L'audit énergétique, pivot de la transformation du diagnostic immobilier

Entré en vigueur en avril 2023 pour les biens F et G, l'élargissement de l’audit énergétique obligatoire marque une étape importante dans la dynamique du marché du diagnostic immobilier. Cette mesure vise à renforcer la transparence énergétique des logements mis en vente. Toutefois, la conquête de ce marché n’est pas acquise pour les diagnostiqueurs qui se heurtent à une vive concurrence et souffrent d’un manque d’effectifs certifiés.

Les spécialistes des diagnostics pour le logement, dotés de la certification, profiteront de l’élargissement de l’obligation de réaliser un audit énergétique pour mettre en vente des maisons et immeubles en mono propriété aux biens classés E depuis le 1er janvier 2025. Les étiquettes F et G sont concernées depuis avril 2023. Les habitations classées D seront finalement intégrées à partir du 1er janvier 2034. L’objectif de ce dispositif, instauré par la loi Climat & Résilience, est d’apporter un complément d’information à l’acquéreur d’un bien. Il représente donc, a priori, un levier de croissance potentiel important pour les diagnostiqueurs immobiliers puisqu’il s’inscrit dans le prolongement du DPE qui détermine l’étiquette énergétique du logement.

Un surcroît d’activité à relativiser

Relais de croissance pour une partie de la profession, l’audit énergétique n’est pas pour autant un nouvel eldorado. Tous les diagnostiqueurs immobiliers n’ont en effet pas vocation à se déployer sur le segment de l’audit énergétique. D’abord en raison du volume d’activité qu’il va générer à court terme. Pour l’heure, il n’est en effet obligatoire que dans les maisons individuelles et les immeubles collectifs en mono propriété classés G, F et E, et seulement dans le cadre d’une vente. Et la réforme prévue du calcul du DPE, en janvier 2026, devrait faire remonter le classement de nombreux biens et donc les exonérer de l’obligation d’audit. Ensuite, parce que les diagnostiqueurs ne sont pas seuls habilités à produire ce document : les architectes et cabinets d’architectes, les bureaux d’études qualifiés en audit énergétique ainsi que les entreprises labellisées RGE (reconnu garant de l’environnement) peuvent aussi les réaliser. Enfin, cette activité concerne assez peu les acteurs du BtoB, spécialisés dans les diagnostics avant-travaux et avant-démolition, qui n’ont pas vocation à se positionner auprès des particuliers.

La baisse du nombre de certifications à l’audit énergétique inquiète

La création d’une extension de la certification nécessaire pour réaliser des audits énergétiques en juillet 2024 a entraîné une baisse significative du nombre d'auditeurs habilités. La faute à la lourdeur du dispositif et à un taux d’échec élevé à l’examen. Cette baisse a été accentuée par l’arrivée à échéance au 31 décembre 2024 de nombreuses attestations délivrées automatiquement aux diagnostiqueurs certifiés DPE depuis au moins 2 ans. Entre décembre 2024 et janvier 2025, le nombre de diagnostiqueurs habilités à réaliser des audits énergétiques est ainsi passé de près de 3 500 à environ 2 900, soit un recul de plus de 15% en un mois. Et la situation va encore s’aggraver puisque les attestations de 2 500 diagnostiqueurs-auditeurs sont arrivées à échéance au 1er mai. Alors que la demande ne cesse de progresser, cette situation alarme la profession mais aussi les pouvoirs publics compte tenu des enjeux sous-jacents. L’audit énergétique joue en effet un rôle important dans l’atteinte des objectifs de la stratégie nationale bas carbone (SNBC) en contribuant à l’éradication des passoires thermiques.

FAQ – Audit énergétique

• Qu’est-ce qu’un audit énergétique obligatoire ?

L’audit énergétique obligatoire est un document qui évalue précisément la performance énergétique d’un logement et propose un parcours de travaux pour améliorer son classement. Depuis avril 2023, il est requis lors de la vente de biens classés F ou G, et a été étendu aux biens classés E en janvier 2025. Il complète le DPE mais inclut des préconisations chiffrées de rénovation énergétique.

• Quelle différence entre DPE et audit énergétique ?

Le DPE (diagnostic de performance énergétique) attribue une étiquette énergétique à un logement (de A à G), tandis que l’audit énergétique va plus loin : il identifie les travaux à réaliser pour améliorer la performance, chiffre leur coût et propose plusieurs scénarios de rénovation. L’audit est donc plus détaillé et prescriptif.

• Quels logements sont concernés par l’audit énergétique ?

En 2025, l’audit énergétique est devenu obligatoire pour la vente de maisons individuelles et immeubles en mono propriété classés E, F ou G au DPE. Les logements classés D seront concernés à partir de 2034. Les biens en copropriété, en revanche, ne le sont pas encore.

• Qui peut réaliser un audit énergétique ?

L’audit énergétique peut être réalisé par des diagnostiqueurs certifiés disposant d'une extension spécifique mais aussi par des bureaux d’études qualifiés, des architectes, ou des entreprises labellisées RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). Tous doivent respecter un cadre réglementaire précis défini par l’État.

• Pourquoi y a-t-il une pénurie de diagnostiqueurs certifiés à l’audit énergétique ?

Depuis 2024, l’accès à la certification pour l’audit énergétique a été durci avec des exigences renforcées et un taux d’échec élevé à l’examen. De plus, de nombreuses attestations temporaires ont expiré, entraînant une baisse de plus de 15% du nombre de professionnels habilités début 2025, alors que la demande est en forte croissance.