Le marché de l'immobilier logistique à l'horizon 2028
Les leviers pour mieux s’implanter en zones urbaines et reconvertir les actifs
Les préconisations exclusives de nos consultants
Nos prévisions sur la demande placée d'ici 2028
Les tendances des investissements logistiques
Les dynamiques concurrentielles en cours et à venir
De nombreuses études de cas sur les stratégies
3300 € HT
Les insights de l’étude
Comment développer de nouveaux projets d'immobilier logistique conformes aux standards environnementaux, alors que l'accès au foncier se complique et que les contraintes réglementaires s'alourdissent ? Notre étude exclusive apporte des prévisions inédites sur ce secteur et identifie les leviers clés pour mieux s'implanter en zones urbaines et valoriser les actifs existants.
L'immobilier logistique séduit toujours les investisseurs. Mais ce dynamisme se heurte à un double déséquilibre : la demande des utilisateurs ralentit, tandis que l'offre, vieillissante, ne répond plus aux besoins du marché. Plus de la moitié des entrepôts de plus de 5 000 m² construits avant 2000 accusent un retard technique, énergétique et environnemental. Leur obsolescence s'accélère, rendant la modernisation inévitable. En parallèle, la création de nouvelles plateformes est freinée par la rareté du foncier. Dans les métropoles, les coûts flambent et les terrains disponibles disparaissent, alors que l'objectif de Zéro artificialisation nette (ZAN) resserre encore les marges de manœuvre. La réhabilitation de friches et la reconversion de sites obsolètes s'imposent ainsi comme des enjeux essentiels. Ce double verrou – vieillissement du parc et pénurie foncière – redéfinit également en profondeur la nature des projets. L'entrepôt ne peut plus être un simple bâtiment de stockage. Il doit s'inscrire dans le tissu urbain, cohabiter avec d'autres usages et atteindre les standards environnementaux les plus exigeants. Dès lors, comment repenser les entrepôts pour mieux les insérer dans le tissu urbain ? Comment développer une offre neuve ? Quels relais de croissance se dessinent dans l'immobilier industriel ? Et comment évoluera la demande placée d'ici 2028 ?
Plan détaillé
Présentation et chiffres clés
Le marché de l’immobilier logistique regroupe les activités de développement, d’investissement et de gestion patrimoniale et technique d’actifs logistiques. Il intègre en particulier les investisseurs, les promoteurs, les contractants généraux et les sociétés de services (property management, conseil, transaction…) intervenant dans le domaine de la logistique.
Avec environ 100 millions de m² de surface d’entrepôts en France, le parc d’entrepôts s’est accru rapidement au cours des dernières années, porté par l’essor du e-commerce et par le rôle croissant de la fonction logistique dans la distribution et l’industrie, renforçant l’attractivité de ces actifs en termes de rendement.
Le marché peut être analysé du point de vue des utilisateurs ou des investisseurs. Du côté des utilisateurs, environ 4 millions de m² de surfaces sont loués ou vendus chaque année à des occupants, qu’il s’agisse de chargeurs (groupes de distribution, acteurs du e-commerce, industriels…) ou de prestataires logistiques. Du côté de l’investissement, le montant annuel des transactions en immobilier logistique est généralement compris entre 3 et 4 Md€.
En seulement quelques pages, le résumé exécutif vous donne accès aux conclusions de l'étude à travers :
Les 10 préconisations stratégiques des experts de Xerfi
Les insights détaillés pour comprendre les grandes tendances du marché et les projections d'ici 2028 et identifier les moyens pour mieux insérer les entrepôts dans le tissu urbain et développer la valeur ajoutée du portefeuille d'actifs
Des chiffres exclusifs sur le marché de l'immobilier logistique et ses perspectives d'ici 2028
Les perspectives du marché à l'horizon 2028 à travers ses principaux indicateurs
- Le scénario macroéconomique exclusif de Xerfi
- Les déterminants du marché « utilisateur » (demande placée) et du marché de l'investissement
- L'évolution de la demande placée des entrepôts (millions de m2)
- Les surfaces commencées d'entrepôts logistiques (millions de m2)
- Les investissements en immobilier logistique (millions d'euros)
Le marché utilisateur et le marché de l'investissement jusqu'en 2024-2025
- La demande placée au niveau global et par grande zone (IDF/régions), la nature de la demande en matière de surfaces
- Le marché par région : Paris / IDF, lillois / Hauts-de-France, orléanais / Centre-Val de Loire, lyonnais / Rhône-Alpes
- Les surfaces autorisées et commencées
- Le montant des transactions et l'évolution des taux de rendement prime des actifs logistique
- La conjoncture au sein des marchés clients : industrie, négoce, commerce de détail (focus GSA), e-commerce
- Les mutations de la demande et de l'environnement : tensions géopolitiques et guerre commerciale, essor et défis de la logistique urbaine, évolution des schémas logistiques, nouvelles technologies dans la supply chain…
La décarbonation des activités
- Étude de cas : Prologis, une stratégie de neutralité carbone / Virtuo Industrial Property est devenue société à mission
Les initiatives en faveur de la sobriété foncière : solutions mises en œuvre, focus sur la réhabilitation de friches
- Études de cas : La Poste Immobilier & GSE, la réhabilitation d'une friche postale à Lezennes près de Lille / Panattoni, la démolition de vieux entrepôts et la construction de plateformes nouvelle génération à Ormes
Le développement dans la logistique urbaine : leviers mis en œuvre, défis économiques et financiers pour les projets, réaffectation d'actifs immobiliers existants
- Études de cas : Segro se renforce dans la logistique urbaine en France avec son centre Paris Les Gobelins / Prologis, le projet emblématique du hub CONNECT Paris / Le partenariat entre Corsalis et Indigo franchit un nouveau cap
La diversification dans les data centers
- Études de cas sur les projets des principaux acteurs de l'immobilier logistique en France : Goodman, Segro et Prologis
Vue d'ensemble des forces en présence : principaux acteurs présents sur le marché et profils des têtes de groupe
Les principaux acteurs par métier : investisseurs gestionnaires, sociétés de gestion et fonds d'investissement, promoteurs et contractants généraux, sociétés de conseil et services en immobilier logistique
Les fiches d'identité des principaux acteurs du marché : chiffres clés, activités et stratégie
- Les investisseurs gestionnaires : Argan, GLP Europe, Goodman, Logicor, Prologis, Segro
- Les spécialistes de l'immobilier dédiés à la logistique urbaine : Mileway, Sogaris
- Les promoteurs et contractants généraux : Groupe IDEC, Groupe Quartus, GSE, Telamon
Sociétés étudiées
Expert
Au-delà de nos études, XERFI met à votre disposition son expertise sous forme d'échanges téléphoniques préparés, immédiatement actionnables et centrés sur les secteurs qui vous intéressent.
Alexandre Boulègue
Directeur des Opérations
Directeur du bureau d’études, Alexandre Boulegue pilote depuis plus de quinze ans la production économique et sectorielle du groupe.
Études connexes
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