L'immobilier de santé s'est définitivement imposé comme une classe d'actifs privilégiée des investisseurs grâce à des rendements supérieurs aux autres placements immobiliers et à une demande durablement bien orientée. Mais le potentiel d'activité dépendra en grande partie des choix stratégiques opérés par les exploitants alors que l'offre reste structurellement réduite sur le territoire. Un contexte qui les poussera à chercher des relais de croissance, en se positionnant notamment sur des segments connexes de la filière ainsi que sur des produits de proximité, à l'image des maisons de santé pluridisciplinaires. Au-delà, quels sont les leviers privilégiés par les acteurs pour accroître l'attractivité de leurs véhicules de financement ? Quelles sont les réelles perspectives de croissance du marché d'ici 2023 ? Et comment évolueront les relations entre exploitants et investisseurs ?

Anticiper les perspectives de l'immobilier de santé à l'horizon 2023

Au travers d'un ensemble d'indicateurs (historique des transactions, rendements, surfaces commencées, etc.) et d'un décryptage des grands drivers du marché, l'étude vous permet d'appréhender au mieux la dynamique de l'immobilier de santé. Alors que celui-ci semble s'être durablement installé comme une classe d'actifs prisés des investisseurs, quelles sont les réelles perspectives de croissance du marché d'ici 2023 ?

Appréhender le paysage concurrentiel et ses évolutions à venir

Au-delà d'une analyse des acteurs de l'investissement et des segments connexes (promotion, services), le rapport dresse un panorama complet de la concurrence dans l'exploitation d'établissements de santé et décrypte les stratégies immobilières privilégiées par les gestionnaires afin de comprendre au mieux les besoins adressés. À moyen terme, comment évolueront les relations entre exploitants, de plus en plus concentrés, et investisseurs ? Quels nouveaux acteurs pourraient jouer un rôle clé ces prochaines années ?

Décrypter les enjeux et les leviers de croissance des investisseurs

Cette étude passe au crible les axes de développement des investisseurs et les leviers actionnés pour répondre aux défis qui se présentent à eux. Quels segments connexes de la filière convoitent-ils ? Comment tentent-ils d'assurer l'attractivité de leurs véhicules de financement et s'imposer comme des partenaires stratégiques des exploitants ? Des exemples et études de cas concrets vous sont proposés pour illustrer l'analyse.

LES FONDAMENTAUX ET DÉFIS STRATÉGIQUES

Les clés de compréhension de l'immobilier de santé

Périmètre de l'étude et spécificités du marché, schéma de filière, statuts et effectifs établissements de santé, modes d'exploitation des établissements, poids de la santé dans les investissements immobiliers, modèle des investisseurs (véhicules de financement), labélisation ISR

Les 4 défis stratégiques des investisseurs

• S'imposer comme des partenaires stratégiques des exploitants

• Élargir le champ du marché et se positionner sur des segments connexes

• Assurer l'attractivité des véhicules de financement

• Chercher la croissance à l'international

LA DYNAMIQUE DU MARCHÉ ET SES PERSPECTIVES À L'HORIZON 2023

Le marché de l'immobilier de santé jusqu'en 2020

• Les 3 principaux drivers : tendances de long terme, contexte macro-financier et stratégies immobilières des exploitants

• Le contexte macro-financier : rendements comparés des actifs immobiliers, épargne des ménages et intérêt pour la pierre-papier, capacités d'investissement des institutionnels et recherche de diversification vers les actifs immobiliers alternatifs

• Les investissements en immobilier de santé (2012-2020)

• L'aperçu du marché européen et des tendances par pays en 2020

• L'historique des principales opérations depuis 2017

• Les surfaces autorisées et commencées de bâtiments de santé en France et en régions (2005-2020)

Notre scénario prévisionnel : quelles perspectives de croissance à l'horizon 2023 ?

• L'évolution des drivers à moyen terme

• Le contexte d'ensemble dans la santé : les quatre tendances majeures dans l'exploitation

• La tendances et perspectives des investissements en immobilier de santé

LES EXPLOITANTS : BESOINS, CONCURRENCE ET STRATÉGIES

La structure de la concurrence et les forces en présence

• Les principaux chiffres clés : composition du parc hospitalier par statut, parc et capacités en cliniques MCO, SSR et PSY (privé commercial), parc et capacités en EHPAD

• Les principaux acteurs : principaux exploitants et positionnement par type d'actifs de santé

Les composantes de la demande en services de santé jusqu'en 2020

Vieillissement de la population, bénéficiaire de l'aide personnalisée d'autonomie, évolution de la population de seniors selon leur lieu de vie, nombre de personnes en affection de longue durée, consommation de soins et de biens médicaux et consommation de soins hospitaliers

Les stratégies des exploitants

Vue d'ensemble des axes de croissance des gestionnaires de cliniques et d'EHPAD

Les stratégies immobilières des exploitants

Vue d'ensemble et analyse des stratégies asset light

Focus : les stratégies immobilières de Korian, Elsan, Ramsay, LNA Santé et Orpea

LE JEU CONCURRENTIEL : LIGNES DE FORCES ACTUELLES ET À VENIR

Les forces en présence

Principaux investisseurs en immobilier de santé (groupes, véhicules d'investissement) et positionnement par type d'actifs et pays couverts, principaux promoteurs et sociétés de services immobiliers dans la santé

Les stratégies de croissance des acteurs

• Le développement en France : rachats, nouveaux projets

• L'expansion à l'international : moteurs, revue des opérations, lancements de nouveaux véhicules

Études de cas : le développement international de Korian ; le fonds paneuropéen HPF Europe de BNP Paribas REIM

• Le lancement de nouveaux fonds en immobilier de santé

Étude de cas : le fonds de rénovation dans le médico-social d'Ampère Gestion (CDC Habitat)

• Les développements immobiliers des groupes de santé : revue des opérations et partenariats

Notre scénario prospectif sur le jeu concurrentiel : quelles évolutions attendre à moyen terme ?

• La remontée sur la filière vers les actifs de proximité et supports : maisons de santé, life sciences

• Les labels ISR comme vecteur de différenciation : un levier actionnable à court terme

• Vers une concentration croissante côté exploitants : un atout pour les grands investisseurs face aux nouveaux entrants

L'ANALYSE DES FORCES EN PRESENCE

LES FICHES D'IDENTITÉ DE 16 ACTEURS CLES

• LES INVESTISSEURS EN IMMOBILIER DE SANTÉ

ICADE / ICADE SANTÉ

PRIMONIAL / PRIMONIAL REIM

BNP PARIBAS REAL ESTATE / BNP PARIBAS REIM

COFINIMMO

EURYALE AM

SWISS LIFE / SWISS LIFE AM

PERIAL / PERIAL AM

FONCIÈRE SISCARE

• LES DÉVELOPPEURS EN IMMOBILIER DE SANTÉ

CAREIT

OFFICE SANTÉ

GROUPE ISMS

• LES EXPLOITANTS

KORIAN

RAMSAY SANTÉ

ELSAN

ORPÉA

COLISÉE

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