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AVIS D'EXPERT

L’immobilier logistique dopé par la forte croissance du e-commerce

Publié le 17 Janvier 2022




Quelles sont les perspectives de croissance de l’immobilier logistique en France ?

Le potentiel de croissance du marché de l’immobilier logistique est loin d’être épuisé. Les perspectives sont encore conséquentes en France qui compte environ 80 millions de mètres carrés d’entrepôts. La demande placée devrait ainsi bondir de 20% en 2022 puis de 10% par an d’ici 2024 pour s’établir à 5 230 millions de mètres carrés, selon nos prévisions. Plusieurs tendances alimentent en effet le marché. Côté utilisateurs (distribution, commerce en ligne, industrie, négoce), le e-commerce, renforcé par les périodes de confinement, se généralise à de nouveaux espaces de marché. Si les pure players du web (Amazon, Cdiscount…) jouent toujours un rôle majeur dans la demande adressée, les géants de la grande distribution s’imposent comme les locomotives. Côté investisseurs, les actifs logistiques ont la cote. Ils sont de fait portés par des fondamentaux favorables et par la réallocation de fonds traditionnellement dirigés vers les bureaux ou le commerce. En somme, l’immobilier logistique a peu souffert de la crise. Pour autant, développer une offre neuve s’avère plus difficile et plus coûteux qu’auparavant. Des obstacles sont susceptibles de ralentir le développement des projets, renchérir les coûts, voire déplacer les investissements vers des pays limitrophes. L’environnement du marché est en effet bousculé par les contestations locales de plus en plus systématiques de nouveaux entrepôts. Il est également contrarié par la lutte contre l’artificialisation de sols ou encore le difficile accès au foncier dans les zones denses, en particulier autour des agglomérations parisienne et lyonnaise.

 

Est-ce à dire que la logistique urbaine va redéfinir les règles du jeu concurrentiel ?

La forte croissance attendue du e-commerce BtoC, CtoC et BtoB profitera au segment de la logistique urbaine. Le manque de structuration est une source d’opportunités pour bénéficier du dynamisme de la demande en infrastructures du dernier kilomètre. Il contribuera également à redéfinir les règles du jeu concurrentiel en raison de quatre grands phénomènes. Le premier c’est l’arrivée de puissants nouveaux entrants, disposant de positions fortes dans le cœur des villes via leurs propres infrastructures comme La Poste ou la RATP. Je pense aussi à la mise en place de partenariats stratégiques pour se doter d’expertises qui font défaut dans les grands groupes. C’est par exemple l’association entre Altarea et la start-up Corsalis pour développer des projets dans Paris. La création de nouveaux usages pour les bâtiments neufs ou en reconversion participe également à cette redéfinition des règles. Les promoteurs étudient en effet la possibilité d’intégrer des espaces logistiques de micro proximité dans les programmes immobiliers tandis que certains bureaux vacants sont reconvertis en sites de logistique urbaine. Enfin, les acteurs de l’immobilier sont de plus en plus nombreux à consolider leurs expertises de logistique du dernier kilomètre en logeant celles-ci dans des départements ad hoc ou a minima en formalisant une stratégie en la matière. Certes, la capacité d’investissement limitée des potentiels utilisateurs (prestataires logistiques, start-up de livraison…) ou encore les nuisances associées en zone dense (bruit et pollution) invitent a priori à la prudence concernant l’avenir de la logistique urbaine. Pourtant, face aux nouveaux entrants d’origine anglo-saxonne (Logicor, Segro…) et aux perspectives de développement, les initiatives des acteurs historiques du marché (le Français Argan et l’Américain Prologis se disputent la première place de l’immobilier logistique tricolore) devraient être légion sur ce segment de la logistique.

 

Quels leviers les acteurs actionnent-ils pour faire entrer les entrepôts dans un cercle vertueux ?

Investisseurs et développeurs s’efforcent de faire monter leur offre en gamme. Ils misent ainsi sur les aspects environnementaux (bas carbone et limitation de l’emprise foncière) et sur l’usage croissant de la technologie (automatisation, robots) sachant que 5% à 10% des entrepôts sont aujourd’hui automatisés. Pour réduire l’impact environnemental des bâtiments, les acteurs rivalisent d’ingéniosité. Parmi les pistes explorées figurent l’installation de panneaux solaires sur les toitures des bâtiments, la mise en place d’un système de récupération et d’infiltration des eaux de pluie ou encore un éclairage led ou naturel. Le réemploi de matériaux de construction ou le recours à des matériaux bas carbone ainsi que la plantation d’arbres et autres aménagements paysagers pour préserver et favoriser la biodiversité sont également d’actualité. Bref, les opérateurs actionnent tous les leviers possibles pour redorer – et surtout verdir – leur image.

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Collaborateur de Xerfi depuis 2007 et aujourd'hui directeur d'études, Vincent Desruelles est expert dans les domaines de l’immobilier, du bâtiment et des services. Il est titulaire d’un master en expertise économique du développement à l’Université de Paris I Panthéon-Sorbonne.




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