Les stratégies et perspectives des SCPI à l'horizon 2027
Accélérer la transformation de l’offre pour regagner en attractivité et séduire davantage d’épargnants
Prévisions à 2027
Collecte brute et nette des SCPI, marchés immobiliers, épargne
Enjeux clés
Rendements, notoriété, transparence, cible client élargie…
Cartographie concurrentielle
Chiffres clés, classements, nouveaux entrants
Stratégies des gérants
Finance durable, digital, accessibilité, gestion de la liquidité
2950 € HT
Tendances et enjeux
Comment les gérants de SCPI peuvent-ils transformer une reprise hésitante en véritable cycle de reconquête ?
La normalisation des taux, le retour d'une hiérarchie claire rendement/risque et la soif intacte d'épargne des Français créent des conditions propices à un rebond du marché des SCPI. Mais ce frémissement intervient alors que le secteur sort à peine d'une séquence violente : dévalorisation des actifs, baisses de prix de part, retrait des investisseurs institutionnels et tensions inédites sur la liquidité. L'immobilier tertiaire, pivot historique du modèle, reste pour sa part convalescent, et l'exposition au segment des bureaux continue de pénaliser plusieurs fonds. Dans le même temps, près de trente nouveaux fonds ont émergé, construisant des portefeuilles neufs, compétitifs et adaptés aux nouvelles attentes des épargnants. Ils ont imposé de nouveaux standards — frais allégés, délais raccourcis, expérience 100 % digitale — qui redéfinissent désormais le marché.
Face à cette offensive, les gérants établis doivent agir vite : redresser les rendements, rééquilibrer leurs portefeuilles, expliquer davantage le produit, élargir leur base d'épargnants et rendre leurs performances plus transparentes. Cette étude met en lumière les profils de gérants les mieux armés pour répondre à ces défis. Elle analyse aussi comment la finance durable redessine la performance et la valeur des patrimoines et quelles sont les perspectives du marché des SCPI d'ici 2027.
Plan détaillé
Présentation et chiffres clés
Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) figurent parmi les principaux véhicules d’investissement immobilier collectif accessibles aux épargnants et aux investisseurs institutionnels. Également appelées placements « pierre-papier », elles permettent d’investir indirectement dans l’immobilier, aux côtés d’autres supports comme les foncières cotées (SIIC), les OPCI ou les SCI, en alternative à l’investissement immobilier direct (achat en nom propre, en SCI ou en indivision).
En 2025, le marché français des SCPI comptait 232 fonds, représentant une capitalisation proche de 88 milliards d’euros. Ces véhicules étaient gérés par 54 sociétés de gestion de portefeuille, un ensemble hétérogène composé de filiales de banques et d’assureurs, de sociétés de gestion entrepreneuriales, de filiales de conseillers en gestion de patrimoine et d’acteurs spécialisés de l’immobilier. Près de la moitié de ces sociétés ont moins de dix ans d’existence, illustrant le dynamisme du secteur.
Une synthèse opérationnelle pour comprendre les enjeux à relever par les sociétés de gestion d'actifs immobiliers dans un environnement conjoncturel compliqué et incertain, et une compétition exacerbée
L'environnement du marché
- Notre scénario macro-économique et financier à 2027
- Les marchés immobiliers : tendances récentes sur les segments des bureaux, commerces, logistique, hôtellerie, santé, résidentiel, actifs de niche (data centers, life science, industrie, éducation), scénario prévisionnel à 2027
- L'environnement financier et les comportements d'épargne : taux d'intérêt, places financières, taux d'épargne, flux de placement, performances comparées des placements
- L'environnement réglementaire : ordonnance du 3 juillet 2024, cadre pour la décarbonation de l'immobilier, trajectoire zéro artificialisation nette (ZAN), cadre réglementaire pour le développement d'une finance durable, label ISR
La dynamique des SCPI
- Les fondamentaux : origines, définition et fonctionnement des SCPI, catégories de SCPI, modalités d'accès aux parts de SCPI, modèle de revenu des sociétés de gestion, écosystème des SCPI
- Les tendances récentes du marché : nombre de SCPI, collecte brute et nette, capitalisation, rendement, transactions sur le marché secondaire, retraits non compensés, parts en attente de retrait
- Les perspectives du marché des SCPI : collecte brute et collecte nette
Les enjeux et défis clés des gérants de SCPI
- Améliorer l'attractivité des rendements
- Accroître la notoriété des SCPI
- Renforcer la culture financière des épargnants
- Élargir les cibles de clientèle
- Accroître la transparence et la lisibilité des performances des SCPI
Les stratégies de développement durable : labellisation ISR des SCPI, fonds de partage, SCPI relevant des articles 8 & 9 du règlement SFDR
Études de cas : Remake Live et l'accès au logement / Perial Grand Paris et la biodiversité
L'attractivité et l'accessibilité des offres : frais d'entrée, délais de jouissance, offres de financement, options ou encore prix des parts, sont autant de leviers actionnés
Étude de cas : Aroxys et la SCPI New Gen, le choix d'un prix à l'entrée réduit
La digitalisation des parcours de souscription : panorama des gérants proposant la souscription en ligne, focus sur les plateformes de distribution en ligne
La gestion de la liquidité : juste équilibre entre associés souhaitant sortir et associés restants, focus sur le modèle de plateforme de gré à gré
Étude de cas : Primopierre, un fonds de remboursement activé en fin d'année 2025
L'adaptation des stratégies : internationalisation des SCPI, repackaging des fonds, réorientation de la stratégie d'investissement
Étude de cas : Iroko Atlas, une SCPI exclusivement tournée vers l'international
La cartographie des forces en présence : filiales de groupes bancaires, de spécialistes de l'épargne, de l'immobilier ou de groupes diversifiés, spécialistes « indépendants », filiales d'assureurs
Le classement des sociétés de gestion : chiffres clés, actionnariat, date de création
Le jeu concurrentiel
- La démographie des sociétés de gestion actives
- La concentration des encours
- L'offensive des gérants « nouvelle génération »
Les fiches d'identité des acteurs clés : AEW, Amundi Immobilier, BNP Paribas REIM, Corum Asset Management, La Française REM, Perial Asset Management, Praemia REIM, Sofidy
Sociétés étudiées
Expert
Au-delà de nos études, XERFI met à votre disposition son expertise sous forme d'échanges téléphoniques préparés, immédiatement actionnables et centrés sur les secteurs qui vous intéressent.
Sabine Gräfe
Directeur Expert
Sabine Gräfe analyse depuis plus de vingt ans le secteur de l’assurance et des services financiers. Son expertise s’est construite au fil de l’observation des transformations des modèles assurantiels et financiers, sous l’effet conjoint des mutations réglementaires, technologiques et comportementales.
Études connexes
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