Le marché de l'immobilier de santé

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L'immobilier de santé s'impose progressivement comme une classe d'actifs à part entière auprès des investisseurs. Solides perspectives de croissance, rentabilité élevée, baux longs qui assurent une certaine sécurité locative : il constitue un parfait levier de diversification des portefeuilles. Mais la rareté des opérations bride la croissance des taux de rendement. Il faut dire que le marché demeure étroit, animé par des foncières et gestionnaires d'actifs spécialisés, à l'image d'Icade Santé ou Primonial REIM, et quelques groupes exploitants privés commerciaux adeptes de l'externalisation immobilière, comme Ramsay Générale de Santé, Elsan ou Korian. Face à la concentration accélérée de l'offre sanitaire et médico-sociale autour d'exploitants toujours plus grands, dynamiques, diversifiés et soucieux de leur positionnement dans les parcours de santé, quel rôle peuvent jouer les foncières et gestionnaires d'actifs ? Entre les exploitants internationaux, les acteurs privés commerciaux émergents, les GHT ou encore les groupes privés à but non lucratif, quels sont les candidats potentiels à l'externalisation immobilière à l'horizon 2022 ?

Évaluer le potentiel du marché et ses perspectives de croissance à l'horizon 2022

Cette étude analyse l'environnement, les moteurs et les freins ainsi que les perspectives du marché à court et moyen terme. Elle s'appuie sur une connaissance approfondie des grands enjeux stratégiques de l'externalisation de l'immobilier de santé, ainsi que des atouts, inconvénients et limites de ce type d'opération pour les foncières, les gestionnaires d'actifs et les investisseurs comme pour les exploitants vendeurs puis preneurs.

Comprendre les mécanismes à l'œuvre au sein des secteurs MCO, SSR, PSY et EHPAD

Les stratégies des groupes de cliniques et d'EHPAD qui sous-tendent le recours à l'externalisation de leur immobilier sont décryptées et illustrées par des études de cas ainsi que par une analyse des performances économiques et financières des sociétés d'exploitation représentatives des quatre grands secteurs d'activité (MCO, SSR, PSY et EHPAD).

Analyser le paysage concurrentiel du marché de l'immobilier de santé et son évolution

Outre la présentation des principaux exploitants, foncières et gestionnaires d'actifs du marché, soit des centaines d'acteurs, le rapport identifie les pistes d'élargissement du marché ainsi que les candidats potentiels à l'externalisation immobilière (exploitants internationaux, opérateurs privés commerciaux émergents, GHT, groupes privés à but non lucratif…).

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LA SYNTHÈSE & LES CONCLUSIONS STRATÉGIQUES

Cette synthèse revient sur la dynamique de développement du marché de l'immobilier de santé et ses perspectives toujours très favorables. Elle aborde les nombreux défis stratégiques auxquels doivent faire face les foncières, les gestionnaires, les investisseurs bailleurs et les exploitants d'établissements de santé et médico-sociaux preneurs.

L'ANALYSE ET LES PERSPECTIVES DU MARCHÉ DE L'IMMOBILIER DE SANTE

L'évolution des déterminants du marché

La politique publique de régulation des quasi-marchés sanitaires et médico-sociaux en réponse aux défis de la croissance structurelle des besoins

L'adéquation entre besoins des exploitants et solutions proposées par les foncières et gestionnaires d'actifs de santé

Les exigences des investisseurs et des foncières et gestionnaires d'actifs de santé

LE marché de l'immobilier de santé

Les chiffres clés du marché de l'immobilier de santé à fin 2018

Les volumes transactionnels entre 2006 et 2018

Les transactions sur le marché de l'immobilier de santé en 2017-2018

NOTRE scénario prévisionnel à L'Horizon 2022

Les moteurs et les freins à moyen terme et l'évolution des déterminants du marché à l'horizon 2022

L'évaluation du potentiel de développement du marché par le biais de :

l'externalisation des murs des établissements de santé (identification des exploitants candidats potentiels crédibles à l'externalisation)

la création/restructuration des murs des établissements de santé (identification des opportunités via l'analyse des nouveaux schémas régionaux de santé 2018-2022)

PANORAMA, ENJEUX ET Défis Clés pour les EXPLOITANTS

LA structure de la concurrence et les forces en présence

La structure économique des services de santé en établissement (nombre d'établissements, capacités en lits et places) selon :

l'activité (MCO, SSR, PSY, EHPAD)

le statut (public, privé commercial, privé à but non lucratif dont privé d'intérêt collectif)

Les forces en présence en MCO, SSR, PSY et EHPAD et profil des principaux groupes et groupements :

publics avec les Groupements Hospitaliers de Territoire (GHT) ou encore les CCAS/CIAS

privés commerciaux, à l'image de Ramsay Générale de Santé/Capio, Elsan, Vivalto Santé, Almaviva Santé, Korian, Orpéa, DomusVi, Colisée, Domidep ou LNA Santé

privés à but non lucratif dont privés d'intérêt collectif, soit les UGECAM, le Groupement Hospitalier de la Mutualité Française (GHMF), les Centres de Lutte Contre le Cancer (CLCC), la Fondation Partage et Vie, Arpavie, Groupe SOS, ADEF Résidences, Croix-Rouge Française ou Groupe ACPPA

LES enjeux et défis clés POUR les exploitants

Cette partie vous propose un décryptage des 3 enjeux et défis clés des exploitants au travers d'exemples concrets (éphémérides et études de cas) et de l'analyse financière des cliniques MCO, SSR et PSY et des EHPAD).

Financer sa croissance pour répondre au mieux aux exigences de développement et de transformation

Mobiliser des effets « réseau », « groupe » ou « taille » et se recentrer sur le soin pour générer de la marge intrinsèque dans un environnement fortement administré

Se diversifier pour s'adapter à un nouveau paradigme du parcours de santé permettant d'améliorer la qualité du service rendu aux patients ou aux résidents

Les fiches d'identité des principaux EXPLOITANTS

Cette partie vous propose 4 fiches d'identité détaillant les profils, les chiffres-clés, le parc (y compris les dernières opérations) ainsi que les partenariats des acteurs.

RAMSAY GÉNÉRALE DE SANTÉ, ELSAN, KORIAN, ORPEA

PANORAMA, ENJEUX ET Défis Clés pour les FONCIères et les Gestionnaires d'actifs

LA structure de la concurrence et les forces en présence

Les chiffres clés du parc immobilier de santé : MCO, SSR, PSY, centres de dialyse, EHPAD

La dynamique concurrentielle, les caractéristiques, les positionnements, les portefeuilles santé, les classements et les principales opérations des foncières et des gestionnaires d'actifs : Icade/Icade Santé, Primonial REIM/SCI Primosanté/SCPI Primovie, Cofinimmo, BNP Paribas REIM France/HPF1, Swiss Life REIM/OPCI Santé, Perial AM/OPCI Residial, Euryale AM/Pierval Santé, Axa Investment Managers/Axa Selectiv'Immoservice

LES ENJEUX ET DÉFIS CLÉS POUR LES FONCIÈRES ET LES GESTIONNAIRES D'ACTIFS

Cette partie vous propose un décryptage des 3 enjeux et défis clés des foncières et des gestionnaires d'actifs au travers d'exemples concrets (éphémérides et études de cas).

S'imposer comme un partenaire stratégique des exploitants afin de mieux répondre à leurs besoins de croissance et de transformation

Optimiser la composition des portefeuilles d'actifs entre des établissements générateurs de cash-flows conséquents sur le long terme et des structures dotées d'un fort potentiel de valorisation

Élargir le champ du marché aux nouveaux groupes exploitants émergents, à des groupes de statut privé à but non lucratif ou public ou encore aux exploitants étrangers

Les fiches d'identité des principaux gestionnaires d'actifs et foncières

Cette partie vous propose 4 fiches d'identité détaillant les profils, les chiffres-clés, les compositions des portefeuilles ainsi que les dernières opérations et partenariats des acteurs.

ICADE SANTÉ, PRIMONIAL REIM, COFINIMMO, BNP PARIBAS REIM

L'état des lieux exhaustif de l'offre dans les régions à fin 2018

Cette partie vous propose d'identifier et caractériser (composition, profil, chiffres clés) les principaux groupes d'établissements de santé (MCO, SSR, PSY, centres de dialyse) et d'EHPAD privés commerciaux mais aussi les principaux groupes privés à but non lucratif et les Groupements Hospitaliers de Territoires (GHT), cibles potentielles d'une externalisation immobilière (plusieurs centaines de groupes et groupements identifiés). Elle vous fournit également les tendances et nouveaux objectifs quantifiés de l'offre de soins validés dans le cadre des Schémas Régionaux de Santé (SRS) intégrés aux Projets Régionaux de Santé (PRS) récemment validés pour la période 2018-2022.

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