LES TRANSFORMATIONS DE L'IMMOBILIER HÔTELIER ET TOURISTIQUE

L'immobilier hôtelier et touristique s'affirme comme une valeur sûre dans un paysage de l'investissement tertiaire et résidentiel dégradé. Ce marché s'appuie sur les excellents fondamentaux du tourisme en France et sur l'hyper-fragmentation d'une offre hôtelière parfois surannée, ouvrant d'immenses opportunités aux investisseurs, exploitants et promoteurs.

Mais derrière cette apparente sérénité se cachent d'importantes mutations. Tandis que la volatilité des coûts de l'énergie met en difficulté les exploitants, l'inflation et la hausse des taux complique l'équation des investisseurs. En parallèle, la demande évolue dans le segment urbain. Au-delà d'un nombre croissant de voyageurs adeptes des codes de la location meublée, l'imbrication grandissante des vies professionnelle et personnelle pousse les acteurs à innover, en créant des résidences d'affaires nouvelle génération, des hostels et autres hôtels lifestyle. Dans ce contexte de transformations majeures, à quelles évolutions du jeu concurrentiel faut-il s'attendre ? Comment la dimension RSE est-elle prise en compte dans les choix d'investissement ? Et quelles perspectives se dessinent pour les revenus et marges des investisseurs et exploitants d'ici 2025 ?

UNE ÉTUDE POUR :

Anticiper l'évolution du marché d'ici 2025 et les enjeux clés

L'étude propose notre scénario d'évolution sur les marchés touristiques en France : comment évoluera la demande face aux pressions sur le pouvoir d'achat ? Quels nouveaux comportements touristiques sont à anticiper ? Quel sera l'impact de la hausse des coûts ? Notre scénario se base sur les tendances prévues de fréquentation de l'hôtellerie, mais aussi dans les autres formes d'hébergement marchand : résidences de tourisme, villages vacances, plein air…

Identifier les stratégies des investisseurs

Le rapport décrypte les stratégies des investisseurs dans l'immobilier hôtelier et touristique. Quelles sont les réponses apportées aux nouvelles évolutions de la demande ? Comment la porosité des temps de travail et de loisirs conduit à repenser l'offre de tourisme urbain ? Comment la dimension environnementale est-elle intégrée dans les stratégies des entreprises ? Les opérations de reconversions et rénovations peuvent-elles être de réels leviers de valorisation ?

Décrypter le jeu concurrentiel et ses évolutions à moyen terme

L'étude propose un panorama inédit des principaux acteurs de l'investissement en immobilier hôtelier. Elle présente les données et informations clés sur une trentaine de groupes. Elle distingue également les purs exploitants et leur rôle sur le marché. L'analyse prospective du jeu concurrentiel permet d'identifier les facteurs de changement à venir : quelle place pour les nouveaux entrants ? Quels modèles intégrant l'hospitality vont se développer à l'avenir ?

1. LE RÉSUMÉ EXÉCUTIF : L'ESSENTIEL DE L'ÉTUDE

En seulement quelques pages, le résumé exécutif vous donne accès aux conclusions de l'étude à travers :

Une synthèse opérationnelle pour comprendre les perspectives de l'immobilier hôtelier et l'évolution du jeu concurrentiel dans un contexte d'attractivité du produit et d'élargissement des frontières du marché, sur fond d'inflation des charges

Des chiffres clés autour de l'immobilier hôtelier et touristique en France et de sa dynamique récente et à venir

Une sélection de pages pour accéder rapidement à l'essentiel de l'étude

2. LES PERSPECTIVES DE L'IMMOBILIER HÔTELIER ET TOURISTIQUE D'ICI 2025

Notre scénario à l'horizon 2025 : quelles tendances ?

• Les déterminants du marché et les tendances dans le tourisme : hôtellerie, résidences et villages vacances, plein air… (revenus, prix, RevPar, marges…)

• Le cadrage macroéconomique et financier

• Les prévisions sur l'immobilier touristique : investissements, surfaces commencées et tendances à long terme

Les 5 enjeux et défis à venir dans l'immobilier touristique

• Prendre le virage de l'hôtellerie durable tout en assurant la qualité et la liquidité des actifs

• Prendre acte de l'élargissement des frontières de l'hospitality

• Affronter le contexte inflationniste et la hausse des taux

• Intégrer l'hybridité des moments de loisirs et de travail

Les tendances récentes du marché

• L'évolution de l'immobilier touristique : déterminants des investissements, nouveaux projets hôteliers (surfaces autorisées et démarrées, 2015-2022), investissement en immobilier hôtelier (2017-2022), principales transactions de 2022 et 2023, grands indicateurs de l'activité hôtelière et dans les autres modes d'hébergement (villages vacances, résidences de tourisme…)

• Le bilan touristique et hôtelier jusqu'en 2022 : déplacements des Français en France, arrivées de touristes étrangers, fréquentation selon le mode d'hébergement, concurrence des locations entre particuliers, fréquentation hôtelière (ensemble et par profil), taux d'ouverture et d'occupation des hôtels

• L'évolution des comportements touristiques : succès des réservations de dernière minute, retour du tourisme urbain, appétence pour le tourisme de proximité

3. LE JEU CONCURRENTIEL : CHIFFRES CLÉS, POSITIONNEMENTS ET PERSPECTIVES

Les principaux acteurs de l'immobilier hôtelier et touristique

• L'activité en immobilier de tourisme, les chiffres clés et le positionnement de 15 acteurs de référence dans l'investissement dans les murs d'hôtels : gestionnaires de fonds, capital-investisseurs

• L'activité en immobilier de tourisme, les chiffres clés et le positionnement de 17 acteurs de référence dans l'investissement dans les murs et fonds de commerce, avec une activité d'exploitant

• L'activité en hôtellerie et tourisme des promoteurs : focus sur 13 leaders de la promotion en France

• Les exploitants d'hôtels, de résidences de tourisme et villages vacances : groupes hôteliers présents en France, principales chaînes intégrées, principales chaînes volontaires, acteurs des résidences de tourisme et villages vacances

Le jeu concurrentiel : quelles perspectives ?

• L'intensité concurrentielle : la résistance du secteur hôtelier va continuer à alimenter un flux de nouveaux entrants

• L'élargissement des frontières de l'hospitality vers de multiples usages (bureaux, réunions, voyages d'affaires et séminaires…) : quelles opportunités ?

• Les convergences croissantes avec l'immobilier géré : quels nouveaux profils d'acteurs vont être favorisés ?

• Les implications des stratégies RSE sur l'offre des acteurs et le jeu concurrentiel

4. LES STRATÉGIES DES INVESTISSEURS DANS L'IMMOBILIER HÔTELIER ET TOURISTIQUE

Les stratégies d'adaptation aux nouvelles tendances du tourisme

• Le développement dans le tourisme urbain : élargissement des offres (lifestyle, hostels) et analyse de la concurrence dans les résidences urbaines 

• La meilleure prise en compte de la mixité des temps de loisirs et de travail : l'insertion d'espaces pour les professionnels de type coworking (exemples de Wojo, Ruby, The Babel Community) 

• L'intégration de la dimension environnementale pour maintenir les actifs à niveau et répondre aux nouvelles attentes des clients en la matière. Revue des pratiques RSE dans l'hôtellerie, exemples d'initiatives récentes 

Les stratégies de valorisation des actifs hôteliers et touristiques

• La montée en gamme : création de nouvelles enseignes, segmentation des offres, acquisition d'actifs « trophées ». 

• La reconversion des actifs obsolètes et l'intégration de grands projets urbains mixtes incluant de l'hôtellerie 

• Le repositionnement des actifs à travers le levier de la rénovation 

5. LES FICHES D'IDENTITÉ DE 16 ACTEURS CLES

LES INVESTISSEURS HÔTELIERS

• ACCORINVEST

• CENTAURUS

• COVIVIO / COVIVIO HOTELS

• LES ÉTINCELLES

• EXTENDAM

• HONOTEL

• SOMNOO

LES GROUPES DE RESIDENCES TOURISME ET VILLAGES DE VACANCES

• APPART'CITY

• CLUB MED

• ODALYS

• PIERRE & VACANCES – CENTER PARCS

LES GROUPES HÔTELIERS INTÉGRÉS

• ACCOR

• B&B HOTELS

• IHG HOTELS & RESORTS

• LOUVRE HOTEL GROUP

• MARRIOTT INTERNATIONAL

LES PRINCIPAUX ACTEURS CITES OU ANALYSES DANS L'ETUDE (liste non exhaustive)

123 INVESTMENT MANAGERS

ACCOR

ACCORINVEST

ADIM

ALFRED HOTELS

ALTAREA

AMUNDI IMMOBILIER

APPART'CITY

ATALANTE HÔTELS

ATREAM

AZUREVA

B&B HOTELS

BELAMBRA

BEST WESTERN

BIOGRAFY

BNP PARIBAS REAL ESTATE

BOUYGUES CONSTRUCTION

BOUYGUES IMMOBILIER

BRAXTON AM

BRIT HOTEL

BROOKFIELD AM

BTH HOTELS

BWH HOTEL GROUP

CAP WEST

CAPFRANCE

CENTAURUS

CHARME ET CARACTERE

CHOICE HOTELS

CIE DE GESTION HOTELIERE (CGH)

CLUB MED

COMPAGNIE HOTELIERE DE BAGATELLE

CONTACT HOTELS

COVIVIO HOTELS

DEMEURES DE CAMPAGNE

DUBAI HOLDING

EDGAR SUITES

EDYN

EIFFAGE IMMOBILIER

EMERIGE

ENNISMORE

ETERNAM

EUROGROUP (MADAME VACANCES)

EXTENDAM

FAMILLE PICHET

FASTHOTEL

FONCIERE DE DEVELOPPEMENT DES ALPES

FONCIERE DES ALPES

GL EVENTS

GOELIA

GRAPE HOSPITALITY

GROUPE ARTEA

GROUPE LEGENDRE

GROUPE PICHET

GROUPE RESIDE ETUDES

GROUPE TERROT

HENDERSON PARK

HILTON WORLDWIDE

HINES

HIRUNDI

HONOTEL

HOTELS & PREFERENCE

HOTELS CIRCUITS FRANCE

HOTUSA

HUAZHU

ICADE

IHG HOTELS & RESORTS

IMMOBEL

JIN JIANG

KAUFMAN & BROAD

LA FRANÇAISE REM

LAGRANGE

LEGENDRE IMMOBILIER

LES COLLECTIONNEURS

LES ETINCELLES

LES VACANCES TRES FAMILLES (VTF)

LFPI / LFPI HOTELS GESTION

LINKCITY

LOGIS HOTELS

LOUVRE HOTELS GROUP

MAISONS DU MONDE HOTEL & SUITES

MAMA SHELTER

MARRIOTT INTERNATIONAL

MIHOTEL

MILEADE

NEMEA

NEXITY

NOVAXIA

ODALYS

OKKO HOTELS

OLETIS / AMC HOTELS

OYO

PAI PARTNERS

PERIAL AM

PIERRE & VACANCES – CENTER PARC

PILO

POPINNS

PREFERRED HOTELS

QUARTUS

REDMAN HOSPITALITY

RELAIS & CHATEAUX

RUBY HOTELS

SCHRODERS

SMALL AND ELEGANT HOTELS

SMALL LUXURY HOTELS

SOHO HOUSE

SOHOMA

SOMNOO

THE ASCOTT LIMITED (CITADINES)

THE BABEL COMMUNITY

THE ORIGINALS, HUMAN HOTELS & RESORTS

TOURISTE

TRIBE

TURENNE HOTELLERIE

UNION INVESTMENT REAL ESTATE FRANCE

VACANCEOLE

VALUE STATE HOTELS

VICARTERM

VILLAGES VACANCES FAMILLES (VVF)

VINCI CONSTRUCTION

VINCI IMMOBILIER

WO2

WYNDHAM HOTELS & RESORTS

ZOKU