Le marché de l'immobilier santé à l'horizon 2027
Perspectives d’investissement, cartographie des acteurs et leviers de relance du marché
Les chiffres clés de l'immobilier de santé et nos prévisions à l'horizon 2027
Les tendances de l'offre et les défis à relever
Les classements des investisseurs, promoteurs et exploitants
8 acteurs clés de l'investissement et de la promotion passés au crible
1500 € HT
Tendances et enjeux
Analyser le marché et ses perspectives jusqu'en 2027
En plus des chiffres clés du marché, l'étude livre des prévisions exclusives sur l'investissement en immobilier de santé à l'horizon 2027. Porté par des moteurs durables — vieillissement de la population, hausse des affections de longue durée, essor du modèle asset light chez les exploitants —, le segment devrait rester un axe prioritaire d'allocation pour les investisseurs. Pour autant, il n'a pas échappé à la crise immobilière en 2023-2024 et la confiance a été échaudée par les déboires judiciaires et difficultés financières de gestionnaires d'Ehpad. Dans ce contexte, à quelle évolution faut-il s'attendre ? La collecte de fonds va-t-elle repartir d'ici 2027 pour relancer les transactions ?
Comprendre les tendances et défis clés
Ce rapport met en lumière les défis des professionnels de l'immobilier de santé. Il revient sur les enjeux liés à la crise d'attractivité que traversent les véhicules d'investissement spécialisés et sur l'impact des difficultés actuelles sur le paysage concurrentiel. Quelles stratégies d'investissement sont privilégiées pour augmenter les rendements et restaurer l'attractivité des fonds immobiliers de santé ?
Décrypter la concurrence et ses évolutions
L'étude dresse un panorama complet de la concurrence par grands profils d'acteurs : investisseurs, promoteurs, exploitants d'établissements de santé et sociétés de services immobiliers. Il décrypte le positionnement des principaux acteurs et leur offre dans le domaine de l'immobilier de santé. Qui sont les leaders de chacun des grands métiers intervenant sur cette typologie d'actifs ? Quelles sont les spécificités de leur offre ?
Plan détaillé
Présentation et chiffres clés
Le marché de l’immobilier de santé recouvre les activités d’investissement, de développement et de gestion immobilière d’établissements privés dans le champ de la santé et du médico-social, tels que les cliniques SMR (Soins médicaux et de réadaptation), les cliniques MCO (Médecine, chirurgie et obstétrique), les cliniques psychiatriques, les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) et les centres de santé généralistes ou spécialisés (dentaires, ophtalmologie…). Les transactions en immobilier de santé se sont établies à 403 M€ en 2024, soit un montant presque trois fois inférieur au pic atteint en 2022.
Le marché est soutenu par des tendances structurelles telles que le vieillissement de la population, la prévalence des affections de longue durée et, côté offre, par les stratégies d’externalisation immobilière mises en œuvre par les exploitants pour financer leur croissance. Dans ce contexte, cette classe d’actifs, reconnue pour sa résilience et son attractivité, attire non seulement un nombre croissant de promoteurs spécialisés, mais suscite également l’intérêt des investisseurs, qui ont créé ces dernières années des véhicules d’investissement dédiés à la santé, notamment sous forme de SCPI.
Les 10 conclusions de l'étude pour comprendre en un clin d'œil les enjeux, les défis et les perspectives du marché français de l'immobilier de santé d'ici 2027
- Les investisseurs ciblent de nouveaux types d'actifs de santé à fort potentiel
- L'Europe recèle d'importants gisements d'opportunités en immobilier de santé
- L'attractivité des SCPI de santé doit être restaurée
- Vers une consolidation du paysage de l'immobilier de santé
- Les critères ESG jouent un rôle décisif dans les prises de décision des investisseurs
- Les opportunités autours des seniors : les Ehpad évoluent vers un modèle de « maisons de vie »
Les chiffres du marché de l'immobilier santé et nos prévisions
- Le niveau de collecte des SCPI spécialisées dans la santé (2018-2024)
- Les classes d'actifs privilégiées par les investisseurs (2016-2025)
- Les investissements dans l'immobilier de santé (2018-2027p)
Les fondamentaux et l'environnement du marché
- Les chiffres clés et la chaîne de valeur de l'immobilier de santé
- Les spécificités du marché
- Le parc et le statut des établissements de santé
- La santé dans l'investissement immobilier
- Les véhicules de financement privilégiés par les investisseurs
- Le vieillissement de la population (2010-2040p) et la population de personnes dépendantes (2012-2023)
- Le nombre de personnes en affection de longue durée (2012-2023)
- La consommation de soins et de biens médicaux (2012-2023)
Le panorama de la concurrence
- Le schéma de filière de l'immobilier de santé
- Le classement et le positionnement des investisseurs en immobilier de santé
- Le classement des principaux véhicules d'investissement en immobilier de santé
- Les principaux promoteurs spécialisés dans l'immobilier de santé
- Le positionnement des exploitants sur les types d'actifs de santé
- Le classement des exploitants par typologies d'établissements
- Le positionnement des sociétés de services immobiliers dans la santé
Les fiches d'identité de 8 acteurs clés
- Primonial, le leader de la gestion d'actifs immobiliers de santé
- Cofinimmo, une société belge très présente sur l'immobilier de santé en France
- Euryale AM, un spécialiste de l'investissement en immobilier de santé
- Office Santé, une référence des maisons de santé pluridisciplinaires
- Careit, un acteur intégré de l'immobilier de santé
- Clariane (ex-Korian), le premier gestionnaire d'Ehpad en France
- Ramsay Santé, la filiale européenne du géant australien Ramsay Health Care
- Elsan, un exploitant diversifié d'établissements de santé
Sociétés étudiées
Expert
Au-delà de nos études, XERFI met à votre disposition son expertise sous forme d'échanges téléphoniques préparés, immédiatement actionnables et centrés sur les secteurs qui vous intéressent.
Lauric Berthier
Directeur d'études
Lauric Berthier est spécialiste du BTP et de l’immobilier. Il analyse les chaînes de valeur, les innovations et les modèles économiques pour accompagner les acteurs dans leurs décisions stratégiques.
Études connexes
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