Les bailleurs sociaux face au défi permanent du financement

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Les organismes Hlm vont devoir résister à deux chocs d'ampleur. D'une part, la poursuite de la réduction des loyers de solidarité se traduira par une ponction nette de 1,3 Md€ sur les revenus locatifs entre 2020 et 2022. D'autre part, la réorganisation du secteur imposée par la loi Elan, qui concerne près des trois quarts des acteurs, devra être achevée au 1er janvier 2021. Dans ce contexte délicat, la consolidation est appelée à s'accroître, même si des garde-fous ont été prévus pour laisser une autonomie d'action et de gestion aux sociétés de taille intermédiaire. Action Logement Immobilier et CDC Habitat entendent tous deux sortir renforcés de ces mouvements. Mais d'autres acteurs affichent également de solides ambitions, à l'image de Groupe Arcade, fort de sa nouvelle alliance avec le groupe mutualiste VYV. Dans ce contexte, comment évolueront l'activité et les marges des organismes Hlm à l'horizon 2022 ? Et à quelle nouvelle structuration du secteur faut-il s'attendre à moyen terme ?

Analyser les conséquences financières et structurelles des changements réglementaires

Mise en place de la RLS (réduction des loyers de solidarité), hausse du taux de TVA… : l'étude décrypte les conséquences des évolutions réglementaires sur les marges et l'activité de construction en 2019 et à l'horizon 2022 mais également sur le tissu économique à moyen terme. À quelle configuration faut-il s'attendre au cours des prochaines années avec la réorganisation imposée par la loi Elan ?

Décrypter les enjeux et leviers de croissance des bailleurs sociaux

Ce rapport présente les réponses apportées par les différents acteurs aux grands enjeux liés à la triple transition numérique, énergétique et démographique. Quelles sont les initiatives prises dans ces domaines, notamment en réponse au vieillissement de la population ou dans le cadre de projets intégrant une forte dimension numérique ? Plusieurs études de cas concrets vous sont proposées pour illustrer notre analyse.

Comprendre le modèle économique et les déterminants de l'autofinancement

L'étude vous propose une analyse du modèle économique des bailleurs sociaux. Quels sont les ressorts de la constitution des marges et de la capacité d'autofinancement, déterminants essentiels de la capacité à réaliser de nouveaux projets de construction ? Et quels sont les points de tension qui affectent la rentabilité des bailleurs sociaux ? Le rapport présente également un comparatif des principaux ratios financiers des 200 premières sociétés du secteur.

LA SYNTHÈSE & LES CONCLUSIONS STRATÉGIQUES

Cette synthèse dresse un premier bilan de la mise en place de la RLS sur l'activité et les marges des bailleurs, et analyse leur capacité de résilience à l'horizon 2022. Elle présente également les conséquences des regroupements en cours et la montée en puissance de groupes ayant la capacité de fédérer des organismes au sein de structures de poids. La synthèse s'interroge enfin sur les grands défis démographiques et sociétaux qui attendent les organismes.

LES 7 ENJEUX ET DÉFIS CLÉS DES ACTEURS

Composer avec une diminution structurelle des aides directes

Trouver sa place dans la nouvelle organisation du secteur

Maintenir l'attractivité du parc dans les zones à faible tension locative

Répondre au défi du vieillissement de la population

Intégrer le numérique au service de la montée en gamme de l'offre

Structurer une offre dans le logement intermédiaire

Légitimer l'immobilier social auprès des pouvoirs publics

L'ANALYSE ET LES PERSPECTIVES DE L'ACTIVITÉ À L'HORIZON 2022

L'ACTIVITÉ JUSQU'EN 2019

L'évolution des déterminants de la construction neuve et du chiffre d'affaires

Le chiffre d'affaires des bailleurs sociaux (panel Xerfi) (2014-2019)

La construction de logements sociaux (ensemble, locatif social et accession sociale à la propriété) (2014-2019)

La mobilité et la vacance dans le parc social (2005-2019)

Les ventes du patrimoine (2014-2019) et les travaux de réhabilitation (2007-2019)

NOTRE SCÉNARIO PRÉVISIONNEL À L'HORIZON 2022

Le contexte macroéconomique et dans la construction

La construction de logements sociaux

Le chiffre d'affaires et l'évolution des marges (taux d'EBE, CAF) des bailleurs sociaux

LE MODÈLE ÉCONOMIQUE ET LES PERFORMANCES FINANCIÈRES DES ORGANISMES

Le modèle économique dans l'immobilier social :

caractéristiques du modèle économique des Hlm, spécificités des activités de construction et de gestion locative à travers quelques ratios clés

Les performances des organismes (2014-2019) :

évolution des produits (chiffre d'affaires, produits financiers, ventes du patrimoine), des charges (consommations intermédiaires, frais de personnel, impôts et taxes, charges financières), et des principaux ratios financiers (taux d'EBE et capacité d'autofinancement, taux d'investissement et d'endettement), focus sur les coopératives d'Hlm

LE JEU CONCURRENTIEL ACTUEL ET À VENIR : LA CONCENTRATION S'ACCÉLÈRE

LES FORCES EN PRÉSENCE

Les principaux groupes et les positionnements dans le locatif social et l'accession sociale

Le classement des 20 premières sociétés par profil : OPH, ESH, SEM et coopératives d'Hlm

LA STRUCTURE DE LA CONCURRENCE ET LES RAPPORTS DE FORCES

La concentration et les rapprochements entre bailleurs : indicateurs de concentration et revue d'étape des principales opérations de rapprochements des derniers mois

La concurrence par zone géographique : indicateur synthétique d'intensité concurrentielle par région

Le poids de la réglementation : principales contraintes légales pesant sur les bailleurs

L'écosystème de l'immobilier social : aperçu du rôle pivot des organismes Hlm au sein d'un vaste ensemble de fournisseurs

LES FAITS MARQUANTS ET AXES DE DÉVELOPPEMENT

Le développement d'une offre dans le logement intermédiaire : chronologie des créations de structures ad hoc, revue des forces en présence

Étude de cas : analyse comparée des stratégies de développement de CDC Habitat et In'li

Les actions dans le domaine de la transition numérique : les applications et les exemples dans le domaine de la conception-construction (BIM), de l'exploitation-maintenance (numérisation, habitat connecté) et de la communication (plateformes d'échanges avec les locataires et entre locataires)

Étude de cas : le projet Smart Éco Rénovation réunissant 5 grands bailleurs

Les actions pour la transition énergétique : actions structurantes menées au niveau de la filière

Exemples : les initiatives de Vilogia, Groupe 3F, Sia Habitat et Paris Habitat

L'adaptation de l'offre aux évolutions sociétales et démographiques : focus sur l'essor des résidences intergénérationnelles

Exemples : les solutions proposées par Action Logement, CDC Habitat et Vilogia

LE TISSU ÉCONOMIQUE À MOYEN TERME

Vers la constitution de groupes aux moyens élargis :typologie des actions menées par les principaux acteurs dans la constitution de puissants pôles régionaux, dans l'accroissement de l'influence auprès d'organismes tiers et de couverture de l'ensemble des segments

Un tissu profondément restructuré : principaux moteurs de la concentration et configuration possible après la réorganisation imposée par la loi Elan

LES FONDAMENTAUX ET L'ENVIRONNEMENT

Les fondamentaux du secteur :

principaux déterminants de l'activité, organisation de la filière et caractéristiques des catégories d'organismes, présentation détaillée des modes de financement du logement social et évolutions réglementaires des dernières années

L'analyse et les chiffres clés par type d'organismes :

chiffres clés et tableau des principaux groupes, présentation des principales données historiques (parc, mises en chantier, mobilité et vacance, etc.) selon les familles d'organismes (ESH, OPH, coopératives d'Hlm et SEM immobilières)

L'environnement des organismes Hlm :

caractéristiques du parc de logements et du parc social, comparaisons européennes, coût du logement (taux d'effort, état du mal-logement), demandes et attributions de logements sociaux (évolution récente, taux de succès et nombre de demandes par région), contexte dans la construction neuve

LES FICHES D'IDENTITÉ DE 13 ACTEURS MAJEURS DE L'IMMOBILIER SOCIAL

Les principaux bailleurs sociaux :

Action Logement, CDC Habitat, Habitat en Région, Groupe Arcade-VYV, Paris Habitat OPH, ICF Habitat, 1001 Vies Habitat, Polylogis, Vilogia et RIVP

Les principaux acteurs de l'accession sociale :

Groupe Gambetta, Groupe Essia et La Compagnie du Logement

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