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Crédit immobilier : le bras de fer entre les courtiers et les banques

Découvrez l’analyse de Philippe Gattet, directeur d’études Xerfi

Publié le 30 Septembre 2020

https://player.vimeo.com/video/458127538?autoplay=1

Philippe Gattet - Directeur d’études Xerfi




Les courtiers en crédit ne semblent plus en odeur de sainteté. Les banques ont décidé de reprendre en main la distribution des prêts immobiliers face à des intermédiaires trop puissants : ils s’occupaient en janvier 2020 de 37% de la production de crédits à l’habitat, une part qui monte à près de 50% en Ile-de-France. Si les banques ont les moyens de leurs ambitions, est-ce pour autant la meilleure des stratégies ? Les emprunteurs en sortiront-ils gagnants ?


Objet de la discorde : le taux de commissionnement. L’intermédiation coûterait trop cher aux banques qui ne margent pas suffisamment sur l’activité hyperconcurrentielle du crédit à l’habitat dans un contexte de taux de refinancement planchers. Si certaines banques ont purement et simplement dénoncé fin 2019 les conventions avec plusieurs courtiers, d’autres ont seulement préféré les renégocier. Le taux de commissionnement fixé autour de 1% des montants empruntés par les clients semble être passé ces derniers mois sous 0,8% pour les banques nationales, voire 0,5% ou 0,2% pour les banques de réseau. De surcroît, le montant global de la commission versée par dossier plafonnerait maintenant à 5 000 €, contre 7 000 € auparavant.


Réinternaliser, une décision risquée. Les équipes en interne doivent être élargies pour traiter le surcroît de dossiers en recrutant ou en redéployant des ressources. Sans parler des coûts liés au contrôle de cette activité. C’est un véritable investissement qui arrive au plus mauvais moment pour les banques sur-sollicitées par les entreprises avec la crise. Réinternaliser le traitement du crédit à l’habitat reviendrait donc à se mettre un boulet au pied et à dégrader un peu plus encore la performance opérationnelle des banques qui vont devoir aussi jongler avec la remontée du coût du risque. Et puis cette décision de réinternaliser a été prise avant-crise. Or, le contexte économique a depuis radicalement changé.


Les courtiers disposent d’une offre attractive. Ils sélectionnent les dossiers des emprunteurs pour accroitre l’efficacité des banques en réduisant le taux de refus. Les courtiers transfèrent également des gains de productivité aux banques en automatisant des tâches complexes grâce aux algorithmes ou à l’IA : génération automatique de prédemande de crédit, algorithme de matching amélioré, automatisation des processus de conformité… Bref, la spécialisation du courtier et ses effets d’expérience libèrent du temps aux banques en leur permettant de se concentrer sur ce qu’elles savent faire de mieux.


Les courtiers musclent leur jeu. Ils y sont aidés par les fonds d’investissements qui se pressent à leur capital ce qui démontrent d’ailleurs qu’ils ne croient pas à une réinternalisation d’ampleur par les banques françaises. Et la crise du coronavirus n’entame pas leur appétit. Silver Lake Partners a annoncé en juillet 2020 le rachat de Meilleurtaux, soit le 3e LBO du courtier depuis 2013. Financière CEP qui détient notamment Empruntis, ImmoPrêt ou ACE Crédit a été cédée par le fond JC Flowers & Co à Bridgepoint en mai 2020. Ces opérations visent plusieurs objectifs dont la consolidation de ce secteur atomisé et l’émergence de poids lourds... Or, la taille est un facteur discriminant pour les banques qui privilégient les courtiers les plus solides, disposant d’un service juridique et appliquant des procédures strictes de conformité.


Bref, les courtiers semblent indéboulonnables. Et il ne sera pas facile pour les banques de s’en débarrasser d’autant que les courtiers comptent bien s’affirmer comme des partenaires clés et traiter avec elles d’égal à égal. L’augmentation inquiétante du taux de refus des prêts au cours de l’été 2020 a d’ailleurs poussé les professionnels du courtage, et plus globalement de l’immobilier, à réclamer au gouvernement un assouplissement des règles sur la distribution de crédit en rappelant, à raison, que la pierre constitue un élément central pour un plan de relance efficace…

Collaborateur au sein du groupe Xerfi depuis 2005, Philippe Gattet est directeur d’études Xerfi-Precepta. Il compte parmi ses sujets de prédilection l’énergie, la construction, l’immobilier, les services collectifs ainsi que les services aux entreprises à haute valeur ajoutée. Il est également responsable des vidéos sectorielles et pédagogiques de Xerfi.



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