Dix ans pour éradiquer les passoires thermiques

La lutte contre les passoires thermiques est au cœur de la loi Climat et résilience de 2021. Les faire disparaître d’ici dix ans est néanmoins un objectif semé d’embûches. Les coûts de rénovation énergétique que devront supporter les propriétaires bailleurs et les occupants constituent le principal obstacle. Pour le marché des travaux de rénovation, les opportunités sont énormes.

Les passoires thermiques sont les logements dont le diagnostic de performance énergétique (ou DPE) impose de les étiqueter F et G en particulier. Dans l’objectif de réduire la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre, la loi Climat et résilience de 2021 a fixé un calendrier d’interdiction de location de ces passoires. Depuis le 1er janvier 2023, il n’est plus possible de louer les logements dotés d’une étiquette G dont la consommation dépasse 450 kWh/m²/an. Puis viendra le tour de l’ensemble des biens étiquetés G en 2025, F en 2028 et D en 2031. Au total, ces passoires thermiques représentent près de cinq millions de logements en France. L'ambition est donc de les faire disparaître dans les dix ans à venir, en mettant la pression sur les propriétaires bailleurs et en précisant la classe énergie dans les annonces de vente des biens pour les propriétaires occupants.

Le financement des rénovations énergétiques reste un défi

Le principal frein aux réhabilitations énergétiques est d’ordre financier. Gagner plusieurs étiquettes énergie, passage de G à C par exemple, nécessite de réaliser des opérations de rénovations globales comme l'isolation, le système de chauffage et de production d'eau chaude, la ventilation, etc. Or, ce type de travaux coûte plusieurs dizaines de milliers d’euros. Les propriétaires occupants, les bailleurs et les organismes HLM se heurtent donc à une contrainte financière difficile à résoudre. D’une part, les aides ayant un réel impact sont réservées aux ménages modestes. D’autre part, le coût de la rénovation peut représenter dans plusieurs cas un tiers, voire la moitié, de la valeur du bien. Enfin, plusieurs travaux doivent être effectués au niveau des copropriétés. Les règles de vote (accord de 2/3 des votants requis) peuvent compliquer la réalisation de travaux coûteux et dont les intérêts divergent pour les copropriétaires.

La rénovation énergétique, locomotive du marché des gros travaux

Selon les prévisions de Xerfi, la rénovation énergétique (20% à 25% du marché des gros travaux) jouera un rôle de locomotive pour l’ensemble du marché ces prochaines années. Elle sera soutenue par les pouvoirs publics qui ont rehaussé l’enveloppe MaPrimeRénov’ à 2,6 milliards d’euros en 2023 et bénéficiera aussi d’un contexte énergétique délétère. L'approche de l'interdiction de louer des logements de classe G en 2025 va également augmenter les volumes de travaux de mise à niveau. Le dispositif des Certificats d'Économie d'Énergie (CEE) devrait aussi s'intensifier après un exercice 2022 moins actif. Les objectifs fixés pour 2025 sont élevés, ce qui conduira à un surcroît d’aides distribués aux porteurs de projets de rénovation, ménages comme entreprises. Enfin, les travaux dans les bâtiments publics financés par le Plan de relance de 2020 seront toujours en cours.

Directeur d’études au sein du groupe Xerfi depuis plus de quinze ans, Vincent Desruelles analyse les marchés de l’immobilier, du bâtiment et des services. Il décrypte les évolutions du logement, des bureaux, de la rénovation et des nouvelles formes d’hébergement, en examinant la manière dont ces segments s’adaptent aux mutations économiques, réglementaires et sociétales.

Ses travaux portent notamment sur les usages émergents, les transitions environnementales, les recompositions de chaînes de valeur et l’évolution des modèles opérés par les acteurs. En parallèle de ses missions d’étude, il est régulièrement sollicité par la presse écrite et professionnelle pour apporter un éclairage expert sur les dynamiques des marchés immobiliers. Il intervient également dans le cadre de prestations ciblées auprès de groupes de promotion immobilière et d’organismes de logement social, afin d’appuyer leurs réflexions stratégiques ou leurs travaux d’analyse.

En interne, il contribue à structurer la veille sur ses domaines d’expertise et participe à la production de travaux transversaux portant sur le bâtiment, l’ingénierie, l’immobilier tertiaire ou les marchés résidentiels. Il assure en outre un rôle d’encadrement éditorial auprès de nombreuses études.

Diplômé de l’Université Paris-Dauphine et de l’Université Panthéon-Sorbonne, il s’intéresse particulièrement au rôle de l’innovation - numérique, technique ou organisationnelle - comme levier d’adaptation et de renouvellement des modèles immobiliers.