Le marché du recyclage urbain à l'horizon 2035
Lever les freins réglementaires et faire émerger un nouveau modèle de production immobilière : stratégies et perspectives
Nos prévisions exclusives sur le marché d'ici 2035
Le décryptage complet des leviers et freins qui façonnent la rentabilité des projets
De nombreuses études de cas sur les stratégies des acteurs
Un panorama complet de la concurrence
2950 € HT
Tendances et enjeux
Comment les acteurs de l'immobilier peuvent-ils accélérer dans le recyclage urbain malgré un cadre réglementaire inadapté ? Au-delà des prévisions sur la dynamique des opérations de reconversion, cette étude met en lumière les stratégies des professionnels de l'immobilier-construction pour tirer parti du potentiel de ce marché.
Confrontée à la raréfaction du foncier dans les zones tendues et à l'objectif de zéro artificialisation nette (ZAN), la filière du bâtiment doit repenser en profondeur ses modèles de développement. Le recyclage urbain apparaît alors comme une alternative crédible à la construction neuve. Pourtant, les projets de requalification de friches ou de reconversion de biens vacants se heurtent à de nombreux obstacles : normes de construction inappropriées, fiscalité peu incitative, procédures d'éviction complexes des derniers locataires, réticence des élus à bâtir. Dans ce contexte, la rentabilité des opérations reste fragile. C'est pourtant dans la réhabilitation lourde – avec ou sans changement d'usage – que se joue l'avenir du secteur. Le recyclage urbain s'impose peu à peu comme un nouveau modèle de production immobilière, fondé sur la valorisation du patrimoine existant et la sobriété foncière. Sa réussite repose désormais sur la détection précoce des actifs à fort potentiel, la maîtrise des montages techniques et juridiques complexes, et la capacité à fédérer des partenariats financiers durables. Dès lors, quelles stratégies les acteurs mettent-ils en œuvre pour saisir les opportunités de ce marché ? Et quelle ampleur les opérations de reconversion pourraient-elles atteindre d'ici 2035 ?
Plan détaillé
Présentation et chiffres clés
Le recyclage urbain est un modèle d’aménagement et de construction qui permet de lutter contre l’artificialisation des sols et l’étalement urbain. Il regroupe ainsi plusieurs types d’opérations, comme la réhabilitation de bâtiments obsolètes, la reconversion d'actifs vacants, la démolition-reconstruction ainsi que la densification.
Le marché présente un potentiel de croissance considérable compte tenu de l’objectif de Zéro artificialisation nette (ZAN) à l’horizon 2050, du manque de foncier disponible dans les zones tendues, de la crise du logement, de la vacance record dans l’immobilier de bureaux et de la volonté de nombreux élus de promouvoir la mixité d’usages dans les quartiers. En 2025, la reconversion d’immeubles représentait à elle seule un peu plus de 8% des logements et des surfaces non résidentielles autorisés. En dehors des spécialistes et précurseurs comme Novaxia, l’activité est surtout portée par de grands promoteurs (Nexity, Altarea, Icade, Bouygues Immobilier), des bailleurs sociaux (CDC Habitat, Action Logement) et des aménageurs (Eiffage Aménagement, Aire Nouvelle), avec le soutien de fonds d’investissement d’envergure tels que 123 Investment Managers et Ivanhoé Cambridge.
Une synthèse opérationnelle pour décrypter les perspectives du marché jusqu'en 2035, comprendre les stratégies des acteurs de l'immobilier et identifier les grands défis à relever
Des chiffres clé sur le marché du recyclage urbain et ses perspectives
Notre scénario prévisionnel jusqu'en 2035
- Les prévisions à 2028 sur les autorisations de logements et locaux non résidentiels issues de reconversions
- Le poids de la transformation dans l'offre de logements et bâtiments tertiaires à l'horizon 2035
- La trajectoire zéro artificialisation nette des sols de la France à l'horizon 2035 et au-delà
Les évolutions du marché du recyclage urbain entre 2018 et 2025
- Les chiffres clés des friches en France : surface totale, localisation, coût moyen des remises en état…
- Les logements autorisés par transformation d'usage : nombre et surfaces, projets démarrés ou terminés, opérations de plus de 5 lots, projets de résidences et opérations issues de la transformation de bureaux
- La surface de locaux non résidentiels autorisés par transformation d'usage
Les besoins de nouveaux logements et le potentiel de transformation des bureaux vacants et zones commerciales : crise du logement, surface de bureaux vacants, potentiel des zones commerciales
Le rôle moteur du cadre réglementaire et institutionnel : Fonds friche, loi Daubié, propositions de réformes issues des rapports Transformation de bureaux en logements et Rapport Sisyphe, permis d'innover
L'attrait des investisseurs pour l'immobilier résidentiel géré : regain d'intérêt pour l'immobilier géré, intégration de critères environnementaux dans les stratégies des fonds d'investissement
Les freins à l'essor du recyclage urbain : obstacles financiers, techniques, réglementaires et administratifs pénalisant les opérations et la rentabilité des projets
La structuration de l'offre : modes de développement dans le recyclage urbain, création de filiales dédiées, croissance externe et approche partenariale
- Études de cas : Bouygues Construction créé un pôle dédié à la transformation d'actifs obsolètes | Redman intègre Altev pour diversifier son champ d'intervention
L'identification des opportunités et le financement des opérations : recherche et développement d'outils de sourcing, création de fonds dédiés et participation à des appels à projets
- Études de cas : BNP Paribas Real Estate, Icade, Ceetrus
La formalisation des engagements et la réalisation de projets emblématiques : objectifs chiffrés de plusieurs leaders en matière de sobriété foncière et de nombreux chantiers vitrines présentés
Les acteurs du recyclage urbain : offre, initiatives et chiffres clés des principaux intervenants du marché
- Les promoteurs immobiliers
- Les bailleurs sociaux
- Les investisseurs et foncières
- Les aménageurs urbains
Les fiches d'identité de 14 acteurs clés : Action Logement, Altarea, Bouygues Construction, Bouygues Immobilier, CDC Habitat, Emerige, Ginkgo, Icade, Kareg, Kaufman & Broad, Nexity, Novaxia, Redman, Vinci Immobilier
Sociétés étudiées
Expert
Au-delà de nos études, XERFI met à votre disposition son expertise sous forme d'échanges téléphoniques préparés, immédiatement actionnables et centrés sur les secteurs qui vous intéressent.
Alexandre Boulègue
Directeur des Opérations
Directeur du bureau d’études, Alexandre Boulegue pilote depuis plus de quinze ans la production économique et sectorielle du groupe.
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