LES STRATÉGIES ET PERSPECTIVES DES SCPI À L'HORIZON 2027

Comment les gérants de SCPI peuvent-ils transformer une reprise hésitante en véritable cycle de reconquête ?

La normalisation des taux, le retour d'une hiérarchie claire rendement/risque et la soif intacte d'épargne des Français créent des conditions propices à un rebond du marché des SCPI. Mais ce frémissement intervient alors que le secteur sort à peine d'une séquence violente : dévalorisation des actifs, baisses de prix de part, retrait des investisseurs institutionnels et tensions inédites sur la liquidité. L'immobilier tertiaire, pivot historique du modèle, reste pour sa part convalescent, et l'exposition au segment des bureaux continue de pénaliser plusieurs fonds. Dans le même temps, près de trente nouveaux fonds ont émergé, construisant des portefeuilles neufs, compétitifs et adaptés aux nouvelles attentes des épargnants. Ils ont imposé de nouveaux standards — frais allégés, délais raccourcis, expérience 100 % digitale — qui redéfinissent désormais le marché.

Face à cette offensive, les gérants établis doivent agir vite : redresser les rendements, rééquilibrer leurs portefeuilles, expliquer davantage le produit, élargir leur base d'épargnants et rendre leurs performances plus transparentes. Cette étude met en lumière les profils de gérants les mieux armés pour répondre à ces défis. Elle analyse aussi comment la finance durable redessine la performance et la valeur des patrimoines et quelles sont les perspectives du marché des SCPI d'ici 2027.

1. LE RÉSUMÉ EXÉCUTIF

Une synthèse opérationnelle pour comprendre les enjeux à relever par les sociétés de gestion d'actifs immobiliers dans un environnement conjoncturel compliqué et incertain, et une compétition exacerbée

2. LES PERSPECTIVES DES SCPI À L'HORIZON 2027

L'environnement du marché

• Notre scénario macro-économique et financier à 2027

• Les marchés immobiliers : tendances récentes sur les segments des bureaux, commerces, logistique, hôtellerie, santé, résidentiel, actifs de niche (data centers, life science, industrie, éducation), scénario prévisionnel à 2027

• L'environnement financier et les comportements d'épargne : taux d'intérêt, places financières, taux d'épargne, flux de placement, performances comparées des placements

• L'environnement réglementaire : ordonnance du 3 juillet 2024, cadre pour la décarbonation de l'immobilier, trajectoire zéro artificialisation nette (ZAN), cadre réglementaire pour le développement d'une finance durable, label ISR

La dynamique des SCPI

• Les fondamentaux : origines, définition et fonctionnement des SCPI, catégories de SCPI, modalités d'accès aux parts de SCPI, modèle de revenu des sociétés de gestion, écosystème des SCPI

• Les tendances récentes du marché : nombre de SCPI, collecte brute et nette, capitalisation, rendement, transactions sur le marché secondaire, retraits non compensés, parts en attente de retrait

• Les perspectives du marché des SCPI : collecte brute et collecte nette

Les enjeux et défis clés des gérants de SCPI

• Améliorer l'attractivité des rendements

• Accroître la notoriété des SCPI

• Renforcer la culture financière des épargnants

• Élargir les cibles de clientèle

• Accroître la transparence et la lisibilité des performances des SCPI

3. LES STRATÉGIES ET AXES DE DÉVELOPPEMENT DES GÉRANTS DE SCPI

Les stratégies de développement durable : labellisation ISR des SCPI, fonds de partage, SCPI relevant des articles 8 & 9 du règlement SFDR 

Études de cas : Remake Live et l'accès au logement / Perial Grand Paris et la biodiversité

L'attractivité et l'accessibilité des offres : frais d'entrée, délais de jouissance, offres de financement, options ou encore prix des parts, sont autant de leviers actionnés 

Étude de cas : Aroxys et la SCPI New Gen, le choix d'un prix à l'entrée réduit

La digitalisation des parcours de souscription : panorama des gérants proposant la souscription en ligne, focus sur les plateformes de distribution en ligne

La gestion de la liquidité : juste équilibre entre associés souhaitant sortir et associés restants, focus sur le modèle de plateforme de gré à gré 

Étude de cas : Primopierre, un fonds de remboursement activé en fin d'année 2025

L'adaptation des stratégies : internationalisation des SCPI, repackaging des fonds, réorientation de la stratégie d'investissement 

Étude de cas : Iroko Atlas, une SCPI exclusivement tournée vers l'international

4. LA CONCURRENCE : FORCES EN PRÉSENCE ET DYNAMIQUES ACTUELLES

La cartographie des forces en présence : filiales de groupes bancaires, de spécialistes de l'épargne, de l'immobilier ou de groupes diversifiés, spécialistes « indépendants », filiales d'assureurs

Le classement des sociétés de gestion : chiffres clés, actionnariat, date de création

Le jeu concurrentiel

• La démographie des sociétés de gestion actives

• La concentration des encours

• L'offensive des gérants « nouvelle génération »

Les fiches d'identité des acteurs clés : AEW, Amundi Immobilier, BNP Paribas REIM, Corum Asset Management, La Française REM, Perial Asset Management, Praemia REIM, Sofidy

LES ACTEURS ANALYSÉS OU CITÉS DANS L'ÉTUDE

2NDMARKET.FR

ADVENIS REIM

AESTIAM

AEW

ALDERAN

ALLIANZ

ALLIANZ IMMOVALOR

ALTAREA

ALTAREA IM

ALTIXIA REIM

AMUNDI

AMUNDI IMMOBILIER

ANDERA PARTNERS

AQUILA ASSET MANAGEMENT

ARKÉA REIM

AROXYS

ATLAND VOISIN

ATREAM

AXA

AXIPIT REAL ESTATE PARTNERS

BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST

BLACKFIN CAPITAL PARTNERS

BNP PARIBAS

BNP PARIBAS REIM

BRIDGEPOINT

CAISSE D'ÉPARGNE ILE-DE-FRANCE

CAISSE D'ÉPARGNE MIDI PYRÉNÉES

CFCAL

CLUBFUNDING AM

CONSULTIM AM

CORUM AM

CORUM BUTLER

CORUM L'ÉPARGNE

CRCAM ALPES PROVENCE

CRCAM CENTRE EST

CRCAM DES SAVOIES

CRCAM LANGUEDOC

CRCAM PROVENCE CÔTE D'AZUR

CRCAM SUD RHÔNE ALPES

CRÉDIT AGRICOLE

CRÉDIT MUTUEL ALLIANCE FÉDÉRALE

CRÉDIT MUTUEL ARKÉA

DARWIN INVEST

DELTAGER

DIRECT SCPI

DROUOT ESTATE

EDMOND DE ROTHSCHILD

EDMOND DE ROTHSCHILD REIM

ELEVATION CAPITAL PARTNERS

EPARGNOO

EPSICAP REIM

EURYALE

FIDUCIAL GÉRANCE

FLORAC INVESTISSEMENT

FONCIÈRE ET IMMOBILIÈRE DE PARIS

FONCIÈRES & TERRITOIRES

FRANCE SCPI

GREENMAN ARTH (GMA)

GRENNMAN

GROUPAMA

GROUPAMA GAN REIM

GROUPAMA GAN VIE

GROUPAMA IMMOBILIER

GROUPE ADVENIS

GROUPE ATLAND

GROUPE CONSULTIM

GROUPE CYRUS

GROUPE ERES

GROUPE FIDUCIAL

GROUPE GÉRARD AUFFRAY

GROUPE MAGELLIM

GROUPE NEXITY

GROUPE NOVAXIA

GROUPE PAREF

GROUPE PATRIMOINES DE FRANCE

GROUPE PATRIMONIA

GROUPE PERIAL

GROUPE UNOFI

HSBC AM

HSBC REIM FRANCE

INTER GESTION REIM

IROKO

KYANEOS AM

LA CARAC

LA CENTRALE DES SCPI

LA FRANÇAISE REM

LA FRANCE MUTUALISTE

LA SOCIÉTÉ FINANCIÈRE BACALAN

LATOUR CAPITAL

LOUVE INVEST

MAGELLIM REIM

MALAKOFF HUMANIS

MATA CAPITAL IM

MIDI 2I

MNK PARTNERS

MONIWAN

MYSHARECOMPANY

NATIXIS IM

NEXSTAGE

NORMA CAPITAL

NOVAXIA INVESTISSEMENT

OTOKTONE 3I

PAREF GESTION

PATRIMONIA CAPITAL

PERIAL ASSET MANAGEMENT

PIERRE PAPIER IMMO BY NEXITY

PORTAIL-SCPI.FR

PRAEMIA REIM FRANCE

PRIMALLIANCE

PRINCIPAL REAL ESTATE

REMAKE AM

SCPI SIGN

SCPI-ONLINE.COM

SERENITEO INVESTISSEMENT

SOFIDY

SOGENIAL IMMOBILIER

SPIRIT REIM SERVICES

SWISS LIFE AM FRANCE

TELAMON

THEOREIM

TIKEHAU CAPITAL

UNOFI GESTION D'ACTIFS

URBAN PREMIUM

VENDREMASCPI.FR

WEMO REIM

YOUNITED