L'OBSERVATOIRE DE L'IMMOBILIER DE BUREAUX

La crise de la COVID accélère le besoin de réorganisation de l'immobilier de bureaux. Les difficultés financières des entreprises, les risques de défaillances en série et les stratégies assumées de downsizing font planer la menace d'un recul durable de la demande placée.

Réduire et flexibiliser les dépenses immobilières devient une nouvelle réalité pour les entreprises. D'après notre enquête exclusive menée auprès de 800 dirigeants, près d'un tiers des projets immobilier à venir impliquent une diminution des surfaces occupées. L'hybridation des modes de travail joue un rôle décisif dans ce changement de perception des chefs d'entreprises qui mesurent désormais qu'il est possible de fonctionner tout aussi efficacement en diminuant et en rationalisant les surfaces prises à bail.

Alors que les salariés font évoluer leurs habitudes et que les entreprises se questionnent sur la fonction de leurs bureaux, la crise apparaît également comme un accélérateur de tendances émergentes depuis plusieurs années, qu'il s'agisse de la flexibilité des surfaces et des contrats, de l'attractivité des immeubles de bureaux incluant des services ou de l'affirmation des bureaux comme pilier des stratégies RH et RSE.

Pour maintenir leurs parts de marché, investisseurs, promoteurs et sociétés de services sont amenés à reconfigurer leur offre et leur communication : propositions de bureaux clés en main assortis de baux souples, développement des tiers-lieux, nouveaux services, intégration de la dimension environnementale et technologique, etc. Mais quels leviers d'actions doivent être privilégiés par les acteurs de la filière ? Quels partenariats établir ? Où placer le curseur de la transformation ?

UNE ETUDE POUR:

Comprendre les nouveaux usages

Les résultats de notre enquête apportent des réponses précises sur l'inflexion des stratégies immobilières des entreprises : changements de locaux, évolution des surfaces, services attendus, etc. L'étude permet d'appréhender les besoins des entreprises en solutions flexibles et de mesurer leur connaissance des solutions disponibles.

Identifier les personae post-crise de l'immobilier de bureaux

Grâce aux résultats de l'enquête, les analystes de Xerfi vous proposent une segmentation originale de la demande en immobilier de bureaux en 5 grands profils : les « Bienveillants », les « Flex », les « Remote », les « Ecolos » et les « Conservateurs ». Pour chacun d'entre eux, l'étude propose une fiche complète de leur caractéristiques et un éclairage sur leurs besoins et leur stratégie immobilière.

Mesurer l'impact de la crise sur la dynamique du marché

En mobilisant toutes ses expertises, Xerfi propose un scénario prévisionnel sur l'évolution du marché de l'immobilier de bureaux. Quelles sont les perspectives globales de l'économie et les anticipations des entreprises pour 2021 et 2022 ? Comment évolueront les indicateurs d'activité dans l'investissement, la promotion, les services ou le coworking ?

Tirer les conséquences de la généralisation du télétravail

Notre enquête auprès des dirigeants montre que le télétravail va profondément modifier les organisations des entreprises, avec d'une part davantage de salariés éligibles et d'autre part plus de jours télétravaillés. Sur cette base, l'étude évalue précisément l'impact de la généralisation du télétravail sur l'empreinte immobilière des entreprises.

1. LA SYNTHÈSE DE L'ENQUÊTE

• Les conclusions sur les nouveaux usages et les transformations des bureaux

• Les 5 personae post-crise dans l'immobilier de bureaux décryptés par Xerfi

« Bienveillants », « Flex », « Remote », « Conservateurs » et « Ecolos »

2. L'ENQUÊTE XERFI SPECIFIC : UN ÉTAT DES LIEUX EXCLUSIF DE L'IMMOBILIER DE BUREAUX

• La photographie de l'immobilier de bureaux en FranceEnquête

Les surfaces moyennes exploitées par secteur et zones géographiques, la part des propriétaires et locataires (bail commercial et formes alternatives de location), les organisations internes (répartition entre bureaux individuels, partagés et open spaces), les niveaux de loyer selon les zones et les secteurs

3. LES PROJETS EN IMMOBILIER DE BUREAUX ET LES PRÉVISIONS 2022

• La vision des chefs d'entreprises sur leurs bureauxEnquête

Le niveau de satisfaction des dirigeants sur les locaux occupés et le jugement sur l'adéquation des bureaux occupés avec les besoins actuels

• Les projets de changement à court termeEnquête

La part des entreprises qui envisagent un changement, la nature des projets (déménagement, réaménagement), les motivations associées et le recours à des expertises externes

• Les critères de choix en immobilier de bureauxEnquête

Vue d'ensemble sur les critères de choix privilégiés par les entreprises, focus sur 1/ le prix et la localisation, 2/ la flexibilité des surfaces, les équipements et la performance énergétique et 3/ le bail flexible et les services additionnels

4. LES CHIFFRES DE MARCHÉ ET LES PRÉVISIONS À L'HORIZON 2022

• L'impact de la crise sur les entreprisesEnquête

L'évolution de l'activité en 2020 des entreprises de notre panel et les prévisions 2021, le cadrage macroéconomique de Xerfi à l'horizon 2022

• La demande placée et les implications immobilières du télétravail, les investissements, les valeurs locatives et la construction de surfaces de bureaux

5. L'IMPACT DU TÉLÉTRAVAIL SUR LES STRATÉGIES IMMOBILIÈRES

• Pratiques actuelles et à venir du télétravailEnquête

L'utilisation des bureaux (taux de remplissage en mars 2021), évolution des pratiques du télétravail : état de lieux, avant crise et d'ici 2 ans, sur la part des salariés concernés et la fréquence hebdomadaire du télétravail

• La vision sur le télétravailEnquête

L'appréciation des dirigeants sur le télétravail, les avantages et inconvénients perçus

6. LE MOUVEMENT INÉDIT VERS LA FLEXIBILITÉ

• Les inflexions vers le flex officeEnquête

Le flex office : moteurs, avantages et inconvénients Le recours au flex office dans les entreprises

• Les visions et usages du coworking et modèles associésEnquête

Le recours aux baux flexibles et les intentions face aux formules sans engagement

Le recours aux espaces de coworking

La connaissance des offres du coworking dans le cadre du télétravail

L'intérêt pour la mise en place d'espaces flexibles par les bailleurs

La connaissance des offres clés en main

• Les réponses des acteurs de la filière

7. L'INTÉGRATION DE SERVICES POUR RENFORCER L'ATTRACTIVITÉ

• La perception et les besoins des entreprisesEnquête

La volonté de mettre en place des services pour renforcer l'attractivité des sites, l'intérêt pour 1/ les services et aménagements pour le confort et 2/ les services pour l'expérience utilisateurs et la vie pratique, le recours aux applications d'immeuble

• Les réponses des acteurs de la filière

8. LE VIRAGE ENVIRONNEMENTAL ET BAS CARBONE

• La perception des entreprises sur l'immobilier et l'environnementEnquête

Les objectifs de réduction de l'empreinte carbone et la place de l'immobilier dans ces stratégies, l'intérêt pour les solutions de gestion automatisée de l'énergie

• La réponse des acteurs de la filière

Une enquête exclusive auprès des dirigeants d’entreprises

L’observatoire Xerfi de l’immobilier de bureaux s’appuie sur une enquête menée auprès de 800 entreprises, tous secteurs confondus. Réalisée en ligne et via notre centre d’appel, cette enquête a permis de recueillir l’opinion et les pratiques des dirigeants, des directeurs immobiliers et des responsables de l’environnement de travail de PME et grands groupes présents sur l’ensemble du territoire. Structuré selon des critères de taille, d’activité et de localisation géographique, l’échantillon mis en œuvre fournit toutes les garanties statistiques de représentativité indispensables à l’établissement d’un panorama fiable de l’immobilier de bureaux.

Les thématiques abordées dans l’enquête

• L’activité des entreprises face à la crise
• La photographie immobilière des entreprises
• La pratique du télétravail et ses perspectives
• Les stratégies immobilières à venir et les modes d’organisation privilégiés
• Les critères de choix en matière de bureaux
• Les attentes vis-à-vis des bailleurs

À qui s’adresse cette étude ?

• Aux investisseurs en immobilier de bureaux
• Aux prestataires de services immobiliers (transactions, location, PM, FM)
• Aux promoteurs et contractants généraux
• Aux acteurs de la commercialisation
• Aux acteurs de la banque et l’assurance
• Aux gestionnaires d’espaces de coworking
• Aux start-up de l’immobilier