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AVIS D'EXPERT

La flexibilité, nouveau mètre étalon de l'immobilier de bureau (enquête Xerfi)

Publié le 11 Juin 2021




Réduire et flexibiliser les dépenses immobilières : une réalité pour les entreprises

La crise de la COVID accélère le besoin de réorganisation de l’immobilier de bureaux. Les difficultés financières des entreprises, les risques de défaillances en série et les stratégies assumées de downsizing font planer la menace d’un recul durable de la demande placée. Réduire et flexibiliser les dépenses immobilières devient ainsi une nouvelle réalité pour les entreprises. D’après notre enquête exclusive menée auprès de 800 dirigeants, près d’un tiers des projets immobilier à venir impliquent une diminution des surfaces occupées. L’hybridation des modes de travail joue un rôle décisif dans ce changement de perception des chefs d’entreprises qui mesurent désormais qu’il est possible de fonctionner tout aussi efficacement en diminuant et en rationalisant les surfaces prises à bail. Alors que les salariés font évoluer leurs habitudes et que les entreprises se questionnent sur la fonction de leurs bureaux, la crise apparaît également comme un accélérateur de tendances émergentes depuis plusieurs années, qu’il s’agisse de la flexibilité des surfaces et des contrats, de l’attractivité des immeubles de bureaux incluant des services ou de l’affirmation des bureaux comme pilier des stratégies RH et RSE.

 

La révolution du télétravail aura bien lieu

La crise sanitaire a accéléré les pratiques de travail à distance et les projections des dirigeants à deux ans montrent que le mouvement va perdurer. La population éligible au télétravail (au moins un jour par semaine) va en effet tripler pour passer de 9% avant la crise à 31% dans deux ans, tous secteurs confondus. La fréquence va également augmenter pour s’établir à 2,2 jours de travail à distance hebdomadaire en moyenne, contre 1,2 jour avant la crise. Dans ces conditions, réduire les surfaces de bureaux n’est plus tabou. En extrapolant les projections du télétravail dans deux ans sur les besoins en surfaces de bureaux, la baisse potentielle de la demande en Ile-de-France pourrait atteindre 10 millions de mètres carrés, soit environ 20% du parc, d’après le scénario le plus extrême. Au mieux, plusieurs millions de mètres carrés seront remis sur le marché avec un risque de hausse de la vacance, de pressions sur les valeurs locatives et la décroissance durable de la demande placée pour les acteurs de l’immobilier de bureaux.

    

                                                           

Vers une reconfiguration de l'offre dans l'immobilier de bureau

La demande en bureaux va s’orienter vers davantage de flexibilité en termes de contrats et de surfaces. D’après notre enquête, les offres sans engagement (coworking, tiers lieux…) séduisent 17% des grands comptes qui se déclarent prêts à basculer tout ou partie de leurs bureaux sous un contrat de prestation de services d’espace de travail en remplacement d’un bail commercial classique. Par ailleurs, 35% des entreprises tertiaires et la moitié des grands comptes affichent leur intérêt pour des surfaces opérées et de coworking au sein d’immeubles occupés. Enfin, le flex office est aujourd’hui le choix de 18% des entreprises de services et d’un tiers des grands comptes. En parallèle, la crise a aussi révélé l’importance des bureaux pour la cohésion des équipes, la sociabilité et l’identité de l’entreprise, tandis que l’équipement et le design s’affirment désormais comme les principaux critères de choix des entreprises, et parmi les principales attentes vis-à-vis des bailleurs. Pour maintenir leurs parts de marché, investisseurs, promoteurs et sociétés de services sont ainsi amenés à reconfigurer leur offre et leur communication : propositions de bureaux clés en main assortis de baux souples, développement des tiers-lieux, nouveaux services, intégration de la dimension environnementale et technologique, etc.

 

L'Enquête Xerfi Spécific

L’observatoire Xerfi de l’immobilier de bureaux s’appuie sur une enquête menée auprès de 800 entreprises, tous secteurs confondus. Réalisée en ligne et via notre centre d’appel, cette enquête a permis de recueillir l’opinion et les pratiques des dirigeants, des directeurs immobiliers et des responsables de l’environnement de travail de PME et grands groupes présents sur l’ensemble du territoire. Structuré selon des critères de taille, d’activité et de localisation géographique, l’échantillon mis en œuvre fournit toutes les garanties statistiques de représentativité indispensables à l’établissement d’un panorama fiable de l’immobilier de bureaux.

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L'observatoire de l'immobilier de bureaux

Télétravail, flexibilité, services : comment l’immobilier de bureaux accélère sa transformation et se réinvente ?

Collaborateur de Xerfi depuis 2007 et aujourd'hui directeur d'études, Vincent Desruelles est expert dans les domaines de l’immobilier, du bâtiment et des services. Il est titulaire d’un master en expertise économique du développement à l’Université de Paris I Panthéon-Sorbonne.




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