La bonne santé apparente du marché de l’immobilier logistique

Comment le marché de l’immobilier logistique a-t-il résisté à la crise du Covid-19 ?

Rappelons en préambule que la France compte actuellement environ 78 millions d’entrepôts et plateformes logistiques (EPL), localisées pour l’essentiel le long d’une dorsale Nord-Sud reliant Lille à Marseille, en passant par Paris et Lyon. S’il n’est pas sorti indemne de la période de confinement, le marché de l’immobilier logistique a plutôt bien résisté. Certes, la demande placée devrait reculer de plus de 30% en 2020 en raison des difficultés à réaliser des transactions sur le plan administratif et à l’attentisme d’une partie des clients, chargeurs comme prestataires. Dans ce contexte, l’offre disponible progressera d’environ 10% sur l’ensemble de l’exercice. Toutefois, la hausse de la vacance restera limitée. A titre d’exemple, le taux de vacance en Ile-de-France ne dépassera pas 5% cette année. Les surfaces commencées fléchiront également, mais dans une moindre mesure, avec des démarrages de projets prévus en fin d’année comme celui de Mountpark Logistics à Meung-sur-Loire (Loiret). Du côté des investisseurs, la barre des 3 milliards d’euros devrait être franchie, ce qui signerait alors l’une des meilleures performances de ces dernières années. Le déplacement de la consommation vers le digital et l’accueil favorable au développement d’entrepôts des collectivités locales, en particulier celles où les besoins en emplois sont élevés, constituent en effet de puissants facteurs de soutien pour le marché. Sur le marché utilisateurs, la demande placée va ainsi mécaniquement rebondir en 2021 (+20%) et en 2022 (+10%). Dans l’investissement, la croissance devrait être d’au moins 10% par an en 2021 et 2022. En réalité, les entrepôts ont joué un rôle crucial dans l’architecture logistique pour assurer l’approvisionnement des points de vente et des livraisons aux particuliers pendant la crise. Et le secteur pourrait conforter son rôle de support des activités de distribution et industrielles, surtout si une politique de relocalisation d’activités jugées essentielles à la souveraineté était mise en place ces prochaines années.

La filière n’a donc pas de craintes à avoir pour l’avenir ?

En fait, cette bonne santé apparente reflète mal les risques que l’ensemble des entreprises intervenant sur le marché de l’immobilier logistique va devoir affronter. La nouvelle ministre de la Transition écologique est ainsi favorable à un moratoire de six mois sur les implantations d’entrepôts de ecommerce afin de lutter contre l’artificialisation des sols et protéger le petit commerce. Avec l’élection de nombreux maires écologistes dans des grandes villes, les développeurs en immobilier logistique pourraient également avoir affaire à des interlocuteurs moins sensibles à l’essor des plateformes de grande taille. La montée des préoccupations écologiques constitue donc une véritable menace pour les investisseurs et développeurs. La crise pourrait aussi fragiliser nombre de clients des acteurs de l’immobilier logistique. Déjà, plusieurs utilisateurs d’entrepôts et autres plateformes sont entrés en procédure de sauvegarde ou redressement, en particulier dans l’habillement (La Halle, André, Orchestra…) ou l’ameublement (Alinéa). Si de telles évolutions devaient s’aggraver, dans un contexte durable d’affaiblissement de l’économie, la demande adressée aux opérateurs de la filière pourrait être sérieusement pénalisée. Une spirale négative s’enclencherait alors à travers la hausse de la vacance et la baisse des loyers, et nous conduirait à revoir nos prévisions. À l’heure actuelle, nous estimons toutefois que les fondamentaux favorables prendront le dessus.

Dans ces conditions, comment peuvent-ils s’adapter à cette nouvelle donne ?

Pour répondre aux nouvelles attentes des clients, tout en améliorant l’image des entrepôts, investisseurs, promoteurs et contractants disposent de plusieurs leviers. L’excellence environnementale constitue le premier d’entre eux. C’est le sens de la multiplication des centrales photovoltaïques sur les toitures des bâtiments neufs à l’image d’Argan, ou encore de l’intégration de systèmes intelligents de gestion de l’énergie, notamment par Prologis. Par ailleurs, pour contrer les critiques sur l’artificialisation des sols, les développeurs de plateformes vont de plus en plus reconvertir des friches industrielles pour installer de nouveaux bâtiments. L’adaptation de l’offre passe aussi par le développement de bâtiments vastes (XXL) mais aussi en hauteur ou à étages. Cela permet une moindre emprise foncière et ces surfaces sont exploitables à l’aide de robots. L’automatisation et la robotisation constituent en effet d’autres leviers d’amélioration de la productivité et de réduction de la pénibilité. Des plateformes sont ainsi nativement équipées de système de tri à destination des expressistes, comme celle de Barjane pour Colissimo aux Arcs-sur-Argens (Var). Les entrepôts sont aussi conçus pour s’adapter aux besoins du e-commerce et de l’omnicanal, qui sont des relais de croissance majeurs. Enfin, pour renforcer leur présence là où se trouve la demande, investisseurs et développeurs multiplient les acquisitions foncières dans le Grand Ouest et le Grand Est et se rapprochent des acteurs publics et parapublics (exemple des projets logistiques du port du Havre avec PRD ou Prologis).