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AVIS D'EXPERT

Immobilier de logement : des transactions en baisse de 5,1% en 2021

Publié le 22 Mars 2021




Des transaction sen baisse en 2021 et 2022

Après avoir très bien résisté en 2020, avec environ un million de ventes, le marché français de l’ancien s’apprête à vivre des jours plus moroses malgré des fondamentaux solides qui limiteront la dégradation des indicateurs. Les impacts de la crise sur l’emploi et les revenus vont ainsi se traduire par un repli des transactions de 5,1% en 2021 puis de 3,3% en 2022. Dans ces conditions, les prix reflueront de 1,3% l’an prochain (après une baisse de 1% cette année et une hausse de 5% en 2020). Le segment de l’ancien sera de fait animé par les ménages les plus solvables, dotés d’apports et/ou revenus élevés qui sont, en outre, ceux qui ont accumulé le plus d’épargne depuis le début de la crise. Dans le neuf, pénalisé en 2020 par l’arrêt des chantiers et des freins à la délivrance des permis de construire, le rebond des ventes sera modeste et il faudra patienter jusqu’en 2021, voire 2022, pour que ce compartiment retrouve un niveau d’activité comparable à celui de 2019.  Porté par un effet de rattrapage après un exercice amputé de plusieurs mois, le rebond des ventes de détail des promoteurs sera toutefois de 4,7% en 2021 et de 7,4% en 2022. Au-delà de l’activité de détail, les promoteurs pourront également compter sur la bonne tenue des ventes de programmes en bloc, notamment grâce aux engagements des acteurs du logement social, CDC Habitat et Action Logement.

   

Baisse des prix à Paris et en province, mais de fortes disparités

Les évolutions nationales des indicateurs immobiliers masquent néanmoins de fortes disparités. C’est ainsi que les mises en chantier et les ventes dans l’ancien ont chuté dans une proportion bien plus marquée en Ile-de-France qu’au niveau national. La réactivation de projets immobiliers, laissés en stand-by, l’absence de la clientèle étrangère - cruciale pour le haut de gamme - ou encore l’attentisme des investisseurs locatifs montrent à l’envi la désaffection d’une partie des familles pour Paris et sa très proche périphérie. La tension immobilière dans la capitale et sa petite couronne, habituellement très forte, a ainsi baissé d’un cran en 2020. Un mouvement qui va entraîner une réduction des prix à Paris et dans la périphérie. Les prix dans l’ancien devraient ainsi céder 1,1% en 2021 et 1,5% en 2022 dans la capitale (après une hausse de 5,4% en 2020). En réalité, une redistribution spatiale de la demande devrait intervenir à la faveur de la mise en service des nouvelles lignes du Grand Paris Express.

Si le recul des prix de l’ancien en province sera limité à 0,9% en 2021 et 1,2% en 2002 en province, ces chiffres diffèrent fortement selon les régions et les métropoles. Ainsi, l’exode urbain, un temps envisagé en raison des périodes de confinement, n’aura pas lieu. La centralisation des emplois ou encore la difficulté à mener de front vie professionnelle dans la capitale et résidence à la campagne (coût, organisation) constitueront de fait de sérieux freins. Les ménages franciliens candidats au départ opteront pour l’Arc atlantique et le Grand Ouest (Nantes, Rennes, Bordeaux, Angers) ou les grandes villes à forte attractivité. Les prix pourraient même continuer à progresser dans certaines d’entre elles (Lyon, Nantes, Strasbourg, Rennes). Certains marchés seront en outre préservés, comme celui des maisons en zones péri-urbaines.

La situation sera en revanche plus difficile dans les villes de moins de 100 000 habitants et en zones rurales. Les conséquences de la crise sur l’emploi seront plus marquées dans certains territoires, notamment ceux qui connaissent des difficultés structurelles (Hauts-de-France, Grand Est, Occitanie). Les prix des logements, déjà dans une dynamique d’ensemble défavorable, y accuseront un recul plus marqué à l’horizon 2022.

  

Les particuliers solvables et les investisseurs en première ligne

Rappelons que la hausse des prix des logements est une tendance de fond dans l’Hexagone. Il faut en effet aujourd’hui l’équivalent de cinq années de revenus pour acquérir un bien, contre 2,5 ans à la fin du XXè siècle. Dans ces conditions, la part des crédits assortie d’un taux d’effort supérieur à 30% avait considérablement augmenté. Les banques ont alors adapté le financement des opérations immobilières à ces évolutions de long terme. Négligeables en 2001, les dossiers sans apport ou en surfinancement représentaient ainsi 15% de la production de crédit à l’habitat en 2019. Mais la donne a changé sous l’effet de la crise. Les établissements bancaires sont désormais plus sélectifs dans l’octroi de crédits immobiliers. Les professionnels des secteurs les plus impactés (tourisme, événementiel…) auront dès lors davantage de difficultés à accéder au financement bancaire. Des établissements qui ont d’ailleurs commencé dès 2020 à limiter drastiquement le surfinancement des projets sans apport.

Valeur refuge pour les ménages, la pierre l’est aussi pour les investisseurs institutionnels qui ont opéré un retour massif vers le logement en 2020. Actif connu, peu risque et aux rendements stables, résilience sur le long terme, nouveaux produits dans le résidentiel (coliving ou logement intermédiaire) expliquent le retour en grâce du logement auprès des investisseurs. Seul bémol : la rareté des actifs. Dans ce contexte, ils peuvent s’associer à un opérateur immobilier pour développer une offre neuve. Le sourcing auprès de promoteurs sur des lots complets est une autre piste. En clair, un relais de croissance se dessine pour les groupes de promotion immobilière.

Collaborateur de Xerfi depuis 2007 et aujourd'hui directeur d'études, Vincent Desruelles est expert dans les domaines de l’immobilier, du bâtiment et des services. Il est titulaire d’un master en expertise économique du développement à l’Université de Paris I Panthéon-Sorbonne.




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