

Parue le 02/12/2019 -
Réf : 9BAT56 / XPT
393 pages - 2 400 € HT
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Les organismes Hlm vont devoir résister à deux chocs d'ampleur. D'une part, la poursuite de la réduction des loyers de solidarité se traduira par une ponction nette de 1,3 Md€ sur les revenus locatifs entre 2020 et 2022. D'autre part, la réorganisation du secteur imposée par la loi Elan, qui concerne près des trois quarts des acteurs, devra être achevée au 1er janvier 2021. Dans ce contexte délicat, la consolidation est appelée à s'accroître, même si des garde-fous ont été prévus pour laisser une autonomie d'action et de gestion aux sociétés de taille intermédiaire. Action Logement Immobilier et CDC Habitat entendent tous deux sortir renforcés de ces mouvements. Mais d'autres acteurs affichent également de solides ambitions, à l'image de Groupe Arcade, fort de sa nouvelle alliance avec le groupe mutualiste VYV. Dans ce contexte, comment évolueront l'activité et les marges des organismes Hlm à l'horizon 2022 ? Et à quelle nouvelle structuration du secteur faut-il s'attendre à moyen terme ?
Analyser les conséquences financières et structurelles des changements réglementaires
Mise en place de la RLS (réduction des loyers de solidarité), hausse du taux de TVA… : l'étude décrypte les conséquences des évolutions réglementaires sur les marges et l'activité de construction en 2019 et à l'horizon 2022 mais également sur le tissu économique à moyen terme. À quelle configuration faut-il s'attendre au cours des prochaines années avec la réorganisation imposée par la loi Elan ?
Décrypter les enjeux et leviers de croissance des bailleurs sociaux
Ce rapport présente les réponses apportées par les différents acteurs aux grands enjeux liés à la triple transition numérique, énergétique et démographique. Quelles sont les initiatives prises dans ces domaines, notamment en réponse au vieillissement de la population ou dans le cadre de projets intégrant une forte dimension numérique ? Plusieurs études de cas concrets vous sont proposées pour illustrer notre analyse.
Comprendre le modèle économique et les déterminants de l'autofinancement
L'étude vous propose une analyse du modèle économique des bailleurs sociaux. Quels sont les ressorts de la constitution des marges et de la capacité d'autofinancement, déterminants essentiels de la capacité à réaliser de nouveaux projets de construction ? Et quels sont les points de tension qui affectent la rentabilité des bailleurs sociaux ? Le rapport présente également un comparatif des principaux ratios financiers des 200 premières sociétés du secteur.
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LA SYNTHÈSE & LES CONCLUSIONS STRATÉGIQUES
Cette synthèse dresse un premier bilan de la mise en place de la RLS sur l'activité et les marges des bailleurs, et analyse leur capacité de résilience à l'horizon 2022. Elle présente également les conséquences des regroupements en cours et la montée en puissance de groupes ayant la capacité de fédérer des organismes au sein de structures de poids. La synthèse s'interroge enfin sur les grands défis démographiques et sociétaux qui attendent les organismes.
LES 7 ENJEUX ET DÉFIS CLÉS DES ACTEURS
Composer avec une diminution structurelle des aides directes
Trouver sa place dans la nouvelle organisation du secteur
Maintenir l'attractivité du parc dans les zones à faible tension locative
Répondre au défi du vieillissement de la population
Intégrer le numérique au service de la montée en gamme de l'offre
Structurer une offre dans le logement intermédiaire
Légitimer l'immobilier social auprès des pouvoirs publics
L'ANALYSE ET LES PERSPECTIVES DE L'ACTIVITÉ À L'HORIZON 2022
L'ACTIVITÉ JUSQU'EN 2019
L'évolution des déterminants de la construction neuve et du chiffre d'affaires
Le chiffre d'affaires des bailleurs sociaux (panel Xerfi) (2014-2019)
La construction de logements sociaux (ensemble, locatif social et accession sociale à la propriété) (2014-2019)
La mobilité et la vacance dans le parc social (2005-2019)
Les ventes du patrimoine (2014-2019) et les travaux de réhabilitation (2007-2019)
NOTRE SCÉNARIO PRÉVISIONNEL À L'HORIZON 2022
Le contexte macroéconomique et dans la construction
La construction de logements sociaux
Le chiffre d'affaires et l'évolution des marges (taux d'EBE, CAF) des bailleurs sociaux
LE MODÈLE ÉCONOMIQUE ET LES PERFORMANCES FINANCIÈRES DES ORGANISMES
Le modèle économique dans l'immobilier social :
caractéristiques du modèle économique des Hlm, spécificités des activités de construction et de gestion locative à travers quelques ratios clés
Les performances des organismes (2014-2019) :
évolution des produits (chiffre d'affaires, produits financiers, ventes du patrimoine), des charges (consommations intermédiaires, frais de personnel, impôts et taxes, charges financières), et des principaux ratios financiers (taux d'EBE et capacité d'autofinancement, taux d'investissement et d'endettement), focus sur les coopératives d'Hlm
LE JEU CONCURRENTIEL ACTUEL ET À VENIR : LA CONCENTRATION S'ACCÉLÈRE
LES FORCES EN PRÉSENCE
Les principaux groupes et les positionnements dans le locatif social et l'accession sociale
Le classement des 20 premières sociétés par profil : OPH, ESH, SEM et coopératives d'Hlm
LA STRUCTURE DE LA CONCURRENCE ET LES RAPPORTS DE FORCES
La concentration et les rapprochements entre bailleurs : indicateurs de concentration et revue d'étape des principales opérations de rapprochements des derniers mois
La concurrence par zone géographique : indicateur synthétique d'intensité concurrentielle par région
Le poids de la réglementation : principales contraintes légales pesant sur les bailleurs
L'écosystème de l'immobilier social : aperçu du rôle pivot des organismes Hlm au sein d'un vaste ensemble de fournisseurs
LES FAITS MARQUANTS ET AXES DE DÉVELOPPEMENT
Le développement d'une offre dans le logement intermédiaire : chronologie des créations de structures ad hoc, revue des forces en présence
Étude de cas : analyse comparée des stratégies de développement de CDC Habitat et In'li
Les actions dans le domaine de la transition numérique : les applications et les exemples dans le domaine de la conception-construction (BIM), de l'exploitation-maintenance (numérisation, habitat connecté) et de la communication (plateformes d'échanges avec les locataires et entre locataires)
Étude de cas : le projet Smart Éco Rénovation réunissant 5 grands bailleurs
Les actions pour la transition énergétique : actions structurantes menées au niveau de la filière
Exemples : les initiatives de Vilogia, Groupe 3F, Sia Habitat et Paris Habitat
L'adaptation de l'offre aux évolutions sociétales et démographiques : focus sur l'essor des résidences intergénérationnelles
Exemples : les solutions proposées par Action Logement, CDC Habitat et Vilogia
LE TISSU ÉCONOMIQUE À MOYEN TERME
Vers la constitution de groupes aux moyens élargis :typologie des actions menées par les principaux acteurs dans la constitution de puissants pôles régionaux, dans l'accroissement de l'influence auprès d'organismes tiers et de couverture de l'ensemble des segments
Un tissu profondément restructuré : principaux moteurs de la concentration et configuration possible après la réorganisation imposée par la loi Elan
LES FONDAMENTAUX ET L'ENVIRONNEMENT
Les fondamentaux du secteur :
principaux déterminants de l'activité, organisation de la filière et caractéristiques des catégories d'organismes, présentation détaillée des modes de financement du logement social et évolutions réglementaires des dernières années
L'analyse et les chiffres clés par type d'organismes :
chiffres clés et tableau des principaux groupes, présentation des principales données historiques (parc, mises en chantier, mobilité et vacance, etc.) selon les familles d'organismes (ESH, OPH, coopératives d'Hlm et SEM immobilières)
L'environnement des organismes Hlm :
caractéristiques du parc de logements et du parc social, comparaisons européennes, coût du logement (taux d'effort, état du mal-logement), demandes et attributions de logements sociaux (évolution récente, taux de succès et nombre de demandes par région), contexte dans la construction neuve
LES FICHES D'IDENTITÉ DE 13 ACTEURS MAJEURS DE L'IMMOBILIER SOCIAL
Les principaux bailleurs sociaux :
Action Logement, CDC Habitat, Habitat en Région, Groupe Arcade-VYV, Paris Habitat OPH, ICF Habitat, 1001 Vies Habitat, Polylogis, Vilogia et RIVP
Les principaux acteurs de l'accession sociale :
Groupe Gambetta, Groupe Essia et La Compagnie du Logement
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LES PRINCIPAUX ACTEURS CITÉS OU ANALYSÉS DANS L'ÉTUDE
1001 VIES HABITAT
ACM HABITAT
ACTION LOGEMENT IMMOBILIER
ADOMA
ALLIADE HABITAT
AMPERE GESTION
ANTIN RÉSIDENCES
AQUITANIS
BATIGERE
CDC HABITAT
CDC HABITAT SOCIAL
CIF COOPÉRATIVE
CLÉSENCE
COL
COOP LOGIS
COOPÉRATION ET FAMILLE
DOMAXIS
DOMOFRANCE
DYNACITÉ
ÉLOGIE-SIEMP
ERILIA
ESSONNE HABITAT
EXPANSIEL PROMOTION
GRAND LYON HABITAT
GRENOBLE HABITAT
GROUPE ARCADE-VYV
GROUPE CIF
GROUPE ESSIA
GROUPE GAMBETTA
HABITAT 76
HABITAT DAUPHINOIS
HABITAT EN RÉGION
HABITATION MODERNE
HAUTE SAVOIE HABITAT
HAUTS-DE-SEINE HABITAT
ICF HABITAT
ICF LA SABLIÈRE
IDEIS
IMMOBILIÈRE 3F
IN'LI
ISÈRE HABITAT
L'IMMOBILIÈRE DU MOULIN VERT
LA COMPAGNIE
DU LOGEMENT
LA MAISON FAMILIALE
LE FOYER RÉMOIS
LE LOGIS BRETON
LE TOIT FOREZIEN
LILLE MÉTROPOLE HABITAT
LOGIPOSTEL
LOGIREM
LOGIREP
LYON MÉTROPOLE HABITAT
MAISONS & CITÉS
MARCOU HABITAT
MÉSOLIA HABITAT
NEOLIA
OPAC 38
OPAC DE L'OISE
OPAC SAÔNE-ET-LOIRE
OPH 77
PARIS-HABITAT OPH
PARTENORD HABITAT
PAS-DE-CALAIS HABITAT
PLAINE COMMUNE HABITAT
PLURIAL NOVILIA
PODELIHA ACCESSION
POLYLOGIS
PROCIVIS LOGEMENT SOCIAL
PROMOLOGIS
PROPRIÉTÉ FAMILIALE
DE NORMANDIE
RHÔNE SAÔNE HABITAT
RIVP
SACVL
SAVOISIENNE HABITAT
SECOMILE
SEDRE
SEINE SAINT DENIS HABITAT
SEMAC
SEMADER
SEMCODA
SEMISE
SEQENS
SHLMR
SIA HABITAT
SIBAR
SIDR
SIG
SIGUY
SIMAR
SIMKO
SOCLOVA
SODIAC
SOGIMA
VAL D'OISE HABITAT
VALOPHIS HABITAT
VILOGIA
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