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Immobilier logistique : un marché très convoité

Découvrez l’analyse de Philippe Gattet, directeur d’études Xerfi

Publié le 02 Septembre 2020

https://player.vimeo.com/video/452123774?autoplay=1

Philippe Gattet - Directeur d’études Xerfi




En comparaison d’autres classes d’actifs, l’immobilier logistique tient bon face à la crise. Et malgré le repli de la demande placée et les retards des nouveaux projets enregistrés en 2020, le segment affiche les perspectives les plus prometteuses selon l’étude Xerfi-Precepta. Si on laisse de côté le risque d’un moratoire sur la construction de nouveaux entrepôts proposé par la convention citoyenne pour le climat, les drivers du marché se révèlent solides. Essor du e-commerce et des stratégies omnicanal des distributeurs, accroissement des besoins au-delà de la dorsale Nord-Sud, décollage de la logistique urbaine dans le sillage du boum du e-commerce… Le « grand confinement » a également renforcé le caractère stratégique de la supply chain. Les entrepôts ont eu un rôle crucial lors de cette période dans l’architecture logistique pour assurer l’approvisionnement des points de vente et les livraisons aux particuliers.


Mais pour tirer pleinement profit de ce potentiel, les acteurs du marché devront faire évoluer leur offre vers des bâtiments écoresponsables et capables d’accueillir des infrastructures complexes. Le développement d’une offre vertueuse sur le plan énergétique et écologique constitue un moyen utilisé par un nombre croissant d’acteurs. L’éco-responsabilité est en effet une nécessité pour anticiper le durcissement des exigences en matière énergétique et se forger une image d’exemplarité face aux critiques. Les groupes Argan ou Barjane font partie des acteurs les plus avancés en la matière. Dans la même veine, les reconversions des friches industrielles pour installer des entrepôts XXL allègent un certain nombre de pesanteurs. Certes, ces friches sont plus coûteuses et plus risquées du point de vue du retour sur investissement. Ils pourraient cependant devenir la norme dans la mesure où l’artificialisation des sols va bientôt trouver ses limites dans l’Hexagone.


On comprend alors que les gestionnaires de fonds expriment un intérêt grandissant pour l’immobilier logistique en tant que placement financier à part entière, comme en atteste les importants mouvements de portefeuilles qui ont eu lieu récemment. En outre, plusieurs promoteurs et contractants positionnés en aval de la filière ont récemment noué des partenariats pour se renforcer dans les activités amont. Il s’agit notamment du Groupe Panhard qui a créé un véhicule d’investissement avec Amundi Immobilier. Ces alliances permettent aux acteurs de démultiplier leur pipeline en développement tout en bénéficiant des fonds de ces gestionnaires d’actifs. Autre levier de croissance en devenir : la logistique urbaine. C’est d’ailleurs un territoire où se pressent de nombreux acteurs car la forte croissance des livraisons, l’implication des collectivités et l’intégration des espaces logistiques urbains dans l’architecture de la ville rendent ce segment très attractif et conduisent même à sa structuration rapide. Dans cet écosystème protéiforme, les acteurs de l’immobilier logistique, investisseurs comme promoteurs, cherchent à prendre leur place et les initiatives affluent en tous sens. Le leader historique Sogaris dispose de positions de premier plan, notamment dans son berceau de l’Île-de-France. Il est cependant concurrencé par un nombre croissant de compétiteurs tels Mileway ou Nexity. La bataille pour la logistique urbaine ne fait donc que commencer.

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Les défis et perspectives post-crise de l'immobilier logistique

Quelles stratégies pour s’imposer sur ce marché toujours plus convoité ?

Collaborateur au sein du groupe Xerfi depuis 2005, Philippe Gattet est directeur d’études Xerfi-Precepta. Il compte parmi ses sujets de prédilection l’énergie, la construction, l’immobilier, les services collectifs ainsi que les services aux entreprises à haute valeur ajoutée. Il est également responsable des vidéos sectorielles et pédagogiques de Xerfi.



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