Promotion immobilière : la construction bas carbone fait bouger les lignes

Inflation: le secteur de la promotion immobilière sous pression

Le choc inflationniste devrait pénaliser les promoteurs immobiliers au moins jusqu’à la fin de 2023. Entre l’envolée des coûts des matériaux, la cherté du foncier, la vraisemblable prochaine hausse des salaires des collaborateurs, l’augmentation des charges financières et la morosité des prix de vente des biens, la profession est sous pression. Sans oublier la dégradation de la capacité d’emprunt des ménages et la perte d’attractivité de la rentabilité de l’investissement immobilier. Dans ce contexte, les ventes de logements neufs (environ 80% des 37 milliards d’euros d’activité générés) devraient décrocher en 2023. Une tendance similaire est attendue sur les ventes en bloc. Des opportunités s’ouvrent face aux impératifs de sobriété foncière et de décarbonation, avec à la clé de grands chantiers de réhabilitation ou de changement d’usage de biens obsolètes.

Les services : une diversification réservée à certains promoteurs

Accélérer le déploiement dans les services est aussi un bon moyen pour réduire sa dépendance à la clientèle des particuliers et répondre aux demandes des utilisateurs dans le tertiaire. Les résidences services (étudiants et seniors surtout) conservent en effet de solides perspectives de croissance. Le logement avec services intégrés (comme le coliving) représente en outre le nouveau Graal des institutionnels qui parient sur son essor. Dans le même ordre d’idées, le build to rent (logements meublés avec services et destinés à la location) commence également à essaimer en France. Emerige et Nexity ont ainsi lancé des programmes pour le compte d’investisseurs ces derniers mois. La montée en puissance de l’économie des usages est aussi une piste à suivre dans le tertiaire à travers les offres de coworking et de bureaux opérés. Désormais, les promoteurs sont de plus en plus nombreux à envisager le bureau comme une prestation de service globale, plus souple qu’un bail traditionnel.

La construction bas carbone va faire bouger les lignes

A court terme, le développement d’une offre bas carbone est l’une des priorités des promoteurs. La décarbonation de la construction de bâtiments aura de fait deux effets sur le modèle économique des professionnels. Il va d’abord leur falloir travailler davantage sur des procédés hors site. Ensuite, le sourcing des matériaux (avec des produits plus vertueux comme la terre crue) devra être privilégié. A cet effet, les professionnels misent entre autres sur des partenariats avec des industriels (béton, bois), comme celui de Nexity et Piveteaubois, voire créent leur propre site de production, à l’instar de Quartus devenu producteur de terre crue. Outre la RE2020 dans le neuf, la décarbonation de l’exploitation constitue un levier de valorisation des actifs prisés des investisseurs. Dans ces conditions, la généralisation de la construction bas carbone pourrait bien faire bouger les lignes du jeu concurrentiel ces prochaines années. La forte croissance d’un acteur comme Woodeum (construction bois) ou de Redman (immobilier responsable) montre bien que des outsiders peuvent bousculer certaines positions établies.

Directeur d’études au sein du groupe Xerfi depuis plus de quinze ans, Vincent Desruelles analyse les marchés de l’immobilier, du bâtiment et des services. Il décrypte les évolutions du logement, des bureaux, de la rénovation et des nouvelles formes d’hébergement, en examinant la manière dont ces segments s’adaptent aux mutations économiques, réglementaires et sociétales.

Ses travaux portent notamment sur les usages émergents, les transitions environnementales, les recompositions de chaînes de valeur et l’évolution des modèles opérés par les acteurs. En parallèle de ses missions d’étude, il est régulièrement sollicité par la presse écrite et professionnelle pour apporter un éclairage expert sur les dynamiques des marchés immobiliers. Il intervient également dans le cadre de prestations ciblées auprès de groupes de promotion immobilière et d’organismes de logement social, afin d’appuyer leurs réflexions stratégiques ou leurs travaux d’analyse.

En interne, il contribue à structurer la veille sur ses domaines d’expertise et participe à la production de travaux transversaux portant sur le bâtiment, l’ingénierie, l’immobilier tertiaire ou les marchés résidentiels. Il assure en outre un rôle d’encadrement éditorial auprès de nombreuses études.

Diplômé de l’Université Paris-Dauphine et de l’Université Panthéon-Sorbonne, il s’intéresse particulièrement au rôle de l’innovation - numérique, technique ou organisationnelle - comme levier d’adaptation et de renouvellement des modèles immobiliers.