LE MARCHÉ DU RECYCLAGE URBAIN À L'HORIZON 2035

Comment les acteurs de l'immobilier peuvent-ils accélérer dans le recyclage urbain malgré un cadre réglementaire inadapté ? Au-delà des prévisions sur la dynamique des opérations de reconversion, cette étude met en lumière les stratégies des professionnels de l'immobilier-construction pour tirer parti du potentiel de ce marché.

Confrontée à la raréfaction du foncier dans les zones tendues et à l'objectif de zéro artificialisation nette (ZAN), la filière du bâtiment doit repenser en profondeur ses modèles de développement. Le recyclage urbain apparaît alors comme une alternative crédible à la construction neuve. Pourtant, les projets de requalification de friches ou de reconversion de biens vacants se heurtent à de nombreux obstacles : normes de construction inappropriées, fiscalité peu incitative, procédures d'éviction complexes des derniers locataires, réticence des élus à bâtir. Dans ce contexte, la rentabilité des opérations reste fragile. C'est pourtant dans la réhabilitation lourde – avec ou sans changement d'usage – que se joue l'avenir du secteur. Le recyclage urbain s'impose peu à peu comme un nouveau modèle de production immobilière, fondé sur la valorisation du patrimoine existant et la sobriété foncière. Sa réussite repose désormais sur la détection précoce des actifs à fort potentiel, la maîtrise des montages techniques et juridiques complexes, et la capacité à fédérer des partenariats financiers durables. Dès lors, quelles stratégies les acteurs mettent-ils en œuvre pour saisir les opportunités de ce marché ? Et quelle ampleur les opérations de reconversion pourraient-elles atteindre d'ici 2035 ?

1. LE RÉSUMÉ EXÉCUTIF

Une synthèse opérationnelle pour décrypter les perspectives du marché jusqu'en 2035, comprendre les stratégies des acteurs de l'immobilier et identifier les grands défis à relever

Des chiffres clé sur le marché du recyclage urbain et ses perspectives

2. LE MARCHÉ ET SES PERSPECTIVES À L'HORIZON 2035

Notre scénario prévisionnel jusqu'en 2035

• Les prévisions à 2028 sur les autorisations de logements et locaux non résidentiels issues de reconversions

• Le poids de la transformation dans l'offre de logements et bâtiments tertiaires à l'horizon 2035

• La trajectoire zéro artificialisation nette des sols de la France à l'horizon 2035 et au-delà

Les évolutions du marché du recyclage urbain entre 2018 et 2025

• Les chiffres clés des friches en France : surface totale, localisation, coût moyen des remises en état…

• Les logements autorisés par transformation d'usage : nombre et surfaces, projets démarrés ou terminés, opérations de plus de 5 lots, projets de résidences et opérations issues de la transformation de bureaux

• La surface de locaux non résidentiels autorisés par transformation d'usage

3. LES FORCES MOTRICES ET LES RÉSISTANCES DU RECYCLAGE URBAIN

Les besoins de nouveaux logements et le potentiel de transformation des bureaux vacants et zones commerciales : crise du logement, surface de bureaux vacants, potentiel des zones commerciales

Le rôle moteur du cadre réglementaire et institutionnel : Fonds friche, loi Daubié, propositions de réformes issues des rapports Transformation de bureaux en logements et Rapport Sisyphe, permis d'innover

L'attrait des investisseurs pour l'immobilier résidentiel géré : regain d'intérêt pour l'immobilier géré, intégration de critères environnementaux dans les stratégies des fonds d'investissement

Les freins à l'essor du recyclage urbain : obstacles financiers, techniques, réglementaires et administratifs pénalisant les opérations et la rentabilité des projets

4. LES STRATÉGIES DES ENTREPRISES INTERVENANT SUR LE MARCHÉ

La structuration de l'offre : modes de développement dans le recyclage urbain, création de filiales dédiées, croissance externe et approche partenariale

• Études de cas : Bouygues Construction créé un pôle dédié à la transformation d'actifs obsolètes | Redman intègre Altev pour diversifier son champ d'intervention

L'identification des opportunités et le financement des opérations : recherche et développement d'outils de sourcing, création de fonds dédiés et participation à des appels à projets

• Études de cas : BNP Paribas Real Estate, Icade, Ceetrus

La formalisation des engagements et la réalisation de projets emblématiques : objectifs chiffrés de plusieurs leaders en matière de sobriété foncière et de nombreux chantiers vitrines présentés

5. LES FORCES EN PRÉSENCE ET LE JEU CONCURRENTIEL

Les acteurs du recyclage urbain : offre, initiatives et chiffres clés des principaux intervenants du marché

• Les promoteurs immobiliers

• Les bailleurs sociaux

• Les investisseurs et foncières

• Les aménageurs urbains

Les fiches d'identité de 14 acteurs clés : Action Logement, Altarea, Bouygues Construction, Bouygues Immobilier, CDC Habitat, Emerige, Ginkgo, Icade, Kareg, Kaufman & Broad, Nexity, Novaxia, Redman, Vinci Immobilier