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AVIS D'EXPERT

Fortes turbulences en vue dans la promotion immobilière

Publié le 15 Mai 2021




Quelle est la situation sur le marché de la promotion immobilière ?

En France, le marché de la promotion immobilière pèse plus de 40 milliards d’euros, dont 87% dans le résidentiel. Et un rapide tour d’horizon montre que la profession va traverser une zone de fortes turbulences malgré un rebond technique du chiffre d’affaires et des ventes dans le résidentiel en 2021. Trois phénomènes vont en effet perturber le redressement des promoteurs d’ici 2023. La réduction du rythme d’artificialisation des sols, prévue dans le projet de loi Climat et Résilience, constitue ainsi une très mauvaise nouvelle pour les acteurs. Par ailleurs, la nouvelle réglementation dans le bâtiment neuf, la RE 2020, pourrait faire déraper les coûts (au moins 3% à 4% de surcoûts pour certains et plus du double pour les professionnels). Celle-ci, qui entrera finalement en vigueur le 1er janvier 2022, fixe des objectifs ambitieux en matière de réduction carbone sur l’ensemble du cycle de vie du bâtiment, privilégie des modes constructifs (et des matériaux) à faibles émissions et intègre la notion de confort d’été. Enfin, les effets de la crise vont inciter les ménages à différer leurs projets et les entreprises à réduire leur facture immobilière, comme par exemple en matière d’immobilier de bureaux en raison des nouvelles organisations du travail mises en place (télétravail). Dans ces conditions, les marges des promoteurs seront soumises à de fortes pressions après un exercice 2020 déjà exécrable. D’ailleurs, la profession ne retrouvera pas avant 2022 son niveau d’activité de 2019.

 

De quels leviers disposent alors les acteurs pour traverser cette mauvaise passe ?

Entre le désir de logement intact des ménages et le repositionnement vers l’immobilier résidentiel des investisseurs institutionnels, force est de constater que la demande potentielle est bel et bien là. Pour desserrer les contraintes autour de l’offre et ainsi répondre à la demande, la profession devra néanmoins faire preuve de créativité. Pour cela, deux grands leviers peuvent être actionnés. Tout d’abord, les promoteurs devront obtenir des arbitrages favorables de la part des collectivités locales. Cela passe par des efforts de lobbying bien sûr mais aussi par des actions en faveur de la densification, l’attitude des collectivités étant ambivalente sur ce dernier point. Ensuite, les groupes de promotion immobilière devront innover en matière de produits, techniques et montages financiers pour convaincre les parties prenantes. Pour répondre à la rareté du foncier, la réalisation de programmes de reconversion d’actifs obsolètes ou de friches en zone urbaine est en effet une piste à creuser. La réversibilité et la modularité des produits sont également des innovations susceptibles de convaincre les collectivités. Des programmes expérimentaux se mettent ainsi en place pour proposer des logements faciles à modifier (nouvelles pièces ou regroupements de lots). La profession peut enfin accélérer dans le domaine du logement abordable en dissociant le foncier du bâti pour permettre aux ménages modestes ou aux classes moyennes d’accéder à la propriété dans les zones denses. Le Groupe Gambetta dispose par exemple de son propre organisme de foncier solidaire, lui permettant de mener des opérations de ce type en direct.

  

Comment peut alors évoluer le jeu concurrentiel ?

Si le résidentiel collectif pour les particuliers restera le cœur du marché, des segments à forte croissance vont contraindre les promoteurs à des repositionnements. Porté par les besoins croissants en logistique du dernier kilomètre de la part des e-commerçants et leurs prestataires du marché du colis, le segment de la logistique urbaine s’annonce prometteur. Ces acteurs ont de fait besoin d’une meilleure structuration de leur architecture logistique de proximité. Si les promoteurs peuvent compter sur l’attrait des investisseurs pour ce type d’actif, leur savoir-faire en la matière peut laisser à désirer. C’est tout le sens des partenariats, à l’image de celui conclu entre Altarea Cogedim et la jeune pousse Corsalis. Porté par la bonne santé des résidences seniors et étudiantes (dont le potentiel de croissance reste élevé) et l’émergence du coliving, le résidentiel géré est le second segment d’avenir. Si la plupart des leaders sont présents dans ces résidences, ils sont souvent associés avec un partenaire pour l’exploitation. Pour se distinguer de la concurrence à l’avenir, la transformation des actifs immobiliers, la mixité des usages et le bas carbone sont des compétences et spécialités clés. Dans ces domaines, les leaders de la promotion se forgent une expérience et se structurent comme par exemple Icade qui mène des projets de transformation (dont un immeuble tertiaire à Marseille), des programmes mixtes et réversibles (à Strasbourg) et a mis en place une stratégie bas carbone. Les acteurs traditionnels sont toutefois challengés par des sociétés, souvent jeunes, qui misent résolument sur ces concepts de mixité, d’usages et de construction vertueuse. Citons entre autres Woodeum, leader de la promotion bois, dont le chiffre d’affaires a été multiplié par six entre 2015 et 2018. Or, la promotion immobilière s’est historiquement reposé sur ses fondamentaux, misant sur les expertises externes pour innover. Cela pourrait suffire pour les grands groupes qui disposent des capacités à accompagner et accélérer la croissance de leurs partenaires. En revanche, le statu quo fait peser le risque d’un retard difficilement rattrapable face aux nouveaux entrants pour les acteurs de taille moyenne.

 

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Collaborateur de Xerfi depuis 2007 et aujourd'hui directeur d'études, Vincent Desruelles est expert dans les domaines de l’immobilier, du bâtiment et des services. Il est titulaire d’un master en expertise économique du développement à l’Université de Paris I Panthéon-Sorbonne.




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