L'IMMOBILIER-CONSTRUCTION À L'HORIZON 2050 : LA FIN D'UN MODÈLE

D'ici 2050, la France ne manquera pas de logements. Elle manquera de logements adaptés. Ce basculement tient moins au déclin démographique qu'aux transformations de la structure de la population sous l'effet du vieillissement, de la réduction de la taille des ménages, de la progression des personnes seules et d'une moindre mobilité résidentielle des seniors.

En première ligne, le secteur de la construction devra changer de logique. Il sera de moins en moins porté par l'extension du parc, et de plus en plus par son renouvellement en profondeur afin de l'adapter au maintien à domicile des seniors, aux contraintes thermiques, à la rareté foncière et aux risques climatiques, tels que le recul du trait de côte. Cette transition impliquera de nouveaux savoir-faire, des modèles économiques adaptés et une capacité à intervenir dans des environnements plus complexes. Dans le même temps, les écarts territoriaux devraient se creuser, entre tensions sur l'accès au logement dans certaines zones et montée de la vacance ailleurs.

Pour éclairer ces mutations, cette étude s'appuie sur un modèle prospectif propriétaire qui isole les besoins structurels liés à la démographie, indépendamment des aléas conjoncturels. Elle les traduit ensuite en dynamique de construction en intégrant plusieurs composantes : réhabilitation du parc, vacance, contraintes climatiques… Elle offre ainsi une lecture fine des attentes du marché et des enjeux pour les acteurs de l'immobilier et du BTP.

1. LE RÉSUMÉ EXÉCUTIF

Les 10 conclusions stratégiques de l'étude sur les impacts des mutations démographiques sur les marchés du logement, du tertiaire et des services immobiliers

L'analyse des impacts par métier pour ajuster ses priorités : constructeurs de maisons, promoteurs, agents immobiliers, foncières, entreprises de bâtiment, bailleurs sociaux, acteurs du résidentiel géré

2. LA CONSTRUCTION DE LOGEMENTS À L'ÉPREUVE DES MUTATIONS DÉMOGRAPHIQUES

Les tendances démographiques structurantes à l'horizon 2050

• Le recul attendu de la population et du nombre de personnes en âge de travailler

• La chute des naissances

• La croissance faible et incertaine du nombre de ménages

• La diminution de la taille des ménages

• Le vieillissement de la population et la coexistence inédite de six générations

Notre scénario de production de logements neufs d'ici 2050 – Modèle Xerfi

• Les besoins en résidences principales associés à la seule croissance des ménages

• L'évolution des mises en chantier au niveau national

• Un basculement du modèle de construction : de l'extension du parc à son renouvellement

• Les scénarios démographiques alternatifs et les prévisions au niveau des départements

3. VIEILLISSEMENT : LES IMPLICATIONS STRATÉGIQUES ET LES LEVIERS DE CROISSANCE

Analyser les effets du vieillissement sur les dynamiques immobilières

• L'affaiblissement de la mobilité résidentielle des seniors et ses conséquences sur l'occupation des logements

• Les enjeux de transmission patrimoniale face à la « Grande Transmission »

Adapter l'offre et les modèles aux besoins liés au vieillissement

• L'adaptation de l'offre de logements et de prise en charge du vieillissement

• La construction d'une offre alternative aux résidences seniors : habitat partagé, résidences intergénérationnelles…

• Le repositionnement des résidences services seniors (RSS) / Étude de cas : La Maison de Blandine

• La monétisation du patrimoine immobilier pour financer l'adaptation au vieillissement : viager et solutions assimilées

4. FAMILLES, JEUNESSE, TERRITOIRES : L'OFFRE FACE AUX MUTATIONS DE LA DEMANDE

Repenser l'offre résidentielle face au recul des jeunes et des familles

• Le rôle du logement dans les trajectoires familiales et la natalité

• Le lien entre logement, pouvoir d'achat immobilier et dynamique de natalité

• L'adaptation de l'offre à la baisse de la taille des ménages

• Le développement du logement abordable dans les zones tendues

• La conception de bâtiments évolutifs pour limiter les risques d'obsolescence

• La transformation des infrastructures scolaires

Tirer parti des nouvelles dynamiques territoriales

• La métropolisation, la littoralisation et les dynamiques périurbaines

• La polarisation des marchés entre zones attractives et territoires en déprise

• La densification des zones attractives comme levier de relance de la démographie

Adapter les stratégies sur les marchés non résidentiels

• L'ajustement des actifs tertiaires face à la baisse de la population active

• La sur-offre de bureaux et les logiques de reconversion

• Le recyclage urbain et les nouveaux usages dans les quartiers tertiaires

GROUPES DU BTP ET DE L'IMMOBILIER

ÂGES ET VIE

ARKÉA FLEX

ARRAGO

CETTEFAMILLE

CITALLIOS

COSIMA

CRÉDIT AGRICOLE IMMOBILIER

EIFFAGE IMMOBILIER

EMERIGE

GROUPE GAMBETTA

GROUPE ORIA

ICADE

ICF HABITAT

LINKCITY

MAISON DE BLANDINE

MIRABELLE

MOBICAP

NEXITY

NOVAXIA

SKARLETT

VILOGIA