Les logements intermédiaires et abordables
Quels modèles de financement et de production face à la hausse des coûts ?
Calibrer ses objectifs de production et d'investissement à l'horizon 2030
Choisir les montages et modes de production adaptés à chaque programme
Réduire le coût complet des opérations et les besoins en fonds propres
Identifier les partenaires à mobiliser pour sécuriser foncier et financements
1890 € HT
Tendances et enjeux
Le marché attend des logements, les investisseurs attendent des rendements
100 Md€ d'ici 2030 : la Banque des Territoires entend donner une nouvelle impulsion au logement social et intermédiaire. Cette capacité de financement, principalement sous forme de prêts, doit soutenir la production. Le bail réel solidaire (BRS), le logement locatif intermédiaire (LLI) et de nouveaux montages élargissent également les possibilités offertes aux opérateurs.
Reste à transformer cette impulsion en programmes économiquement viables. La remontée des taux alourdit le coût du financement des opérations et réduit l'attractivité du résidentiel auprès des investisseurs institutionnels. Le prix du foncier et les coûts de construction, d'exploitation et de rénovation restent élevés. Or, les loyers et les prix d'accession doivent demeurer inférieurs à ceux du marché libre. Comment, dès lors, adapter financements, montages et modes de production pour préserver l'équilibre financier des opérations ?
Cette étude analyse les réponses des opérateurs et fournit les repères pour éclairer vos choix. Elle permet de calibrer vos objectifs de production et d'investissement à l'horizon 2030, de comparer les principaux modèles et d'identifier les leviers de maîtrise des coûts.
L'étude en 5 repères.
- Les prévisions Xerfi à 2030 pour anticiper les transformations du marché
- 10 acteurs clés passés au crible positionnement, performances et stratégies
- 4 segments de marché décryptés LLI, PLS, BRS et PSLA
- Le jeu concurrentiel cartographié pour identifier les rapports de force
- Les risques à anticiper sur les terrains du financement, du foncier et des coûts
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Plan détaillé
Présentation et chiffres clés
Le marché du logement abordable recouvre un ensemble de dispositifs visant à faciliter l’accès au logement des classes moyennes et de certains ménages modestes, en particulier dans les zones tendues, aussi bien dans le parc locatif qu’en accession sociale à la propriété. Il comprend, selon notre approche, le logement locatif intermédiaire (LLI), les logements financés par le prêt locatif social (PLS), les dispositifs d’accession aidée comme le bail réel solidaire (BRS), qui dissocie le foncier du bâti, et le prêt social location-accession (PSLA), qui prévoit une phase locative avant l’acquisition, ainsi que différentes formules locatives reposant sur le démembrement de propriété ou des loyers décotés.
Au sein de cet ensemble, le LLI occupe une place centrale. Doté d’un statut spécifique depuis 2014, il s’adresse aux ménages dont les revenus respectent des plafonds réglementaires et propose des loyers inférieurs à ceux du marché privé, mais supérieurs à ceux du logement social traditionnel. Ce segment est largement dominé par CDC Habitat et Action Logement, qui détiennent et gèrent une part prépondérante du parc. Les principaux promoteurs immobiliers jouent également un rôle déterminant dans la production de logements abordables, tandis que les foncières, les sociétés de gestion de fonds et les investisseurs institutionnels contribuent au financement et au développement de cette offre.
Les conclusions de l'étude pour décrypter les perspectives du marché, les segments à fort potentiel et les stratégies des bailleurs pour accélérer la production
Les chiffres clés sur la production de logements intermédiaires et abordables et ses perspectives
Les tendances récentes et la trajectoire prévisionnelle du marché à l'horizon 2030
- La production de logements abordables : prévisions chiffrées, hypothèses et cadre méthodologique
- La dynamique sur quatre segments : logement locatif intermédiaire (LLI), prêt locatif social (PLS), prêt social location-accession (PLSA) et bail réel solidaire (BRS)
- Les points de vigilance et scénarios alternatifs
Les déterminants de la demande et relais de croissance
- Les conditions de financement, l'activité dans la construction de logements, les arbitrages des promoteurs, la réglementation et les politiques locales
- Les segments porteurs : les programmes assis sur le démembrement et les résidences gérées
Les enjeux et défis clés des bailleurs de logements intermédiaires : l'équilibre économique des opérations, le manque de terrains disponibles, l'adaptation du parc au dérèglement climatique, la décarbonation…
La mobilisation et l'élargissement des sources de financement : cession d'une partie du patrimoine, structuration de véhicules pour attirer les investisseurs privés, recours aux prêts hypothécaires
- Exemples : Ampère Gestion, Dynacité, Groupe Gambetta, In'li, Livie, Val d'Oise Habitat
La sécurisation de l'accès au foncier et l'accélération de la production : renforcement des équipes de sourcing, partenariats avec de grands propriétaires et les promoteurs, recyclage urbain
- Études de cas : CDC Habitat et Action Logement
La diversification des offres et des publics visés : bailleur réel solidaire, usufruit locatif intermédiaire, accession progressive à la propriété, résidences étudiantes et seniors, coliving
- Exemples : Arcade-VYV, Foncière de la Ville de Paris, GA Smart Building, In'li, Nexity, Opac de L'Oise, Ston
La réduction des coûts et l'industrialisation de la production : mutualisation des fonctions supports et des achats, digitalisation des tâches de gestion, recours à la maintenance prédictive, construction hors-site
- Étude de cas : le projet MASH Hors-site neuf rassemble 16 bailleurs sociaux des Pays de la Loire
Les principaux acteurs : chiffres clés, positionnement et présentation de l'offre
- Les acteurs du logement social
- Les foncières et sociétés d'investissement
- Les promoteurs immobiliers
- Les organismes de foncier solidaire (OFS)
- Les spécialistes du démembrement
Le positionnement et la stratégie de 10 acteurs clés : Action Logement, CDC Habitat, Groupe Batigère, Groupe Gambetta, Habitat en Région, ICF Habitat, La Coop Foncière Francilienne, Nexity, Powerhouse Habitat, Vilogia
Sociétés étudiées
Expert
Alexandre Boulègue
Directeur des Opérations
Directeur du bureau d’études, Alexandre Boulegue pilote depuis plus de quinze ans la production économique et sectorielle du groupe.
Études connexes
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