Le marché du coworking à l’aune des métropoles régionales et des services

Coworking: +25% de chiffre d'affaires en 2022

Le marché du coworking a traversé la crise sans trop de casse et aborde l’avenir sereinement. Le chiffre d’affaires (panel Xerfi) devrait ainsi bondir de 25% en 2022 puis de 10% par an d’ici 2024. Les surfaces exploitées par les leaders devraient en effet doubler entre 2019 et 2024 à plus de 700 000 m². Pourtant, la saturation de l’offre guette en Ile-de-France en général et à Paris en particulier. Alors que la capitale a concentré l’essentiel des investissements des grandes enseignes (WeWork, Wojo ou Morning), les principaux projets se déploieront à l’avenir en régions. C’est d’autant plus vrai que l’attractivité de Paris a baissé d’un cran sous l’effet de la crise sanitaire. La volonté de certains ménages de résider dans des villes moins denses a de fait conduit certaines entreprises à repenser leur schéma immobilier. Dans le même temps, le modèle de bureau opéré (ou clé en mains, en prestations de services, Office As A Service ou corpoworking) s’impose comme la nouvelle norme. Dans ce dernier, l’opérateur décharge le propriétaire des aspects opérationnels (commercialisation, animation, gestion courante du site). Pour l’utilisateur, c’est un bon moyen de s’engager sur des périodes plus courtes et d’ajuster facilement les espaces à la hausse ou à la baisse. A la faveur de cette nouvelle dimension servicielle, le paysage concurrentiel évolue rapidement. Le télétravail et donc le travail hybride ont des conséquences concrètes sur la façon d’aborder les bureaux pour les entreprises d’au moins une centaine de collaborateurs. Cela implique des ajustements à la baisse des surfaces, une recherche de localisations plus centrales et l’intégration d’une couche servicielle complémentaire pour renforcer l’attractivité des lieux. La dimension flexible est aussi un critère apprécié puisque les sociétés de plus de 200 salariés restent les plus intéressées par les baux précaires ou formules sans engagement, selon nos enquêtes. Dès lors, ces entreprises sont des cibles de choix pour les opérateurs de bureau clés en mains. De la même façon, l’intérêt pour le coworking est plus marqué chez les grands comptes. Résultat d’opérations démarrées avant la crise et concrétisées par des ouvertures en 2021, le maillage régional des acteurs du coworking s’est accéléré ces derniers mois. Mais avec la saturation du marché parisien (34% des quelques 2 800 espaces de coworking de l’Hexagone), les possibilités d’implantation ex-nihilo pour les acteurs indépendants restent limitées. Dès lors, plusieurs opérateurs se concentrent exclusivement sur les métropoles régionales. C’est le cas du pionnier Now Coworking dont le réseau couvre cinq villes et qui a annoncé des implantations à Nantes et Rouen pour 2023. Des acteurs plus récemment entrés sur le marché adoptent un positionnement similaire (Newton Offices, Flex-O ou Bureaux & Co en particulier).

Lyon, Aix-Marseille, Lille et Bordeaux font la course en tête

Parmi les métropoles régionales, trois catégories se disputent désormais les nouvelles implantations. Lyon, Aix-Marseille, Lille et Bordeaux bénéficient de la meilleure couverture aussi bien de la part d’enseignes nationales que d’acteurs locaux. Nice, Nantes et Montpellier sont, elles, en phase de rattrapage avec, par exemple des ouvertures à Nice dans le quartier de l’Arenas en pleine transformation. Enfin, davantage en retrait faute de locomotive locale, Strasbourg, Toulouse et Rennes seront sans doute les prochaines cibles des opérateurs du coworking. Moins couvertes par des opérateurs d’envergure nationale, les villes moyennes (Dijon, Grenoble, Metz, Clermont-Ferrand ou Orléans) comptent néanmoins des centres gérés par des acteurs locaux ainsi que des implantations Regus, ce dernier bénéficiant de loin de la meilleure couverture territoriale. Malgré des ouvertures probables en Ile-de-France, la croissance en régions sera à l’origine de l’essentiel du doublement des surfaces de coworking exploitées d’ici 2024 par rapport à 2019. A titre d’exemple, le réseau de Newton Offices augmentera ainsi d’au moins 45 000 mètres carrés sur la période tandis que Spaces exploitera 10 000 mètres carrés dans la tour To-Lyon à partir de 2024.

Le bureau clés en mains suscite des vocations

A l’avenir, les exploitants des bureaux opérés (non inclus dans le panel Xerfi) seront parmi les plus offensifs. Deskeo envisage ainsi de doubler son parc d’ici 2025 et Now Connected ambitionne d’ouvrir une quinzaine de centres par an pour exploiter 75 centres autour de 2025. La hausse des surfaces exploitées en prestations de services va contribuer à doper la part de marché des bureaux flexibles dans le parc tertiaire. Ceux-ci représenteront en effet en 2024 plus de 2% des surfaces de bureaux en Ile-de-France (environ 1,5% en 2021). Le bureau opéré a pris son envol en 2019/2020 sous l’impulsion d’acteurs offensifs comme Deskeo mais aussi du lancement de nouvelles offres à l’instar de Now Connected par Now Coworking. Pendant ce temps, des opérateurs tels que Myflexoffice ont poursuivi leur développement en gagnant de nouveaux contrats ou en affinant leur modèle d’affaires pour le recentrer sur la prestation de services. Avec l’arrivée de nouveaux entrants venus d’activités connexes, une nouvelle étape a été franchie début 2022. Il s’agit entre autres de Comet Meetings et de Bouygues Construction. Cette tendance illustre la multiplicité des points d’entrée dans ce métier à la frontière entre la gestion technique et l’hôtellerie. Dit autrement, l’essor du bureau serviciel pourrait bien empiéter sur d’autres segments comme le facility management. Potentiellement, les bouleversements en cours dans le bureau clés en mains vont bien au-delà d’un apport de flexibilité contractuelle aux occupants.