LA GRANDE TRANSFORMATION DE L'IMMOBILIER LOGISTIQUE

Les investissements dans les entrepôts explosent en France, entre l'accélération du e-commerce, le déploiement des stratégies omnicanal de la grande distribution alimentaire ou le décollage de la logistique urbaine et des business models innovants de la livraison. Pourtant, le secteur a échappé de peu à un moratoire sur les futurs projets afin de limiter l'artificialisation des sols. Les défis se révèlent aussi nombreux avec, d'une part, la nécessité de redorer l'image des entrepôts et, d'autre part, l'adaptation de l'offre aux nouveaux besoins des clients (prestataires ou chargeurs) en matière de verticalité, de robotisation ou encore de localisation. Pour ce faire, quels leviers sont actionnés par les investisseurs, développeurs et acteurs des services ? Comment ces intervenants cherchent-ils à se positionner dans la logistique urbaine ? Et, finalement, quelles sont les réelles perspectives du marché d'ici 2024 ?

Décrypter les ressorts et les freins à la croissance à l'horizon 2024

L'étude vous livre notre scénario prévisionnel sur l'immobilier logistique à l'horizon 2024. Un scénario qui tient compte des évolutions favorables de la demande sur les marchés utilisateurs et investisseurs, mais également des difficultés à reconstituer une offre neuve du fait de la raréfaction du foncier ou de la contestation croissante des projets. Dès lors, comment évolueront les principaux indicateurs du marché (demande placée, investissements) ?

Comprendre les enjeux et les leviers de croissance des acteurs

Ce rapport analyse les défis des professionnels de l'immobilier logistique et insiste sur la nécessité de redorer l'image des entrepôts et d'adapter l'offre aux nouveaux besoins des chargeurs et prestataires (verticalité, robotisation, localisation…). Pour ce faire, quels leviers sont actionnés par les investisseurs, développeurs et acteurs des services ? Comment ces intervenants cherchent-ils à se positionner dans la logistique urbaine ?

Analyser le jeu concurrentiel actuel et les mouvements à venir

L'étude dresse une cartographie complète des forces en présence, à travers des tableaux détaillés pour chaque profil : investisseurs-développeurs-gestionnaires, gestionnaires d'actifs, promoteurs-contractants et sociétés de conseil. Compte tenu des évolutions en cours, quels seront les impacts sur la concurrence ? Quels positionnements seront adoptés par les acteurs ? Le flux de nouveaux entrants a-t-il vocation à se poursuivre ?

LE RÉSUMÉ EXÉCUTIF : L'ESSENTIEL DE L'ÉTUDE

En quelques pages, le résumé exécutif vous donne accès aux conclusions essentielles de l'étude à travers :

• Une synthèse opérationnelle pour décrypter les défis liés à l'accroissement de l'offre, les enjeux de la montée en gamme (bas carbone, verticalité, robotisation) et l'impact du décollage de la logistique urbaine sur l'arène concurrentielle

• Des chiffres clés autour des marchés et de ses perspectives de croissance à l'horizon 2024

• Des pages clés pour comprendre les fondamentaux du marché, les forces en présence et leurs stratégies

LE MARCHÉ ET SES PERSPECTIVES 2024 : LE SCÉNARIO EXCLUSIF DE XERFI

Les fondamentaux du marché

Ecosystème et schéma de filière, compétences clés et modèles de revenus par métier, typologie des espaces logistiques urbains, caractéristiques et localisation du parc

Les indicateurs clés pour les utilisateurs et les investisseurs jusqu'en 2021

• Investissements en immobilier logistique et taux de rendement des actifs logistiques

• Valeurs locatives dans les principaux pôles logistiques

• Demande placée (tendances nationales, par type de clients), offre disponible, surfaces autorisées et commencées

• Focus régionaux : demande placée, offre et surfaces commencées en régions IdF, lilloise, lyonnaise et d'Aix-Marseille

Le scénario prévisionnel à l'horizon 2024

Investissement en immobilier logistique et évolution de la demande placée

Les 5 enjeux et défis posés aux acteurs de la filière

• Redorer l'image des entrepôts pour limiter les recours et les oppositions locales aux nouvelles implantations

• Répondre aux besoins des utilisateurs par la technologie

• Lever les freins aux implantations en centre-ville et proche périphérie pour développer la logistique urbaine

• Identifier des territoires attractifs en complément de la Dorsale

• Adapter les offres et les organisations pour profiter du boum de la demande

LES STRATÉGIES D'ADAPTATION ET LES CONSÉQUENCES SUR LE JEU CONCURRENTIEL

La cartographie de la concurrence

Tableaux de positionnement et chiffres clés de 4 catégories d'acteurs : investisseurs gestionnaires, sociétés de gestion de fonds et investisseurs, promoteurs-développeurs-contractants généraux et sociétés de services (conseil, transaction…)

Les stratégies d'adaptation face aux enjeux et défis clés

• Le mouvement vers l'entrepôt bas carbone : principales motivations et engagements de la filière, revue des leviers utilisés, exemples de projets

Études de cas : Barjane, Segro, Prologis

• Les développements dans la logistique urbaine : axes de croissance, revue des projets emblématiques

Études de cas : Altarea / Corsalis, Sogaris, Quartus, Groupe IDEC, Arthur Loyd Logistique

• L'adaptation à la raréfaction du foncier : solutions envisagées (réhabiliter, reconvertir, mutualiser, gagner en verticalité), principaux projets récents emblématiques Étude de cas : Novaxia

• La diversification des zones d'implantation : moteurs des décisions, exemples de projets menés hors de la Dorsale

• Les solutions pour améliorer la productivité : avantages de l'automatisation et la robotisation, exemples récents de plateformes logistiques automatisées livrées ou en cours de développement

• Revue des grandes opérations du marché : principaux lancements en blanc, développement de plateformes XXL, refonte de l'offre de services des acteurs du conseil

Les conséquences sur le jeu concurrentiel à moyen terme

• Les implications des mutations du marché sur le jeu concurrentiel : taille et localisation des entrepôts, expertises techniques…

• L'arrivée massive de nouveaux entrants, notamment sur le segment urbain

Étude de cas : le projet de la RATP d'exploitation des centres bus en espaces urbains de distribution

• Les stratégies d'intégration vers l'amont de la chaîne de valeur : conséquences sur la structure de la filière et revue des dernières opérations (Virtuo Industrial Property, Panhard…)

LES MUTATIONS DE LA DEMANDE ET DE L'ENVIRONNEMENT

L'impact de la loi Climat et résilience

L'analyse des 5 tendances côté demande

• Le virage vers l'omnicanal des distributeurs : nouveaux parcours d'achat et schémas logistiques associés

• Le développement des stratégies e-commerce de la grande distribution (drive, livraisons) : investissements menés, présentation des schémas logistiques des 7 principaux groupes, études de cas (Intermarché, Casino/Ocado)

• La nouvelle industrialisation des métiers logistiques : quels usages des robots, de la réalité augmentée et des exosquelettes ? Comment sont-ils déployés dans les entrepôts ?

• Le boum de la logistique urbaine : nouveaux flux et nouvelles problématiques associées

• Le pouvoir grandissant d'Amazon : rôle du groupe dans l'évolution de la demande adressée aux acteurs français de l'immobilier logistique et dans l'instauration de nouveaux standards

Les prévisions d'activité des principaux marchés clients d'ici 2022

• Industrie, agroalimentaire

• E-commerce

• Commerce de détail & grande distribution

LES FICHES D'IDENTITÉ DE 15 ACTEURS CLES

LES INVESTISSEURS GESTIONNAIRES

ARGAN

PROLOGIS

LOGICOR

SEGRO

GOODMAN

GENERALI REAL ESTATE

GLP

BARJANE

LES SPECIALISTES DE L'IMMOBILIER DÉDIÉ À LA LOGISTIQUE URBAINE

SOGARIS

MILEWAY

LES PROMOTEURS ET CONTRACTANTS GÉNÉRAUX

GSE

GROUPE IDEC

GROUPE PANHARD

QUARTUS LOGISTIQUE

APRC GROUP