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Prix immobiliers : la redistribution des cartes

Découvrez l’analyse d’Alexandre Mirlicourtois, directeur de la conjoncture et de la prévision

Publié le 23 Avril 2020

https://player.vimeo.com/video/408303215?autoplay=1

Alexandre Mirlicourtois - Directeur de la conjoncture et de la prévision




Bien sûr, rien n’est encore joué sur l’immobilier, mais on peut d’ores et déjà dégager quelques lignes de force qui travailleront le marché d’ici la fin 2021.

Le couperet des taux d’intérêt

Côté acheteurs, la dégradation de l’emploi, des revenus et le climat d’incertitude prolongé vont, comme dans toute crise lourde, diminuer la capacité d’achat alors même qu’une partie des ménages, les primo-accédants pour l’essentiel, étaient déjà en partie exclus du marché par des prix trop élevés. Bref, le nombre d’acheteurs potentiels va se réduire, même si cette tendance sera en partie amortie par ceux qui vont miser sur la valeur refuge de l’immobilier.

En face, il y aura deux types de vendeurs. Les « contraints », d’abord. Avec la crise, un certain nombre de particuliers (notamment parmi les professions indépendantes, très impactées par la crise) vont se retrouver dans l’obligation de vendre rapidement leur bien (quel qu’il soit) pour disposer des liquidités nécessaires pour faire face à leurs engagements. Mais il y a aussi tous les attentistes. Ils n’ont pas le couteau sous la gorge : ils ont donc le temps d’attendre quitte à retirer leurs biens du marché en attendant un contexte plus favorable. Ils devraient ainsi permettre de stabiliser le nombre de vendeurs. C’est une véritable force de rappel pour éviter un krach généralisé.

Reste le couperet des taux d’intérêt et des conditions d’accès au crédit, car ce sont les deux facteurs fondamentaux qui ont participé à l’engouement des Français pour la pierre. Les OAT à 10 ans qui servent de boussole aux taux d’intérêt immobiliers sont bas et devraient le rester. Il ne faut pas non-plus s’attendre à un violent durcissement des conditions d’emprunt. Le crédit immobilier, c’est le produit d’appel des banques et si la prime de risque va s’élever (le mouvement est déjà perceptible), son ampleur devrait être limitée.

Des segments de marché vont décrocher

Le scénario 2020-2021, ce sont donc des transactions et des prix en baisse, mais pas un effondrement.

Mais c’est là une vision d’ensemble, car certains compartiments de marché vont sacrément décrocher, comme celui de l’investissement dédié à la location temporaire dans les centres-villes. C’est une très mauvaise passe pour les investissements type « Airbnb ». Le marché est à l’arrêt et va le rester encore de longs mois. Les loyers ne rentrent plus alors que de nombreux investisseurs ont très largement recours au crédit. Autant dire que la rentabilité n’est plus du tout au rendez-vous. Les craintes de nouvelles pandémies dans les années à venir, le risque de nouvelles vagues de confinement vont durablement détourner les investisseurs de ce type de support en milieu urbain et il faut s’attendre à ce que certains biens retournent rapidement à la vente avec à la clé, des prix en chute libre et un risque de contagion sur l’ensemble sur le marché, notamment à Paris. De même, l’aversion et les freins pour les déplacements transfrontières et les pertes de patrimoines financiers devraient plomber l’immobilier de luxe à Paris et dans les régions stars comme la Côte d’Azur, les stations de ski dans les Alpes, le Luberon ou les Alpilles.

Nouvelles stratégies immobilières

Et puis, au lendemain de la crise, les stratégies de logement vont changer. Pensez par exemple à l’impact du télétravail et à la crainte d’une nouvelle épidémie qui va être durable. Le confinement dans les petits appartements des centres-villes et de la proche périphérie des grandes métropoles va laisser de mauvais souvenirs. Il va bien sûr y avoir un attrait supplémentaire pour le marché des maisons individuelles avec jardin, voire un jardinet, tout comme les appartements avec terrasse ou balcon. Cela devrait se ressentir sur leurs prix. Cette remarque, il faut la combiner avec l’impact du travail à distance dans les activités tertiaires. La crise aura joué un énorme rôle d’accélérateur, d’autant que pour certains, le télétravail permet de mieux gérer sa vie familiale et de réduire le temps de transport. Pour ceux qui auront l’opportunité de pouvoir disposer de plusieurs jours de télétravail par semaine et de moins de déplacements professionnels à effectuer, aucune raison de rester agglutinés dans les cœurs des métropoles ou en très proche périphérie.

Deux stratégies sont alors probables :


1. Quitter l’hyper-centre pour installer sa résidence principale à une distance raisonnable de son lieu de travail et supporter un temps de trajet plus élevé, mais concentré sur 2-3 jours seulement.
2. Mais une autre stratégie qui se dessinait déjà à Paris va s’accélérer : les bi-résidents. Ils vont acheter plus petit dans l’hyper-centre et jouer sur le différentiel de prix du m² pour acquérir une résidence secondaire pour y passer les week-ends, voire un peu de temps en télétravail, et puis bien sûr y trouver un lieu de repli en cas de confinement.
Dans les deux cas, la condition sine qua non est de disposer d’une connexion à haut débit. Dans les deux cas, à rebours des dernières années, les villes les plus recherchées ne seraient plus Paris, Lyon, Bordeaux, mais des villes de second rang.

Bien sûr, rien n’est écrit par avance et nous ne sommes pas au bout des surprises. Mais sans aucun doute, le Covid-19 va provoquer une redistribution des cartes sur les marchés de l’immobilier.

Alexandre Mirlicourtois est économiste. Il est directeur de la conjoncture et de la prévision de Xerfi.



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