Le ZAN va-t-il vraiment faire décoller le marché de la dépollution des sols ? - 2026

La loi ZAN (zéro artificialisation nette) vise à stopper l’augmentation nette des surfaces urbanisées au détriment des espaces naturels et agricoles d’ici 2050. En raréfiant le foncier neuf disponible, elle renforcera l’intérêt pour les terrains déjà aménagés, en particulier les friches industrielles. Cette réorientation devrait soutenir le marché de la dépollution des sols, mais elle ne suffira pas à rendre toutes les reconversions viables. Les coûts de démolition et de dépollution, les incertitudes sur l’état réel des sols et la faiblesse des valeurs foncières continueront d’écarter une partie des sites des projets immobiliers et industriels.

La France compte entre 80 000 et 140 000 hectares de friches. Seuls 28% des sites recensés font l’objet d’un projet de reconversion. Cet écart tient d’abord aux conditions économiques des opérations. Leur viabilité dépend de la capacité du nouvel usage à absorber les dépenses propres à la réhabilitation des friches : études environnementales, démolition, désamiantage, dépollution des sols et des nappes, excavation et traitement des terres contaminées. Elle varie aussi selon la localisation du terrain, la demande locale et la nature des contaminants.

Le coût moyen de remise en état atteint 700 000€ par hectare, mais peut dépasser 2 M€ dans les configurations les plus complexes. Dans l’immobilier, ces dépenses représentent généralement entre 4% et 8% du coût total d’un programme. Le soutien public reste dès lors souvent indispensable pour équilibrer les opérations. Entre 2021 et 2024, le Fonds Friches a ainsi soutenu près de 2 800 projets pour un montant cumulé de 1,4 Md€.

Le ZAN ne rendra pas toutes les friches rentables. Il augmentera la concurrence pour les sites présentant déjà les meilleures caractéristiques économiques. Les terrains situés dans les métropoles, les zones tendues ou les bassins industriels dynamiques pourront absorber des coûts de dépollution élevés grâce à la valeur finale du foncier. À l’inverse, les sites implantés dans des territoires moins attractifs resteront difficiles à reconvertir, même lorsque la dépollution des terrains est techniquement réalisable.

L’innovation peut résoudre l’équation économique de certaines opérations de dépollution

L’innovation constitue un levier supplémentaire pour élargir le nombre de terrains réhabilitables et, par conséquent, le marché de la dépollution des sols. Les efforts portent sur deux fronts. Le premier consiste à mieux caractériser les pollutions afin de réduire les incertitudes sur les volumes de terres à traiter, de limiter la surexcavation et de maîtriser les surcoûts en cours de chantier.

Sarpi Remédiation, filiale de Veolia, a développé Evol, un outil qui combine apprentissage profond et géostatistique pour affiner l’estimation des volumes contaminés et suivre les terres excavées pendant les travaux. La start-up Tellux associe pour sa part IA et imagerie hyperspectrale afin de détecter et de localiser les polluants directement sur site. Un prototype a été déployé en 2025 sur un site de Lhotellier à Alizay.

Le second axe porte sur le développement de techniques de traitement directement sur site. Valgo et Colas Environnement déploient notamment des procédés physico-chimiques in situ destinés à traiter certaines pollutions sans excaver massivement les sols. D’autres approches, comme la bioremédiation ou la phytoremédiation, utilisent des micro-organismes ou des plantes pour dégrader, extraire ou immobiliser les contaminants. Ces techniques permettent, lorsqu’elles sont adaptées à la nature de la pollution et aux caractéristiques du terrain, de limiter le transport des terres vers des installations spécialisées, de réduire les coûts logistiques et de diminuer l’empreinte environnementale des opérations.