LE MARCHÉ DE L'IMMOBILIER LOGISTIQUE À L'HORIZON 2028

Comment développer de nouveaux projets d'immobilier logistique conformes aux standards environnementaux, alors que l'accès au foncier se complique et que les contraintes réglementaires s'alourdissent ? Notre étude exclusive apporte des prévisions inédites sur ce secteur et identifie les leviers clés pour mieux s'implanter en zones urbaines et valoriser les actifs existants.

L'immobilier logistique séduit toujours les investisseurs. Mais ce dynamisme se heurte à un double déséquilibre : la demande des utilisateurs ralentit, tandis que l'offre, vieillissante, ne répond plus aux besoins du marché. Plus de la moitié des entrepôts de plus de 5 000 m² construits avant 2000 accusent un retard technique, énergétique et environnemental. Leur obsolescence s'accélère, rendant la modernisation inévitable. En parallèle, la création de nouvelles plateformes est freinée par la rareté du foncier. Dans les métropoles, les coûts flambent et les terrains disponibles disparaissent, alors que l'objectif de Zéro artificialisation nette (ZAN) resserre encore les marges de manœuvre. La réhabilitation de friches et la reconversion de sites obsolètes s'imposent ainsi comme des enjeux essentiels. Ce double verrou – vieillissement du parc et pénurie foncière – redéfinit également en profondeur la nature des projets. L'entrepôt ne peut plus être un simple bâtiment de stockage. Il doit s'inscrire dans le tissu urbain, cohabiter avec d'autres usages et atteindre les standards environnementaux les plus exigeants. Dès lors, comment repenser les entrepôts pour mieux les insérer dans le tissu urbain ? Comment développer une offre neuve ? Quels relais de croissance se dessinent dans l'immobilier industriel ? Et comment évoluera la demande placée d'ici 2028 ?

1. LE RÉSUMÉ EXÉCUTIF ET LES PRÉCONISATIONS STRATÉGIQUES

En seulement quelques pages, le résumé exécutif vous donne accès aux conclusions de l'étude à travers :

Les 10 préconisations stratégiques des experts de Xerfi

Les insights détaillés pour comprendre les grandes tendances du marché et les projections d'ici 2028 et identifier les moyens pour mieux insérer les entrepôts dans le tissu urbain et développer la valeur ajoutée du portefeuille d'actifs

Des chiffres exclusifs sur le marché de l'immobilier logistique et ses perspectives d'ici 2028

2. LA DYNAMIQUE ET LES PERSPECTIVES DU MARCHÉ À L'HORIZON 2028

Les perspectives du marché à l'horizon 2028 à travers ses principaux indicateurs

• Le scénario macroéconomique exclusif de Xerfi

• Les déterminants du marché « utilisateur » (demande placée) et du marché de l'investissement

• L'évolution de la demande placée des entrepôts (millions de m2)

• Les surfaces commencées d'entrepôts logistiques (millions de m2)

• Les investissements en immobilier logistique (millions d'euros)

Le marché utilisateur et le marché de l'investissement jusqu'en 2024-2025

• La demande placée au niveau global et par grande zone (IDF/régions), la nature de la demande en matière de surfaces

• Le marché par région : Paris / IDF, lillois / Hauts-de-France, orléanais / Centre-Val de Loire, lyonnais / Rhône-Alpes

• Les surfaces autorisées et commencées

• Le montant des transactions et l'évolution des taux de rendement prime des actifs logistique

• La conjoncture au sein des marchés clients : industrie, négoce, commerce de détail (focus GSA), e-commerce

• Les mutations de la demande et de l'environnement : tensions géopolitiques et guerre commerciale, essor et défis de la logistique urbaine, évolution des schémas logistiques, nouvelles technologies dans la supply chain…

3. LES STRATÉGIES DE CROISSANCE ET NOUVEAUX AXES DE DÉVELOPPEMENT

La décarbonation des activités

• Étude de cas : Prologis, une stratégie de neutralité carbone / Virtuo Industrial Property est devenue société à mission

Les initiatives en faveur de la sobriété foncière : solutions mises en œuvre, focus sur la réhabilitation de friches

• Études de cas : La Poste Immobilier & GSE, la réhabilitation d'une friche postale à Lezennes près de Lille / Panattoni, la démolition de vieux entrepôts et la construction de plateformes nouvelle génération à Ormes

Le développement dans la logistique urbaine : leviers mis en œuvre, défis économiques et financiers pour les projets, réaffectation d'actifs immobiliers existants

• Études de cas : Segro se renforce dans la logistique urbaine en France avec son centre Paris Les Gobelins / Prologis, le projet emblématique du hub CONNECT Paris / Le partenariat entre Corsalis et Indigo franchit un nouveau cap

La diversification dans les data centers

• Études de cas sur les projets des principaux acteurs de l'immobilier logistique en France : Goodman, Segro et Prologis

4. LE JEU CONCURRENTIEL ET LA CARTOGRAPHIE DES PRINCIPAUX ACTEURS

Vue d'ensemble des forces en présence : principaux acteurs présents sur le marché et profils des têtes de groupe

Les principaux acteurs par métier : investisseurs gestionnaires, sociétés de gestion et fonds d'investissement, promoteurs et contractants généraux, sociétés de conseil et services en immobilier logistique

Les fiches d'identité des principaux acteurs du marché : chiffres clés, activités et stratégie

• Les investisseurs gestionnaires : Argan, GLP Europe, Goodman, Logicor, Prologis, Segro

• Les spécialistes de l'immobilier dédiés à la logistique urbaine : Mileway, Sogaris

• Les promoteurs et contractants généraux : Groupe IDEC, Groupe Quartus, GSE, Telamon