Tous les fondamentaux des marchés de l’immobilier virent au rouge. L’activité dans l’ancien et le neuf est portée depuis plusieurs années par un important cycle d’endettement des ménages et des entreprises, avec pour arrière-plan, un fort mouvement de hausse des prix. Cette configuration augure d’une correction plutôt brutale, alors que tous les compartiments du marché, des logements aux bureaux, sont maintenant embarqués dans un mouvement de repli. Seul le segment de la rénovation, notamment thermique, amortira le mouvement. En bout de chaîne, la construction neuve reste encore peu affectée par cette dégradation d’ensemble. Et au regard du niveau record des carnets de commandes des professionnels, la construction semble en mesure de résister dans une conjoncture générale dégradée. Cette impression est pourtant trompeuse. Aujourd’hui soutenu par la file d’attente des commandes passées, le secteur sous-estime la puissance du retournement qui s’annonce.
Un inévitable recul des ventes dans l’ancien en 2023
Le coût et l’accès au crédit apparaissent comme les principaux points de blocage. L’inflation, hors énergie et alimentaire, est aujourd’hui sur une orbite de plus de 5% en zone euro, alimentée par la propagation des hausses de prix entre secteurs. C’est ce noyau dur d’inflation qui sera le plus difficile à éradiquer, créant une lourde incertitude sur l’amplitude du mouvement de remontée des taux. La barre des 3% est proche, celle des 4% pourrait être franchie d’ici la fin d’année.
Cette hausse du coût du crédit vient pénaliser fortement la capacité d’accession des ménages à la propriété, et leur accès même au marché quand les dossiers ne passent pas l’épreuve du taux d’usure. Certes, sa révision désormais mensuelle depuis février est une bonne nouvelle mais cela sera sans doute insuffisant. Le montant de prêts accordés s’est déjà effondré passant, hors renégociations, de plus de 22 milliards d’euros en mai 2022 à 13 milliards d’euros en janvier dernier.
Dans l’ancien, ce sont donc les volumes qui vont d’abord décrocher, dans des proportions relativement importantes. La correction sur les prix sera elle bien moindre en raison, notamment, de la réticence des vendeurs à réduire leurs prétentions.
Notre analyse complète sur le marché de l’immobilier de logements à l’heure du retournement : tendances 2023-2024
Le logement neuf est déjà en crise
Le logement neuf s’est déjà enfoncé dans la crise en 2022 avec des performances presque pires qu’en 2008. La maison individuelle a clairement le plus souffert avec une chute abyssale de plus de 30% des ventes en diffus. Dans le collectif, les réservations des promoteurs ont dévissé de 15%. Face à l’augmentation des coûts de l’ordre de 10% à 15%, les professionnels ont fortement relevé leurs prix. Et compte tenu de la hausse du coût du financement, les ménages n’arrivent plus à suivre. Très exposés au marché de l’accession, les acteurs de la maison individuelle semblent les plus fragilisés. Les promoteurs cherchent de leur côté à se positionner sur des segments davantage préservés, comme l’immobilier géré et les résidences services.
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L’immobilier social a perdu son rôle d’amortisseur
Dans le contexte inflationniste, la question du coût du logement revient avec force. Plusieurs données récentes confirment une fragilisation des ménages : hausse des impayés de 10% dans l’immobilier social, multiplication par six depuis 2017 des copropriétés à risque en raison des impayés. Une possible « bombe sociale » à bas bruit, à laquelle le logement social est censé répondre. Pourtant, les organismes HLM peinent à étoffer leur offre. Et même le logement intermédiaire, financé en partie sur fonds privés, a reculé pour la première fois de son histoire. Finalement, le segment le plus dynamique est le bail réel solidaire (BRS), qui permet de dissocier le foncier du bâti pour faciliter l’accession à la propriété. Soutenues par les collectivités, les livraisons de logements en BRS devraient être multipliées par 10 d’ici 2024.
Nos analyses complètes sur les perspectives des bailleurs sociaux face aux mutations de leur modèle : prévisions 2024 et le marché des logements intermédiaires et abordables à l’horizon 2024
L’entretien rénovation surnage dans un paysage sinistré
L’échéance d’interdiction de location des logements étiquette G au 1er janvier 2025 approche et se traduit par une accélération des chantiers. Les ménages sont les plus exposés à ce durcissement de réglementation à travers l’importance croissante de l’étiquette énergie pour valoriser les biens. De fait, la rénovation dans son ensemble a encore surperformé en 2022. Les perspectives pour 2023 sont similaires grâce à une enveloppe MaPrimeRénov’ rehaussée à 2,6 milliards d’euros et un dispositif CEE qui montera en puissance d’ici 2025.
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L’immobilier de bureaux malmené
L’immobilier de bureaux est pris entre deux feux. D’un côté, des facteurs structurels pèsent sur la demande : cures d’amaigrissement des sièges sociaux des grands groupes et banalisation du télétravail qui permet aux entreprises de fonctionner sur des surfaces plus réduites. De l’autre, la dégradation du contexte économique et financier crée de l’attentisme avec des reports des projets de développement et des déménagements. La nature de la demande évolue et renforce les métiers de l’exploitation, notamment du coworking et du bureau opéré qui affichent de solides performances. De quoi augurer une croissance forte en 2023.
Notre analyse complète sur le marché de l’immobilier de bureaux à l’horizon 2024
Les investisseurs se déplacent vers des actifs de niche
Dans ce panorama de mutations des modèles et rééchelonnement des valeurs, plusieurs actifs de niche s’imposent comme des débouchés d’avenir. L’immobilier de santé s’appuie en particulier sur des fondamentaux structurels porteurs et des relais de croissance comme les maisons de santé. De nouveaux marchés émergent comme les bâtiments life sciences destinés à la biotech ou l’immobilier d’enseignement.
Notre analyse complète sur la stratégie des acteurs du marché de l’immobilier de santé en 2023-2024
