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LE MARCHÉ DE L'IMMOBILIER LOGISTIQUE FACE À UNE NOUVELLE DONNE

Adaptation à la demande, hausse des taux, impératifs de décarbonation, pressions foncières :quelles stratégies pour la filière à 2025 ?

LES POINTS FORTS DE L'ÉTUDE :

  • L'essentiel des données de marché et les prévisions de Xerfi pour 2025
  • Une analyse exclusive des mutations de la demande et de l'environnement
  • Toutes les clés pour comprendre les tendances du marché et les enjeux clés
  • De nombreuses études de cas pour illustrer les stratégies des acteurs
  • La cartographie complète de la concurrence dans l'investissement, le développement et les services
  • Plus d'une centaine de sociétés passées au crible
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Collection : Precepta

Date de parution : 03/10/2023

Prix : 2 950 €HT

Nombre de pages : 213 pages

Langue : Français

Format : PDF (disponibilité immédiate) ou papier

Référence : 23BAT52

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PRÉSENTATION ET CHIFFRES CLÉS


Le marché de l’immobilier logistique comprend les activités de développement et de gestion patrimoniale et technique d’entrepôts. Il intègre en particulier les investisseurs, promoteurs, contractants généraux et sociétés de services (property management, conseil, transaction…) intervenant dans le domaine de la logistique. Le parc d’entrepôts en France est composé d’environ 100 millions de m². Il s’est accru rapidement au cours des dernières années en raison du développement du e-commerce et de l’importance accrue de la fonction logistique dans la distribution et l’industrie.


Le marché peut être analysé du point de vue des utilisateurs ou investisseurs. Du côté des utilisateurs, environ 4 millions de m² sont loués ou vendus à des occupants chaque année. Ces derniers sont des chargeurs (groupes de distribution, de e-commerce, industriels…) ou des prestataires logistiques. Du côté de l’investissement, le montant annuel des transactions est généralement compris entre 3 et 4 Md€.


TENDANCES ET ENJEUX


Les difficultés récentes de l'immobilier logistique ne doivent pas occulter les bases solides de ce marché. Les entrepôts restent essentiels pour l'économie et joueront un rôle clé dans la néo/ré-industrialisation du pays. Par ailleurs, avec l'augmentation du trafic de marchandises en ville et l'ambition des entreprises de verdir leur supply chain, les besoins évoluent. Les plateformes logistiques prennent aussi le virage de l'automatisation pour traiter davantage de flux, d'autant que l'offre est contrainte comme le montre la faiblesse du taux de vacance.

Cette pénurie n'est pas près de se résorber à court terme. Au-delà du manque de terrains disponibles et des fortes oppositions locales à l'encontre des projets, la capacité d'investissement des acteurs s'en trouve largement entamée. La faute à la hausse des coûts de construction et au relèvement des taux d'intérêt qui compliquent l'équation financière. Autre source d'inflation, la politique de zéro artificialisation nette pousse à des opérations de réhabilitation plus complexes et coûteuses. Dans ce contexte, comment les acteurs adaptent-ils leur stratégie, notamment concernant les loyers ? Quelles sont les tendances récentes du côté des utilisateurs, y compris des 3PL en matière de construction durable ? Et quelles perspectives se dessinent pour ce marché d'ici 2025 ?

UNE ÉTUDE POUR :


Anticiper les perspectives du marché à l'horizon 2025

L'étude livre un scénario prévisionnel exclusif sur l'immobilier logistique à l'horizon 2025, sur les marchés « utilisateurs » (demande placée) et de l'investissement. Un scénario qui tient compte des difficultés à reconstituer une offre neuve du fait de la raréfaction du foncier, de la hausse des coûts et des taux directeurs, et de la contestation croissante des projets. Dès lors, comment évolueront les principaux indicateurs du marché ?

Comprendre les enjeux et les stratégies des acteurs

Ce rapport analyse les défis des professionnels de l'immobilier logistique. Il revient sur la nécessité d'intégrer les objectifs de décarbonation et de zéro artificialisation nette (ZAN), et d'adapter l'offre aux nouveaux besoins des utilisateurs : verticalité, robotisation, localisation… Comment les investisseurs et développeurs s'y prennent-ils ? Et face à l'essor de la logistique urbaine, quelles sont les stratégies mises en place ?

Analyser le jeu concurrentiel actuel et les mouvements à venir

L'étude dresse une cartographie complète de la concurrence pour chaque profil : investisseurs-gestionnaires, gestionnaires d'actifs et fonds d'investissement, promoteurs-contractants et sociétés de conseil. Comment peut évoluer le positionnement des acteurs, aussi bien pour les spécialistes que les généralistes de l'immobilier d'entreprises ? Quels impacts à venir de la néo/ré-industrialisation sur le secteur ?

PLAN DE L'ÉTUDE

1. LE RÉSUMÉ EXÉCUTIF : L'ESSENTIEL DE L'ÉTUDE

En quelques pages, le résumé exécutif vous donne accès aux conclusions essentielles de l'étude à travers :

Une synthèse opérationnelle pour analyser les perspectives du marché, décrypter les enjeux associés à la crise de l'offre et au contexte inflationniste et mesurer les impacts de la décarbonation sur les stratégies des acteurs

Des chiffres clés autour du marché et de ses perspectives à l'horizon 2025

Une sélection de pages pour accéder rapidement à l'essentiel de l'étude

2. LE MARCHÉ ET SES PERSPECTIVES 2025 : LE SCÉNARIO EXCLUSIF DE XERFI

Notre scénario à l'horizon 2025 : quelles tendances ?

  • Les tendances macroéconomiques : PIB, consommation, investissement

  • Les déterminants et l'évolution du marché « utilisateurs » : la demande placée en immobilier logistique

  • Les déterminants et l'évolution de l'investissement en immobilier logistique

  • Les perspectives des secteurs utilisateurs : industrie, négoce, commerce de détail, grande distribution et e-commerce

Les 6 enjeux et défis à venir pour les entreprises de la filière

  • Intégrer les contraintes du Zéro artificialisation nette

  • Redorer l'image des entrepôts pour contrer les oppositions locales

  • Prendre le virage ESG face au risque croissant des actifs échoués

  • Lever les obstacles au déploiement de la logistique du dernier kilomètre

  • Intégrer les innovations technologiques pour répondre à la quête de productivité

  • Inflation, hausse des taux : s'adapter à la nouvelle donne financière

Les tendances récentes du marché face aux mutations de l'environnement

  • Le marché utilisateur jusqu'en 2022-2023 : demande placée (ensemble et par zone IDF VS régions), nature de la demande (surfaces, type d'opérations), offre disponible, valeurs locatives, surfaces autorisées et commencées, revue des projets en blanc lancés depuis février 2022

  • Le marché utilisateur en régions jusqu'en 2022-2023 : évolution de la demande placée, de l'offre, de la vacance et des surfaces autorisées et commencées en régions Île-de-France, Lille / Hauts-de-France, Lyon / Rhône-Alpes et Marseille / PACA

  • La conjoncture des secteurs utilisateurs : industrie, négoce, commerce de détail, grande distribution et e-commerce

  • Le marché de l'investissement jusqu'en 2022-2023 : évolution des transactions et des rendements

  • Les mutations de la demande et de l'environnement : l'enjeu de décarbonation, l'adaptation des prestataires logistiques au e-commerce, le boom de la logistique urbaine, l'essor des stratégies dites « omnicanal » des distributeurs, le mouvement de néo/ré-industrialisation, l'immobilier logistique vue comme une classe d'actif privilégiée par les investisseurs, l'analyse de l'architecture logistique d'un utilisateur clé : Amazon

3. LES STRATÉGIES DE CROISSANCE ET D'ADAPTATION DES ACTEURS

Le développement d'une offre bas carbone : vue d'ensemble des moteurs et des leviers utilisés pour réduire l'empreinte environnementale des entrepôts logistiques, rappel des engagements de la filière (charte Afilog), analyse de l'intégration de panneaux photovoltaïques sur les entrepôts

Études de cas sur le bas carbone : l'offre « Aut0nom » d'Argan / la dimension ESG intégrée dans les projets de Swiss Life AM 
Études de cas sur le photovoltaïque et l'énergie : la création de la société Ateron Invest / le positionnement d'Idec dans les EnR

L'intégration des nouvelles technologies dans les entrepôts : les nouvelles technologies dans la chaîne logistique et leurs impacts sur la supply chain, focus sur la robotisation des entrepôts

Focus sur des exemples récents de déploiement de nouvelles technologies dans les entrepôts

Les initiatives en faveur de la sobriété foncière : les principaux leviers accessibles et actionnés par les acteurs, analyse des moteurs et freins à la réhabilitation de friches

Focus sur 4 initiatives récentes : Panattoni, Castignac, Logistique Seine-Normandie et Argan

Le développement dans la logistique urbaine : vue d'ensemble sur les leviers mis en œuvre et présentation de 3 opérations récentes emblématiques (Sogaris, Prologis et Segro)

Étude de cas : l'offensive dans la logistique urbaine d'Altarea

4. LE JEU CONCURRENTIEL : CHIFFRES CLÉS, POSITIONNEMENTS ET TRANSFORMATIONS

La structure de la concurrence : degré d'intégration verticale des acteurs et analyse de l'actionnariat

  • Les 30 acteurs clés du marché français et leur portefeuille d'activités : investissement, gestion d'actif, gestion de plateformes, promotion/développement, contractant général / constructeur, conseil et transaction, property management

  • Le mapping de 30 acteurs clés selon leur métier principal et le profil de leur actionnariat

Les principaux acteurs par maillon de la filière

  • Les investisseurs gestionnaires (surfaces en gestion, chiffre d'affaires…)

  • Les sociétés de gestion et fonds d'investissement (revue de l'activité en immobilier logistique de 27 opérateurs)

  • Les développeurs, promoteurs et contractants généraux (métiers couverts et activité en logistique)

  • Les sociétés de services (conseil, transaction, property management…)

Les transformations en cours et à venir du jeu concurrentiel

  • La spécialisation, un facteur de structuration de la concurrence et des organisations

  • L'intégration de compétences dans l'énergie : un nouveau facteur clés de succès

  • Les partenariats, mode de croissance désormais incontournable : focus sur les collaborations investisseurs/développeurs (Virtuo/Axa IM Alts, Carrère/Norma Capital)

  • L'ajustement des modèles pour conquérir l'industrie dans le sillage de la néo/ré-industrialisation

5. LES FICHES D'IDENTITÉ DE 14 ACTEURS CLES

LES INVESTISSEURS GESTIONNAIRES

  • ARGAN

  • BARJANE

  • GENERALI REAL ESTATE (PARCOLOG)

  • GLP

  • GOODMAN

  • LOGICOR

  • PROLOGIS

  • SEGRO

LES SPÉCIALISTES DE LA LOGISTIQUE URBAINE

  • MILEWAY

  • SOGARIS

LES PROMOTEURS, DÉVELOPPEURS ET CONTRACTANTS GÉNÉRAUX

  • GROUPE IDEC

  • GSE

  • QUARTUS LOGISTIQUE

  • TELAMON

SOCIÉTÉS ANALYSÉES

LES PRINCIPAUX ACTEURS CITES OU ANALYSES DANS L'ETUDE (liste non exhaustive)

6EME SENS IMMOBILIER

ACONSTRUCT

ADM

AEW LOGISTIS

AG REAL ESTATE FRANCE

AGC CONCEPT

ALDERAN

ALPHA LOGISTICS REAL ESTATE

ALSEI

ALTAREA

AMUNDI IMMOBILIER

APRC GROUP

AREFIM GE

ARGAN

ARROW CAPITAL PARTNERS

ARTHUR LOYD

AXA IM ALTS

BARINGS

BARJANE

BAYTREE

BENTALLGREENOAK

BILS DEROO

BLACKSTONE

BNP PARIBAS REAL ESTATE

BRAXTON ASSET MANAGEMENT

BROWNFIELDS

CARLYLE

CARRERE

CASTIGNAC

CATELLA LOGISTIC EUROPE

CBRE

CIBEX

COLLIERS INTERNATIONAL

CONCERTO

COPPER & CO

CORESTATE CAPITAL

CROSSBAY

CUSHMAN & WAKEFIELD

DATA IMMO

DCB INTERNATIONAL

DEKA IMMOBILIEN

DENTRESSANGLE IMMOBILIER LOGISTIQUE

ELCIMAÏ

EM2C

EQT EXETER

ESSET PM

ESSOR

ETCHE FRANCE

EVOLIS

FAUBOURG PROMOTION

FLEX PARK

GA SMART BUILDING

GARBE INDUSTRIAL REAL ESTATE

GEFEC

GENERALI REAL ESTATE

GICRAM (GEMFI)

GLP

GOODMAN

GR PROJET IMMOBILIER

GROUPAMA GAN REIM

GROUPE EOL

GROUPE IDEC

GSE

HINES

IVANHOE CAMBRIDGE

JBD

JLL

JP MORGAN AM

LASALLE INVESTMENT MANAGEMENT

LES CONSTRUCTEURS REUNIS (LCR)

LINKCITY

LOGICOR

LOGISTICS CAPITAL PARTNERS

LYRIS

MACQUARIE ASSET MANAGEMENT

MAPLETREE

MILEWAY

MONTEA

MOUNTPARK LOGISTICS

NCT

NEXITY

NEXITY PM

NG CONCEPT

NORMA CAPITAL

NOVELIGE

NUVEEN REAL ESTATE

OTHRYS INVESTMENT MANAGEMENT

P3 LOGISTIC PARKS

PALMIRA CAPITAL PARTNERS

PANATTONI

PARCOLOG

PATRIZIA AG

PITCH IMMO

POSTE IMMO

PRD

PROLOGIS

PROUDREED

QUADRI-BAT

QUARTUS LOGISTIQUE

RABOT DUTILLEUL

ROUND HILL CAPITAL

SALINI GROUPE

SAVILLS

SCANNELL MANAGEMENT FRANCE

SEGRO

SIG

SOCIETE FONCIERE AXE NORD (SFAN)

SOGARIS

STONEHEDGE

SWISS LIFE AM

TELAMON

TOSTAIN & LAFFINEUR

UNION INVESTMENT

VALOR REAL ESTATE PARTNERS

VIRTUO INDUSTRIAL PROPERTY

WDP

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ANALYSTE
NOTRE DIRECTEUR D’ÉTUDES
VINCENT DESRUELLES

Collaborateur de Xerfi depuis plus de 15 ans et aujourd'hui directeur d'études, Vincent Desruelles est expert dans les domaines de l’immobilier, du bâtiment et des services. Il est titulaire d’un master en expertise économique du développement à l’Université de Paris I Panthéon-Sorbonne.

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