ici 2026, dont les prix vont par ailleurs repartir à la hausse dans le courant de cette année, selon nos prévisions. Les professionnels vont donc pouvoir souffler alors que les transactions dans l’ancien sont passées en 2024 sous la barre symbolique des 800 000 unités. Mais tous ne seront pas logés la même enseigne.

Dans un premier temps, ce sont surtout les agences immobilières traditionnelles, avec vitrine, qui profiteront de la reprise. Elles ont en effet mieux résisté à la crise grâce à une offre de services plus diversifiée, en particulier dans l’administration de biens qui génère des revenus récurrents. A plus long terme, les réseaux mandataires devraient eux aussi regagner des parts de marché sur les agences traditionnelles d’ici 2030, sachant qu’ils représentent aujourd’hui un peu plus de 15% des transactions. De leur côté, les ventes entre particuliers resteront stables. Sans retrouver son niveau d’avant-crise, la reprise du marché immobilier neuf se profile également, notamment grâce à la réforme du zonage concernant l’accès aux prêts à taux zéro pour les primo-accédants.

Extension géographique et digital pour gagner en productivité

Pour gagner des parts de marché, l’extension de la couverture géographique est le levier de croissance privilégié des réseaux franchisés d’agences immobilières et des têtes de réseaux mandataires. La dégradation de la conjoncture ces deux dernières années a toutefois mis un coup d’arrêt à la croissance des enseignes, à l’instar de Laforêt Immobilier qui comptait en août 2024 une centaine d’agences de moins qu’un an plus tôt ou encore d’IAD qui a perdu plus de 2 000 conseillers sur la période. De nouveaux services mais aussi la digitalisation de l’activité et de l’offre est aussi une piste explorée par les acteurs de l’immobilier résidentiel pour gagner en productivité en dématérialisant les dossiers ou en signant les documents par exemple. Outre la généralisation des visites virtuelles, le recours à l’intelligence artificielle (IA) permet d’offrir une expérience personnalisée et réactive aux clients.

Des fermetures d’agences en cascade

Face à la contraction du volume d’activité depuis 2022, les spécialistes de l’entremise immobilière ont fermé de nombreuses agences. Ce sont plus de 1 100 établissements qui ont ainsi fait faillite entre mai 2023 et avril 2024, selon la FNAIM. Le nombre de mandataires a lui reculé de 5% en 2024, d’après nos calculs. Enfin, des promoteurs comme Nexity, Vinci Immobilier et Bouygues Immobilier ont l’intention de réduire la voilure comme l’illustrent les annonces de plusieurs plans sociaux. Pour leur part, les néoagences et autres ibuyers ne se sont finalement pas imposés en France. Quand ils n’ont pas purement disparu, comme Les Agences de Papa, certains de ces acteurs ont de fait réorienté leur modèle vers l’entremise classique au lieu de modèles à honoraires réduits. Les plateformes d’annonces immobilières sont, elles, incontournables pour mettre en relation les offres des professionnels et des particuliers.

Directeur d’études au sein du groupe Xerfi depuis plus de quinze ans, Vincent Desruelles analyse les marchés de l’immobilier, du bâtiment et des services. Il décrypte les évolutions du logement, des bureaux, de la rénovation et des nouvelles formes d’hébergement, en examinant la manière dont ces segments s’adaptent aux mutations économiques, réglementaires et sociétales.

Ses travaux portent notamment sur les usages émergents, les transitions environnementales, les recompositions de chaînes de valeur et l’évolution des modèles opérés par les acteurs. En parallèle de ses missions d’étude, il est régulièrement sollicité par la presse écrite et professionnelle pour apporter un éclairage expert sur les dynamiques des marchés immobiliers. Il intervient également dans le cadre de prestations ciblées auprès de groupes de promotion immobilière et d’organismes de logement social, afin d’appuyer leurs réflexions stratégiques ou leurs travaux d’analyse.

En interne, il contribue à structurer la veille sur ses domaines d’expertise et participe à la production de travaux transversaux portant sur le bâtiment, l’ingénierie, l’immobilier tertiaire ou les marchés résidentiels. Il assure en outre un rôle d’encadrement éditorial auprès de nombreuses études.

Diplômé de l’Université Paris-Dauphine et de l’Université Panthéon-Sorbonne, il s’intéresse particulièrement au rôle de l’innovation - numérique, technique ou organisationnelle - comme levier d’adaptation et de renouvellement des modèles immobiliers.