La restructuration de WeWork acte la fin de l’hypercroissance dans le coworking

On y voit désormais plus clair sur l’avenir de WeWork en France, en suspens depuis son placement sous la protection du chapitre 11 de la loi américaine sur les faillites en novembre 2023.

Le scenario que nous avions envisagé était celui d’un démantèlement partiel ou total de ses implantations parisiennes. C’est finalement l’option la moins défavorable qui s’est imposée avec la fermeture de 9 sites sur 20, et le maintien de onze implantations. Ces annonces interviennent après un cycle de négociations avec les bailleurs et la fin du processus de rationalisation des engagements. Dans le détail, les fermetures concernent les 5 sites exploités en mono occupation et 3 autres multi occupants. Le site de la Défense avait déjà fermé ses portes en fin d’année 2023.

Impact des fermetures de WeWork sur le marché parisien

Rappelons que WeWork, avant ces fermetures, représentait de loin le 1er opérateur francilien en surfaces exploitées avec plus de 140 000 m² et le 2e au niveau national derrière IWG. Désormais, son parc est de 90 000 m² et il repasse derrière Morning dans la capitale.

Selon notre analyse, les difficultés de WeWork sont davantage liées à une gestion défaillante qu’à un problème structurel du marché du coworking. Nous estimons au contraire que les fondamentaux du marché sont solides en raison du besoin accru de flexibilité des entreprises. Les opérateurs du coworking ont par ailleurs démontré leur capacité à opérer des espaces de bureaux et à les valoriser à travers les services aux occupants. Dans un contexte de marché des bureaux perturbé, les acteurs du coworking se positionnent ainsi comme des partenaires des propriétaires d’actifs.

Un ralentissement de la croissance aura lieu, en raison de la fin de la période d’hypercroissance symbolisée par WeWork. Mais le secteur des bureaux flexibles va continuer à gagner du terrain sur l’offre traditionnelle :

• Les ouvertures se poursuivent. Spaces va par exemple occuper 10 000 m² de la tour To-Lyon. Les principaux réseaux projettent encore la création de flagships de plusieurs milliers de m², à échéance annuelle ou bisannuelle ;

• le développement en régions restera dynamique avec un fort potentiel de croissance. Les acteurs les plus offensifs des dernières années sont implantées en régions : Flex-O, Newton Offices, Now, InSitu, Bureaux & Co, etc. ;

• les acteurs du coworking adoptent de plus en plus des alternatives aux baux classiques. Le contrat de management en particulier permet de limiter les capex initiaux et d’accélérer les ouvertures. Les propriétaires privés et publics, qui cherchent à rentabiliser leurs espaces de bureaux, se tournent vers les opérateurs pour en gérer l’exploitation. La tendance est aux augmentations des appels d’offres pour ces services.