L'IMMOBILIER DE BUREAUX : COMMENT RESTAURER L'ATTRACTIVITÉ

Comment les investisseurs et gestionnaires d'actifs peuvent-ils redonner de l'attrait aux bureaux dans un marché sous pression ? En plus de prévisions exclusives jusqu'en 2027, cette étude met en lumière les nouvelles stratégies permettant de développer l'occupation des surfaces et la rentabilité des actifs tertiaires.

Le marché des bureaux traverse en effet une phase d'incertitude profonde. La vacance atteint des niveaux record, avec plus de 5 millions de mètres carrés inoccupés en France. La polarisation s'accentue également, entre les emplacements centraux qui résistent et les zones périphériques qui subissent une désaffection marquée. À cela s'ajoute un cocktail de facteurs défavorables — essor du télétravail, contraction de l'emploi tertiaire, taux élevés — qui freinent la reprise. Dans ce contexte, restaurer l'attractivité des bureaux devient un impératif. Plusieurs leviers se dessinent. L'intégration de services premium inspirés de l'hospitality management ou la gestion externalisée des sites vacants émergent comme des solutions efficaces. La reconversion d'actifs vers des usages résidentiels ou mixtes représente aussi une alternative à fort potentiel, notamment via des partenariats avec des opérateurs spécialisés. Dès lors, quels seront les nouveaux standards d'attractivité immobilière à l'horizon 2027 ? Comment lever les obstacles à la reconversion des actifs ? Et comment évoluera le marché d'ici 2027 ?

1. LE RÉSUMÉ EXÉCUTIF ET LES PRÉCONISATIONS STRATÉGIQUES

En seulement quelques pages, le résumé exécutif vous donne accès aux conclusions de l'étude à travers :

Les 10 préconisations stratégiques des experts de Xerfi à destination des décideurs de l'immobilier de bureaux

Les insights détaillés pour comprendre l'évolution du marché des utilisateurs et de l'investissement d'ici 2027, les moyens concrets de travailler sur l'attractivité des actifs et les leviers pour se positionner dans la reconversion d'actifs

Des chiffres exclusifs sur le marché de l'immobilier de bureaux et ses perspectives d'ici 2027

2. LE MARCHÉ DE L'IMMOBILIER DE BUREAUX D'ICI 2027

La dynamique récente du marché et nos prévisions jusqu'en 2027

• Notre scénario d'ici 2027 : contexte macro-financier, demande placée et investissement en immobilier de bureaux

• Le marché des utilisateurs jusqu'en 2024 en Île-de-France : demande placée, absorption nette, vacance, loyers, offre disponible, tendances de la demande placée en régions

• Le marché de l'investissement jusqu'en 2024 : montant des investissements, prix des investissements en immobilier de bureaux, rendements des actifs de bureaux et évolution du spread, construction de bureaux

• L'activité des professionnels : revenus locatifs des foncières, chiffre d'affaires des promoteurs en immobilier d'entreprise, chiffre d'affaires des services en immobilier d'entreprise et chiffre d'affaires des exploitants d'espaces de coworking

• Le contexte macroéconomique et financier : créations d'entreprises, emploi tertiaire, implantations de sociétés étrangères, évolution des taux d'intérêt, tendances des marchés financiers et bilan 2024 du marché des fonds immobiliers grand public

Les 6 défis stratégiques dans l'immobilier de bureaux

• La transformation ou reconversion des immeubles obsolètes

• Le renforcement de l'attractivité des bureaux face au télétravail

• L'intégration de la performance carbone au cœur des pratiques métier

• La conciliation des enjeux RSE et des risques financiers et opérationnels

• L'adaptation de l'offre immobilière à la demande de flexibilité des entreprises

• L'évolution des usages des espaces de travail

3. LES STRATÉGIES DE CROISSANCE ET NOUVEAUX AXES DE DÉVELOPPEMENT

La réduction de l'empreinte environnementale

• Vue d'ensemble des motivations et revue des engagements quantifiés des principaux promoteurs et foncières : Altarea, BNP Paribas Real Estate, Covivio, Gecina, Icade, Nexity, Groupe Legendre, Quartus

• La décarbonation des projets neufs et de l'existant / Études de cas : WO2, Eiffage Immobilier, Foncière Inea

• Le recyclage urbain : les différentes formes de recyclage urbain, les exemples de projets récents (Sogeprom, Giboire…)

• La certification des programmes et la mobilisation d'outils numériques pour limiter la consommation d'énergie

La mise en place d'offres flexibles et clés en main

• La création d'une offre de coworking : revue des créations d'enseignes depuis 20 ans Études de cas : le rachat d'Industrious par CBRE | La création de l'enseigne Mitwit par La Poste Immobilier

• L'extension des réseaux de coworking : les ouvertures récentes / Étude de cas : le lancement de la franchise Now coworking

• Les offres flexibles des acteurs traditionnels : focus sur La Française

Le renforcement de l'attractivité des espaces de travail

• L'intégration de services aux occupants et l'aménagement des espaces de travail : initiatives récentes

• La conquête des espaces de bureaux inoccupés / Étude de cas : la plateforme Sora

4. LE JEU CONCURRENTIEL DANS L'IMMOBILIER DE BUREAUX

Le positionnement sur la filière (investissement, promotion, services, coworking) de 30 acteurs de référence

Les groupes présents dans l'investissement : foncières cotées, autres foncières et sociétés de gestion de portefeuille

Les promoteurs et contractants généraux : principaux groupes et leurs chiffres clés dans l'immobilier d'entreprise

Les sociétés de services en immobilier de bureaux : généralistes des services, exploitants de bureaux flexibles, acteurs du bureau opéré, réseaux de commercialisation (brokers, portails d'annonces)

Les start-up de l'immobilier de bureaux : spécialistes des plateformes IoT du bâtiment, spécialistes de l'efficacité énergétique, spécialistes du smart office et des services aux occupants