Le marché immobilier locatif à l'horizon 2028
Les nouvelles opportunités pour les acteurs de la location de logements courte et longue durée
Prévisions à 2028
Offres en location, loyers, investissement locatif, démographie, mobilité étudiante
Mutations du marché
Meublés touristiques, réglementation, fiscalité, ménages solos
Cartographie de la concurrence
Agences, promoteurs, plateformes d'annonces et de réservation…
Leviers d'adaptation
Coliving, corporate housing, extension des réseaux, digitalisation, IA
Best practices
Stratégies de 15 acteurs clés, études de cas
2950 € HT
Tendances et enjeux
Comment les acteurs du logement locatif peuvent-ils encore créer de la valeur dans un marché plus contraint et moins lisible ?
Le marché de la location de logements est entré dans une zone d'incertitude durable. Jamais les règles du jeu n'ont été aussi mouvantes, jamais les arbitrages des bailleurs aussi complexes. Entre une location longue durée de plus en plus encadrée, une location de courte durée désormais sous surveillance, et un investissement locatif dont la rentabilité s'érode, tous les maillons de la chaîne sont sous pression. Les propriétaires hésitent à déléguer la gestion de leur bien, les investisseurs doutent et les plateformes comme Airbnb ou Booking.com captent une partie grandissante de la valeur du marché. Quant aux professionnels historiques de la gestion locative, ils peinent à justifier leur coût dans un contexte de rendements contraints. L'enjeu n'est plus seulement pour eux de capter la demande, mais de s'adapter à une recomposition profonde d'un marché plus étroit et plus régulé.
Dans ce contexte, notre nouvelle étude permet d'identifier :
- l'impact réel des évolutions fiscales et réglementaires sur les perspectives du marché à 2028 ;
- les segments capables de recréer du rendement ;
- les leviers d'adaptation des acteurs historiques face à l'essor des plateformes et des proptech.
Plan détaillé
Présentation et chiffres clés
Le marché de la location de logements dans le parc privé
constitue un pilier majeur de l’immobilier résidentiel en France. Il regroupe
près de 8 millions de logements, principalement des appartements, et repose
très largement sur les bailleurs particuliers, qui détiennent l’essentiel du
parc locatif privé. Les bailleurs institutionnels pèsent moins de 5% du parc
locatif privé, après plusieurs décennies de désengagement.
Le marché est organisé entre bailleurs, le plus souvent particuliers,
intermédiaires pour les annonces et la mise en location, gestionnaires et spécialistes
de l’investissement locatif. Dans la gestion, la part de l’intermédiation est
faible avec plus de 50% des biens gérés en direct par les bailleurs
particuliers. Dans l’investissement, de nombreuses plateformes interviennent
pour faire le lien entre promoteurs, conseillers en gestion de patrimoine et
investisseurs particuliers. Plusieurs start-up dans la gestion locative ou
l’investissement ont émergé ces dernières années avec des offres dirigées vers
les particuliers.
Les conclusions stratégiques pour comprendre les tendances du marché de la location de biens en courte et longue durée, les enjeux clés ainsi que les stratégies des gestionnaires locatifs et plateformes d'investissement
Les chiffres clés sur le marché et ses perspectives
La dynamique récente et nos prévisions sur le marché jusqu'en 2028
- Le contexte d'ensemble de l'économie française, les comportements d'épargne et les taux d'intérêt
- L'offre de biens proposés à la location et les loyers
- Les ventes de biens neufs en investissement locatif
- Le chiffre d'affaires des gestionnaires locatifs et dans la location de logements
- Les tendances du marché jusqu'en 2025 : loyers et offre à la location (ensemble et principales agglomérations), tendances de la location courte durée, offre locative dans le neuf
- Les fondamentaux : poids du parc locatif privé dans l'ensemble des logements, type de biens à louer, poids des institutionnels, part des meublés, données clés sur les bailleurs
La demande et l'environnement de marché
- Le profil des locataires : âge, composition des ménages, CSP, revenus
- Les tendances socio-démographiques de moyen terme : taille des ménages, vieillissement de la population, natalité…
- La réglementation et la fiscalité : « loi 89 » sur les baux d'habitation, encadrement des loyers, meublés de tourisme, fiscalité du logement et recettes de la taxe foncière
- Le cadre de l'investissement locatif : taux des crédits immobiliers, production de prêts pour l'investissement locatif, dispositifs de soutien, revenus locatifs déclarés selon les régimes de déclaration…
Cette partie vise à décrypter les stratégies d'un ensemble d'acteurs actifs sur les segments de la location courte et longue durée : agences traditionnelles, mandataires, gestionnaires de biens, proptech, promoteurs
L'élargissement de l'offre de services : exemples de projets développés par Masteos, Safti, IAD, Ouiker…
- Étude de cas : l'extension de l'offre de Beanstock vers la gestion locative et la rénovation énergétique
- Étude de cas : Orpi et la création d'un « guichet unique » de l'immobilier
Le ciblage de nouveaux marchés ou de segments en forte croissance
- Le coliving / Étude de cas : Olifan Group et le fonds Colivim
- Les marchés de niche : focus sur les offres d'Atom et Joyloc. Étude de cas : Flexliving et le corporate housing
L'extension des réseaux : derniers développements et rachats d'entreprises
La digitalisation de la chaîne de valeur : focus sur 5 solutions technologiques déployées au sein des acteurs traditionnels ou destinées aux bailleurs et locataires (EasyRent, Flatbay, Hoqi, Locapay, SmartGarant)
- Études de cas : la recherche immobilière 100% IA Infinid d'Orpi | Les expérimentations du groupe Arche en matière de formation et d'outils métiers avec Guy Hoquet
Les classements et informations clés des intermédiaires locatifs
- Les réseaux d'agences immobilières traditionnelles et de mandataires
- Les portails d'annonces immobilières et les plateformes de réservation de location courte durée
- Les proptech d'intermédiation locative
Les classements et informations clés des gestionnaires locatifs
- Les administrateurs de biens
- Les proptech de gestion locative
- Les classements et informations clés des spécialistes de l'investissement locatif : acteurs de l'investissement locatif, proptech de l'investissement locatif
Les fiches d'identité de 12 acteurs : Adevinta (Leboncoin), Arche, AVIV Group (SeLoger), Beanstock, Bien'ici, Emeria (Foncia), IAD, Manda (Flatlooker, Hello Syndic), New Immo Group (Safti, megAgence), Oqoro, Orpi, Square Habitat
Sociétés étudiées
Expert
Au-delà de nos études, XERFI met à votre disposition son expertise sous forme d'échanges téléphoniques préparés, immédiatement actionnables et centrés sur les secteurs qui vous intéressent.
Vincent Desruelles
Directeur d'études
Expert en immobilier et bâtiment, il analyse les évolutions du logement, des bureaux et de la rénovation face aux mutations économiques, réglementaires et sociétales du secteur.
Études connexes
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