Le marché du coworking et des bureaux flexibles à l'horizon 2028
Transformer l’offre de services pour donner un nouvel élan à la croissance
Recommandations exclusives
Valorisation des actifs, implantation, diversification
Prévisions 2028
Surfaces totales et en IdF, CA des exploitants
Insights terrain
Témoignages exclusifs de dirigeants du secteur
Mutations de la concurrence
Extension des réseaux, fusions, fermetures
3300 € HT
Les insights de l’étude
Dans un marché de l'immobilier de bureaux en repli, où se situent les opportunités de croissance pour les professionnels des bureaux flexibles ? En plus de prévisions exclusives, notre étude met en lumière les leviers pour conquérir de nouveaux actifs, créer davantage de valeur et s'imposer en partenaires clés des propriétaires.
Après dix années d'expansion rapide, le secteur du coworking entre dans une phase décisive. La croissance s'essouffle, l'incertitude ralentit les décisions immobilières et les opérateurs ne peuvent plus s'appuyer sur leur modèle historique. Ils doivent désormais assumer un rôle plus stratégique : partager davantage le risque avec les propriétaires et proposer des espaces dont l'utilité est immédiatement perceptible pour les utilisateurs. Cette période de tension ouvre pourtant une nouvelle fenêtre d'opportunités. La fragilisation du marché des bureaux — faible taux d'occupation, vacance record, actifs dépréciés — crée un besoin urgent de redonner vie aux immeubles. Les spécialistes du coworking sont idéalement positionnés pour devenir les partenaires opérationnels des bailleurs, en s'appuyant sur de nouveaux schémas économiques tels que les contrats de management, les baux variables ou la franchise. Par ailleurs, avec le renforcement des obligations RSE et l'application du Zéro artificialisation nette (ZAN), une priorité s'impose : optimiser l'existant plutôt que construire, et transformer chaque mètre carré en espace créateur de valeur. Dès lors, quelles perspectives s'ouvrent réellement pour les opérateurs d'ici 2028 ? Et quels sont les leviers à activer pour rester compétitifs ?
Plan détaillé
Présentation et chiffres clés
Le coworking est le terme générique qui s’est imposé pour décrire les offres de bureaux sans engagement ou de durée inférieure à un bail commercial. Le marché était auparavant organisé autour des centres d’affaires et des petits espaces de coworking de proximité. Il s’est transformé et structuré dans la deuxième moitié des années 2010 avec la création de grands centres qui intègrent plateaux privatifs, bureaux fermés, open spaces, salles de réunion et grands espaces communs. Par extension, les offres s’élargissent aujourd’hui à la gestion externalisée des bureaux pour le compte d’utilisateurs et de propriétaires. L’ensemble peut être rassemblé sous l’appellation « bureaux flexibles ».
Le coworking et ses variantes représentent autour de 5% de l’offre de bureaux
en Île-de-France. Après une phase d’hypercroissance entre 2019 et 2022,
l’activité est en phase de consolidation. Le marché est dominé par IWG,
exploitant historique de l’enseigne Regus et à la tête d’autres marques
(Spaces, HQ, Stop & Work…). Morning est la première enseigne dans la
capitale, après être passée devant WeWork. Les autres leaders sont Wojo, Deskeo
en Île-de-France, et InSitu, Now Coworking, Bureaux & Co, Mitwit, Flex-O et
Newton Offices en régions.
En seulement quelques pages, le résumé exécutif vous donne accès aux conclusions de l'étude à travers :
Les 10 préconisations stratégiques des experts de Xerfi à destination des décideurs du marché des bureaux flexibles
Les insights détaillés pour analyser le marché d'ici 2028, intégrer des solutions de valorisation des actifs auprès des bailleurs, répondre aux enjeux de sobriété et de mixité, et développer de nouvelles sources de revenus
Des chiffres exclusifs sur le marché auxquels s'ajoutent des témoignages de dirigeants au plus près des réalités du terrain
La dynamique récente et nos prévisions sur le secteur jusqu'en 2028
- L'évolution des surfaces de bureaux flexibles et opérés jusqu'en 2028
- Le chiffre d'affaires des exploitants d'espaces de coworking et bureaux flexibles jusqu'en 2028
- Le nombre de centres de coworking et bureaux flexibles (2020-2025)
- L'évolution du type de prestations proposées : les surfaces en bureau opéré et en coworking (2020-2025)
- L'évolution de l'offre en Île-de-France et en régions : surfaces exploitées, taille moyenne des nouveaux centres
La demande et l'environnement du marché
- La conjoncture dans les bureaux : demande placée, offre disponible et vacance, loyers et coût des travaux
- Les tendances de l'environnement de travail : recours au télétravail et flex office, besoins de surfaces des dirigeants
- Les fondements de la demande : recherche de flexibilisation des charges et l'impact de la norme IFRS 16, implantations de sociétés étrangères, évolution de l'emploi tertiaire, nombre de freelances et dynamique des start-up
Les enjeux posés aux gestionnaires
- La viabilité financière et la maîtrise du risque opérationnel
- Le réalignement du partage du risque avec les bailleurs institutionnels
- L'amélioration de l'expérience de travail dans les bureaux flexibles et opérés
- Le développement d'une offre viable en région et en périphérie
L'extension des réseaux
- Le recours à la franchise. Études de cas : IWG et Now Coworking
- La croissance externe : objectifs associés et revue des dernières opérations
- Le développement en régions : cibles géographiques, carte des implantations dans les 10 plus grandes villes et ouvertures de l'année 2025
- L'insertion d'espaces de coworking en hôtellerie et en coliving. Étude de cas : les Wojo Corners en France et en Afrique
Le déploiement de nouveaux services aux propriétaires et occupants
- La création de partenariats avec les propriétaires fondés sur un partage du risque. Étude de cas : la collaboration IWG et Perial AM
- Les prestations d'aménagement de bureaux traditionnels. Étude de cas : l'offre de Morning
- La montée en gamme des prestations / Étude de cas : l'offre Hopper de Deskeo
Les initiatives en matière de RSE : exemples d'acteurs engagés comme Newton Offices et Flex-O
La concurrence dans les bureaux flexibles et opérés
- Les lancements des offres sur le marché, et les rachats, fusions et arrêts d'activité des dernières années
- La concentration : données 2025 et tendances à venir
Les forces en présence : chiffres clés et positionnement
- L'analyse de 40 acteurs du coworking et bureaux flexibles, 6 réseaux de centres d'affaires, 11 spécialistes du bureau opéré
- Les indépendants et offres de niche, tiers-lieux et réseaux de commercialisation
Le positionnement des enseignes selon la taille du parc, la surface des centres exploités, les localisations privilégiées et le cœur de métier des groupes de tête
Sociétés étudiées
Expert
Au-delà de nos études, XERFI met à votre disposition son expertise sous forme d'échanges téléphoniques préparés, immédiatement actionnables et centrés sur les secteurs qui vous intéressent.
Vincent Desruelles
Directeur d'études
Expert en immobilier et bâtiment, il analyse les évolutions du logement, des bureaux et de la rénovation face aux mutations économiques, réglementaires et sociétales du secteur.
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