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L'immobilier en 2022 : réaccélération des prix

Découvrez l’analyse d’Alexandre Mirlicourtois, directeur de la conjoncture et de la prévision

Publié le 01 Septembre 2021

https://player.vimeo.com/video/591014982?autoplay=1

Alexandre Mirlicourtois - Directeur de la conjoncture et de la prévision




Devenir propriétaire n’a jamais coûté aussi cher et cela le deviendra de plus en plus. Comme le dévoilent les avant-contrats, la rentrée 2021 est placée sous le signe de la hausse des prix. Jamais ils n’ont été aussi élevés en France et il faut désormais s’attendre à une envolée de plus de 6% en moyenne pour cette année sur l’ensemble du territoire, soit un rythme inconnu depuis près de 15 ans.


Les prix grimpent dans la plupart des villes, moyennes ou grandes


Une fois n’est pas coutume, Paris ne fait pas la course en tête. La forte chute des transactions en 2020 a fini par se propager aux prix qui après s’être modérés au fil du temps, ont fini par lâcher début 2021. Il s’agit d’un effet ciseau traditionnel avec d’un côté une demande en baisse avec notamment la quasi-disparition de la clientèle étrangère et, de l’autre, le gonflement de l’offre immédiatement disponible avec plus particulièrement les ventes forcées de certains « particuliers-investisseurs » qui s’étaient endettés pour se lancer dans la location de meublés de tourisme, via des plateformes spécialisées type Airbnb. Toutefois, le marché parisien s’anime de nouveau depuis peu. Le volume des transactions est en hausse et les prix se renforcent à nouveau et devraient même dépasser leur pic historique du 4e trimestre 2020 d’ici la fin d’année. C’est symbolique, mais dans les arrondissements du 6e et du 7e, le mètre carré se négocie actuellement à plus de 14 000 euros selon le baromètre LPI-SeLoger. Autant dire qu’il faut être très bien armé pour se positionner sur ces marchés. Soit en disposant de très hauts revenus et/ou en ayant un apport XXL.


Si le marché parisien a connu un trou d’air, ceux de sa banlieue (petite et grande couronne) vivent en revanche une année très dynamique. Hors Paris, les prix en Île-de-France devraient ainsi progresser de près de 5,5% en moyenne, mais c’est encore plus fort en Province où la hausse attendue dépasserait 7% pour la première fois depuis 2006. Le renforcement des pressions se vérifie sur les marchés de la plupart des villes, aussi bien les moyennes que les grandes métropoles et ce sont désormais les prix des appartements qui s’élèvent le plus rapidement.


Les transactions à un niveau record courant 2021


Si ces marchés ne se sont pas grippés, c’est qu’il y a avant tout un problème d’équilibre offre — demande. La pression des acheteurs sur les marchés en situation de pénuries a finalement été très peu entamée par la crise sanitaire et ses conséquences économiques. L’évolution globale des ventes en France en donne un aperçu : malgré la fermeture des agences immobilières et les restrictions sanitaires, le décrochage est resté très léger en 2020 (-4% seulement), notamment comparé au choc encaissé en 2008-2009 où les mutations se sont effondrées de 27% en deux ans. À 1,13 million en cumul sur 12 mois à fin mai dernier, les transactions se sont même hissées à un niveau record. Or, sur de nombreux territoires l’immobilier souffre d’une crise d’offre et cette pénurie peu de grandes villes peuvent prétendre y échapper. Au contraire, elle a eu même tendance à se renforcer avec la crise. Ainsi, environ 360 000 logements sont sortis de terre en 2020 quand les experts estiment qu’il en faudrait 500 000 pour répondre aux besoins de logements des Français. Quant à la hausse anticipée pour cette année à 6,5%, elle reste nettement insuffisante pour compenser le déficit de construction neuve accumulée, tout comme celle prévue pour 2022.


Les grands centres urbains demeurent des aimants à investisseurs


Viennent ensuite les conditions financières. Les banques ont effet décidé d’encore améliorer les conditions d’octroi de crédit : les taux sont bas et sont même descendus à leur plancher historique, la durée des prêts s’allonge, elle n’a même jamais été aussi élevée, et les montants prêtés sont importants et ont dépassé leurs pics historiques.


Il ne faut pas oublier enfin que les grands centres urbains sont aussi de véritables aimants à investisseurs à la recherche de valeur refuge et qu’une partie des milliards d’euros injectés par la BCE se retrouvent ainsi dans la pierre. C’est un signe : le niveau d’apport personnel progresse rapidement, signe du déplacement de la clientèle vers les ménages les plus aisés, ceux-là même à la recherche des meilleurs emplacements dans les grandes métropoles.


Et c’est ainsi que le marché de l’immobilier étanche à la crise de la covid-19 connaîtra en 2022 une année record de plus pour les prix. C’est une chance pour les vendeurs pas pour les acheteurs, de plus en plus contraints de s’endetter ou de limiter la taille de leur habitat, quitte à s’entasser voire de renoncer à être propriétaire.

Alexandre Mirlicourtois est économiste. Il est directeur de la conjoncture et de la prévision de Xerfi.



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