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AVIS D'EXPERT

Le logement social face à un mur d'investissements

Publié le 23 Mai 2022




Le logement social face à un mur d'investissements

La période qui s’ouvre s’annonce charnière pour les bailleurs sociaux qui gèrent plus de cinq millions de logements en France où vivent 18% des ménages. Le thème du coût du logement va en effet prendre de l’ampleur avec les pressions qui vont s’accentuer sur le pouvoir d’achat. Alors que le secteur HLM sort d’une période agitée (réduction des loyers de solidarité, mesures de regroupement de la loi ELAN et conséquences de la crise), il doit désormais s’atteler à réhabiliter son parc de logements le plus énergivore. La loi Climat résilience, qui va interdire à la location les « passoires thermiques », concernerait au moins 20% du parc. De 1 à 1,5 million de logements feront ainsi l’objet d’une rénovation énergétique d’ici 2034. Or, la réalisation des travaux de mise à niveau pour passer environ un million de logements E, F et G en étiquette D coûterait au minimum 34 milliards d’euros et plus sûrement le double. Et malgré les dispositifs existants, les normes se durcissent sans cesse (nouveau DPE) tandis que les ressources des organismes HLM, qui dépensent déjà 5 milliards d’euros par an pour rénover les immeubles existants et acquérir des logements d’occasion, ne sont pas illimitées. Sans parler des problèmes de recrutements et des tensions sur les approvisionnements sur le marché de la rénovation. A court terme, les différents leviers mis en place (PHBB, plan de relance, soutien de la Banque européenne d’investissement…) permettront de massifier les rénovations. Ces dernières augmenteront ainsi de 10% en 2022 (par rapport aux 160 000 effectuées en 2021) puis de 8% par an en 2023 et en 2024 pour concerner plus de 200 000 logements. Les limites techniques et opérationnelles propres aux ressources mobilisables par les organismes en interne, mais surtout auprès d’entreprises externes, vont néanmoins entraver la croissance. Acteurs du bâtiment et bureaux d’études vont de fait être très sollicités par des opérateurs publics et privés dans le cadre de travaux de rénovation énergétique de nature à allonger les délais et renchérir les prix.

Au-delà du mur d’investissements à consentir pour adapter le parc (transitions énergétiques donc mais aussi démographiques, avec le vieillissement des locataires, et numériques, pour améliorer la qualité de services), l’analyse du secteur du logement social révèle en outre un véritable décalage entre les objectifs et les résultats. Le nombre de logements financés peine ainsi à dépasser la barre des 100 000 aujourd’hui (contre près de 140 000 début 2010). Idem pour les mises en chantier de logements sociaux qui ne franchissent plus ce seuil symbolique des 100 000, représentant moins de 25% du total de la construction résidentielle (au lieu de 30% en 2014 et 2015). Les permis de construire devraient d’ailleurs rester stables autour de plus ou moins 100 000 nouveaux logements par an d’ici 2024. Quant aux agréments délivrés dans les grandes métropoles, ils ont chuté de façon vertigineuse en 2021, en particulier à Rouen, Strasbourg, Montpellier et Bordeaux. En somme, le choc d’offre n’a pas eu lieu et rien ne permet de l’espérer à moyen terme alors que plus de deux millions de demandes de logements sociaux sont en souffrance depuis 2016. Un stock qui ne se résorbe pratiquement pas. Malgré l’obligation de compter 20% à 25% de logements sociaux dans les grandes villes, plus de la moitié de celles-ci ne la respecte pas. Par ailleurs, la lutte contre l’artificialisation des sols rend mal aisée la construction en zone urbaine. Sans oublier l’envolée du coût du foncier.

  

Un modèle qui repose sur l’endettement

Dans ce contexte, les acteurs de l’immobilier social doivent impérativement compléter leur modèle de financement par d’autres leviers. Outre la dissociation du foncier et du bâti, efficace pour l’accession mais limité dans le locatif social, d’autres solutions émergent. La surélévation des bâtiments est ainsi pratiquée pour pallier la pénurie de foncier, comme par exemple chez Alliade Habitat dans la métropole lyonnaise. La transformation de bureaux en logements est une autre piste explorée, en particulier par Action Logement Pour diversifier leurs sources de revenus, les bailleurs sociaux pourront aussi se tourner vers le marché obligataire, à l’instar de Batigère ou Action Logement. Les ventes de logements aux particuliers et surtout aux institutionnels (comme par exemple CDC Habitat à CNP Assurances) permettront également de renflouer les caisses pour financer la production nouvelle. C’est surtout vrai pour les logements intermédiaires ou libres à prix contrôlés. Il reste que le modèle financier traditionnel, fondé sur la dette à très long terme, a toutes les chances de perdurer. Un modèle qui augmente mécaniquement la charge d’intérêt et pèse donc sur la capacité d’autofinancement et donc d’investissement à moyen terme. Imposés par la loi ELAN, les regroupements d’organismes HLM présentent plusieurs avantages aux nouveaux groupes constitués : meilleures conditions d’approvisionnement des services achats et capacités financières accrues afin de mobiliser davantage de fonds propres. Une évolution qui devrait surtout profiter aux OPH (offices publics d’habitat), principale catégorie concernée par les regroupements.

  

Des performances financières qui résistent encore

Une nouvelle étape de l’application de la RLS (réduction des loyers de solidarité) va de nouveau limiter la croissance des revenus des bailleurs en 2022. Toutefois, porté par la hausse des revenus locatifs en raison de l’accroissement du parc, le chiffre d’affaires progressera de 2% cette année puis de 2,5% par an en moyenne en 2023 et 2024. Le taux d’excédent brut d’exploitation du panel Xerfi restera pour sa part stable et à bas niveau (autour de 40,5% d’ici 2024). En raison des besoins en ressources et compétences pour mener les réhabilitations et les constructions de logements, les dépenses d’exploitation pourront en effet difficilement se contracter. Pour autant la capacité d’autofinancement des organismes de notre panel – indicateur clé qui détermine le potentiel d’investissement sur le moyen terme - n’a pas été affectée outre mesure. Elle a certes cédé du terrain mais dans des proportions limitées vu les bouleversements en cours. Autre élément plutôt favorable, le poids des charges financières a diminué ces dernières années, en partie grâce à la baisse du taux du livret A (qui détermine les taux des prêts aidés). Compte tenu du modèle des bailleurs basé sur le recours aux prêts, les intérêts de remboursement pèsent pour plus de 10% des revenus. Les comptes des bailleurs se caractérisent entre autres par un fort endettement, un poids élevé de l’actif immobilisé ou encore un taux d’investissement élevé. Le niveau élevé de taux de résultat net s’explique par la nécessité de dégager des bénéfices pour rembourser les emprunts, payer la taxe foncière et entretenir le patrimoine. D’ailleurs, la rentabilité des capitaux engagé est modeste, proche de 1%. Dans l’ensemble, la crise et la réduction des loyers de solidarité ont eu un impact limité et ne remettent pas en cause la capacité de long terme du secteur HLM à investir, selon l’analyse des experts de Xerfi Precepta. Même si la tendance est à un tassement des performances.

 

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Collaborateur de Xerfi depuis 2007 et aujourd'hui directeur d'études, Vincent Desruelles est expert dans les domaines de l’immobilier, du bâtiment et des services. Il est titulaire d’un master en expertise économique du développement à l’Université de Paris I Panthéon-Sorbonne.




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