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AVIS D'EXPERT

L'immobilier de santé, une valeur refuge

Publié le 19 Juillet 2021




 

Quelle est la dynamique envisagée pour l’investissement en immobilier de santé ?

Précisons en préambule que l’immobilier de santé comprend essentiellement les établissements de court séjour (MCO) et de moyen à long séjours (SSR, EHPAD). Dans une acception plus large, il intègre également les centres de santé pluridisciplinaires ou spécialisés (dentaire, optique, etc.), voire les actifs abritant les fonctions support et la R&D. Dans un contexte difficile en 2020, marqué par un recul de 35% des investissements en immobilier d’entreprise, les actifs de santé ont réalisé une bonne performance avec une hausse de 16% des transactions, jouant ainsi le rôle de valeur refuge. Et l’investissement en immobilier de santé a vocation à progresser sur moyenne période en France. Selon notre scénario, il devrait s’inscrire sur un rythme « de croisière » de 10% de hausse par an en moyenne, pour atteindre un peu plus de 1,2 milliard d’euros (hors opération majeure de rachat). Plusieurs éléments expliquent cette bonne dynamique comme l’appétit des investisseurs pour les actifs alternatifs en général, et les actifs de santé en particulier, les stratégies asset light des exploitants qui mobilisent leur patrimoine immobilier au service du financement de leur développement, la croissance du segment des maisons de santé  ou encore l’externalisation des murs par les acteurs du secteur non lucratifs (à l’instar de la Croix-Rouge Française). Rappelons toutefois que le marché de l’immobilier de santé souffre d’un manque d’offre chronique sur les actifs traditionnels des cliniques et EHPAD. Les contraintes en matière de création de nouveaux bâtiments limitent les capacités de développement du patrimoine neuf. Les perspectives de développement sont de fait soumises aux stratégies immobilières des exploitants ou aux rachats de portefeuilles ou d’actifs entre investisseurs. Face à ce constat, les investisseurs se développent à l’international sur des marchés où le potentiel de développement reste élevé (Allemagne, Italie) mais où ils sont, davantage qu’en France, en concurrence avec d’autres acteurs internationaux. Ils élargissent également leur champ d’action aux segments connexes tels que la santé de proximité (centres médicaux), voire les fonctions supports. Dans la santé de proximité, Euryale AM collabore par exemple avec Medic Global dans le cadre de la création de pôles pluridisciplinaires.

 

Le jeu concurrentiel peut-il évoluer ?

Le secteur de l’exploitation d’établissements de santé est marqué par une concentration croissante. Les opérations de croissance externe de ces derniers mois ont renforcé la place des grands acteurs. Korian a par exemple racheté l’opérateur de cliniques psychiatriques Inicea et 5 Santé. Le groupe Elsan est en cours d’acquisition de C2S. Ainsi, dans les EHPAD, trois groupes (Korian, Orpéa et DomusVi) représentent 60% des capacités d’hébergement du top 15 des gestionnaires privés commerciaux. Dans les cliniques privées, Ramsay Santé et Elsan sont de loin les deux principaux gestionnaires. Ces rachats, qui permettent de générer de la croissance sur un marché structurellement contraint, visent à améliorer les performances opérationnelles à travers les économies d’échelle générées. Ce mouvement de consolidation va accentuer le rôle central des exploitants et mettre en avant la nécessité de conclure des partenariats de long terme. Le marché de l’investissement en immobilier de santé est largement dominé par la foncière Icade Santé et Primonial REIM. BNP Paribas REIM, Euryale AM, Swiss Life AM France, Cofinimmo, Foncière Siscare et Perial AM complètent le classement. La gestion de fonds immobiliers pour particuliers (SCPI, OPCI) et professionnels (OPPCI) constitue le mode d’intervention majoritaire. Primovie (Primonial REIM) et Pierval Santé (Euryale AM) constituent les véhicules spécialisés dans la santé les plus actifs sur le marché français. Le marché compte aussi des intervenants dans la promotion et les services. Careit se distingue par son rôle transversal en gestion de projets, asset et property management, et conseil. Des acteurs spécialisés comme Office Santé ou Medic Global sont eux spécialisés dans le développement de maisons de santé.

  

Quels sont les leviers de différenciation activés par les investisseurs ?

Pour convaincre les ménages et les institutionnels, les gestionnaires de fonds en immobilier de santé miseront sur la dimension sociale du patrimoine détenu et mobiliseront des dispositifs de jugement. A court terme, la labellisation ISR des fonds et l’affirmation de la dimension sociale des véhicules (exemple des actifs de type cliniques et EHPAD mais aussi les bâtiments d’éducation ou pour la petite enfance) seront ainsi mobilisés. Au-delà, les investisseurs miseront résolument sur le caractère international des fonds. Plusieurs véhicules lancés ces derniers mois affichent ainsi une dimension nativement paneuropéenne à l’instar de HPF Europe par BNP Paribas REIM. Une tendance qui s’appuie sur le développement international des exploitants.

 

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L'accélération des investisseurs dans l'immobilier de santé

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Collaborateur de Xerfi depuis 2007 et aujourd'hui directeur d'études, Vincent Desruelles est expert dans les domaines de l’immobilier, du bâtiment et des services. Il est titulaire d’un master en expertise économique du développement à l’Université de Paris I Panthéon-Sorbonne.




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