Le marché de la gestion immobilière s’adapte à un métier de property manager plus complexe

Le marché de la gestion immobilière a profondément évolué ces quinze dernières années. Autrefois centré sur la seule gestion technique et locative des biens, la profession a été bouleversée par les nouvelles attentes des investisseurs et la montée en puissance des exigences environnementales et réglementaires. Face à un environnement immobilier en mutation, les entreprises de property management se trouvent désormais dans une position stratégique et concurrentielle qui les pousse à adapter leurs offres.

Le métier de property manager s’est considérablement complexifié pour plusieurs raisons. D’abord, les nouvelles réglementations environnementales – telles que le décret éco-énergie tertiaire ou la loi pour l'accélération des énergies renouvelables – obligent les acteurs à se conformer à des standards plus élevés en termes de durabilité. Cela impose aux sociétés du marché de la gestion immobilière de développer une expertise dans la gestion énergétique et de pilotage des systèmes d’automatisation et de contrôle des bâtiments (décret BACS). Ces compétences permettent d’optimiser la consommation énergétique et de réduire l’impact carbone des biens gérés.

Ensuite, les mutations des pratiques de travail et des usages dans l’immobilier d’entreprise, avec par exemple l’essor du flex office, transforment la gestion des bureaux. Dans le commerce, les property managers se heurtent aux difficultés de certaines enseignes et à la reconversion des retail parks. Ces mutations complexes requièrent une expertise approfondie, une adaptation rapide aux nouveaux usages et un accompagnement stratégique des clients.

Un jeu concurrentiel bouleversé

Face à cette complexité accrue, deux principales conséquences se dessinent pour les acteurs du secteur. Tout d'abord, de plus en plus de grands groupes immobiliers, traditionnellement focalisés sur la gestion en interne de leur patrimoine, lancent des activités de gestion immobilière pour le compte de tiers. Cette dynamique crée un marché plus concurrentiel, où des investisseurs tels que Hines France ou Paref se positionnent désormais sur la gestion immobilière. Ces nouveaux entrants contribuent à intensifier la concurrence, avec des équipes formées aux compétences énergétiques et environnementales, capables de monétiser leur expertise auprès de clients externes.

D'autre part, les leaders du secteur cherchent à atteindre une taille critique le plus rapidement possible. En changeant de dimension, ils cherchent à renforcer leur efficacité et à accéder à des projets d’envergure. Ce développement par la taille permet aussi de proposer une offre plus pointue pour aller au-delà de la simple gestion locative vers une véritable collaboration stratégique avec leurs clients. Les petites et moyennes entreprises du secteur, sans capacité d'investissement suffisante pour innover, se retrouvent souvent en difficulté dans cette compétition accrue. C’est le sens des nombreux mouvements de consolidation observés. Le dernier en date est le rachat de la filiale de PM de Nexity par Crédit Agricole Immobilier.

Face à cette nouvelle donne, les entreprises de gestion immobilière diversifient leur offre pour mieux répondre aux attentes des clients et des investisseurs. Parmi les axes stratégiques adoptés par le secteur, plusieurs initiatives ressortent comme la réduction des charges et la modulation des honoraires, le développement de services d’hospitality management ou encore le renforcement des compétences en gestion durable.

Directeur d’études au sein du groupe Xerfi depuis plus de quinze ans, Vincent Desruelles analyse les marchés de l’immobilier, du bâtiment et des services. Il décrypte les évolutions du logement, des bureaux, de la rénovation et des nouvelles formes d’hébergement, en examinant la manière dont ces segments s’adaptent aux mutations économiques, réglementaires et sociétales.

Ses travaux portent notamment sur les usages émergents, les transitions environnementales, les recompositions de chaînes de valeur et l’évolution des modèles opérés par les acteurs. En parallèle de ses missions d’étude, il est régulièrement sollicité par la presse écrite et professionnelle pour apporter un éclairage expert sur les dynamiques des marchés immobiliers. Il intervient également dans le cadre de prestations ciblées auprès de groupes de promotion immobilière et d’organismes de logement social, afin d’appuyer leurs réflexions stratégiques ou leurs travaux d’analyse.

En interne, il contribue à structurer la veille sur ses domaines d’expertise et participe à la production de travaux transversaux portant sur le bâtiment, l’ingénierie, l’immobilier tertiaire ou les marchés résidentiels. Il assure en outre un rôle d’encadrement éditorial auprès de nombreuses études.

Diplômé de l’Université Paris-Dauphine et de l’Université Panthéon-Sorbonne, il s’intéresse particulièrement au rôle de l’innovation - numérique, technique ou organisationnelle - comme levier d’adaptation et de renouvellement des modèles immobiliers.