Les entrepôts logistiques à l’épreuve de la sobriété foncière - 2023

Face à l'expansion rapide de l’immobilier logistique, le défi de l'artificialisation des sols se pose. La loi Climat et résilience de 2021, visant la « zéro artificialisation nette » (ZAN), impose une réduction drastique de l'empreinte foncière des nouvelles constructions logistiques. Cette nouvelle réglementation, précisée en juillet 2023, contraint les acteurs du secteur à repenser leurs stratégies de développement. L'analyse de Xerfi révèle cinq leviers principaux pour répondre à ces enjeux.

La construction d’entrepôts logistiques est fortement consommatrice d'espaces. En 2022, elle représentait près d'un quart de la superficie totale des nouvelles constructions dans le secteur de l'immobilier d'entreprise et environ 11% de l'ensemble des bâtiments nouvellement construits ou rénovés, y compris les logements. Ces deux dernières décennies, cette part a triplé sous l’effet de l'essor des activités logistiques, de l'optimisation des schémas logistiques, de l’explosion du e-commerce et de l'augmentation de la taille moyenne des entrepôts.

Intégrer la contrainte de l’artificialisation

Cependant, le secteur de l'immobilier logistique doit désormais s'aligner sur les objectifs nationaux de la ZAN, inscrits dans la loi Climat et résilience et dont les détails ont été précisés en juillet 2023. Concrètement, cela signifie que le rythme d’artificialisation doit être divisé par deux d’ici 2030 par rapport aux niveaux des années 2010. Bien que la loi de juillet 2023 accorde des dérogations aux projets d'intérêt national majeur ainsi qu'une certaine flexibilité aux autorités locales pour promouvoir leur développement, les professionnels de la logistique devront s'adapter à cette nouvelle donne.

Les experts de Xerfi ont identifié cinq leviers principaux actionnés par les parties prenantes du secteur pour répondre à la contrainte foncière :

1. La réhabilitation de friches industrielles. Selon l’Afilog, 60% des projets logistiques sont aujourd’hui réalisés sur des friches industrielles ;

2. La reconversion de bâtiments dont l’usage était différent de celui de la logistique, adapté dans la cadre de la logistique urbaine notamment ;

3. L’extension de plateformes existantes ;

4. La mutualisation de l’espace et le développement de programmes mixtes ;

5. Le recours à la verticalité (y compris en utilisant des sous-sols).