LE MARCHÉ DU RECYCLAGE URBAIN

La reconversion et revitalisation des immeubles ou sites industriels est vue comme une solution prometteuse. Et les géants de l'immobilier se mettent en ordre de marche : partenariats stratégiques, offres marketées, marques dédiées à cet univers à l'image de Coverso par Bouygues Immobilier ou d'Héritage par Nexity. Le contexte est clairement favorable. Outre l'objectif de zéro artificialisation nette, parfois décrié, certains immeubles de bureaux ou résidentiels ont dépassé l'obsolescence alors que la crise du logement s'accélère dans les métropoles.

Mais derrière ce concept novateur et durable du « recyclage urbain » se cachent d'innombrables problèmes. La faisabilité technique et financière des opérations fait trop souvent défaut et appelle un soutien public plus franc. De leur côté, les collectivités, dans leur majorité, freinent des quatre fers compte tenu des déséquilibres que ces projets engendrent sur l'assiette fiscale, les coûts de fonctionnement et les politiques d'urbanisme. Ces programmes n'échappent pas non plus à court terme au retournement des marchés immobiliers et à la hausse des taux. Dans ce contexte, quelles sont les réelles perspectives du marché d'ici 2026 et à plus long terme ? Comment mobiliser tout son potentiel de croissance ? Et pourquoi les grands investisseurs s'intéressent-ils à ce modèle ?

UNE ÉTUDE POUR :

Anticiper les évolutions du marché à l'horizon 2026 et au-delà

L'étude analyse le potentiel de développement du recyclage urbain en France, à l'aune de la trajectoire « zéro artificialisation nette » de la France. Quels sont les objectifs fixés par le Gouvernement en matière de sobriété foncière ? Quel est le poids de la reconversion d'actifs dans les autorisations d'urbanisme et ses perspectives pour 2026 ? Et quelle sera sa place dans l'offre nouvelle de logements et locaux non résidentiels à plus long terme ?

Identifier les acteurs clés et les évolutions du jeu concurrentiel

Le rapport propose un décryptage détaillé de la concurrence au sein du secteur et de ses dernières tendances. Qui sont les groupes les plus investis et comment se développent-ils sur le marché ? Comment se structure la filière ? Pourquoi les grands investisseurs s'intéressent-ils à ce modèle ? Quelles sont les principales règles du jeu sur ce marché ?

Décrypter les stratégies de croissance des acteurs

Le rapport analyse les principaux leviers activés par les acteurs pour évangéliser le marché et renforcer leurs positions : structuration d'une offre spécifique, financement des opérations, travail sur l'identification du foncier à fort potentiel, réalisation de projets emblématiques… Quelles sont les stratégies des géants de l'immobilier pour se développer ? Quelle place accordent-ils à la sobriété foncière dans leurs engagements extra-financiers ?

1. LE RÉSUMÉ EXÉCUTIF : L'ESSENTIEL DE L'ÉTUDE

En seulement quelques pages, le résumé exécutif vous donne accès aux conclusions de l'étude à travers :

Une synthèse opérationnelle pour analyser les perspectives à court et long terme du marché, les freins au développement du recyclage urbain restant à lever et le mouvement de structuration des offres

Des chiffres clés autour du marché et de ses grandes tendances

Une sélection de pages pour accéder rapidement à l'essentiel de l'étude

2. LE MARCHÉ ET SES PERSPECTIVES À L'HORIZON 2026 ET AU-DELÀ

Le scénario prévisionnel à l'horizon 2026 et 2030-2050

• L'évolution des déterminants à long terme

• Les prévisions à 2026 sur les autorisations de logements et surfaces non résidentielles issues de la reconversion

• La trajectoire zéro artificialisation nette des sols de la France à l'horizon 2030 et 2050

• Le poids de la transformation dans l'offre de logements et locaux non résidentiels neufs en 2050

Les évolutions récentes du marché du recyclage urbain

• L'évolution des déterminants en 2022-2023

• Les chiffres clés des friches en France

• Les logements et les locaux non résidentiels créés par la transformation d'immeubles : nombres et surfaces

• La transformation de bureaux en logements : nombres et surfaces

3. LES MOTEURS ET FREINS DU RECYCLAGE URBAIN

Le rôle moteur du cadre réglementaire et institutionnel

• L'objectif de zéro artificialisation nette des sols à l'horizon 2050

• Le fonds friches, l'aide à la relance de la construction durable et le plan de transformation des zones commerciales

• Les enjeux de mixité et de valorisation du patrimoine public

• Les initiatives des collectivités locales : focus sur la Ville de Paris

Les crises de l'immobilier incitent à la reconversion d'immeubles obsolètes ou vacants

• La demande placée et l'offre disponible de bureaux

• L'état des lieux de la crise du logement en France

• Le soutien des investisseurs : un regain d'intérêt pour les actifs résidentiels et la nécessaire intégration des critères ESG

Les principaux freins à l'essor du recyclage urbain

• La faisabilité technique et financière

• La réticence des collectivités locales

4. LES ÉVOLUTIONS DU JEU CONCURRENTIEL

Les principaux acteurs du recyclage urbain

• Les promoteurs immobiliers : chiffres clés et positionnement dans le recyclage urbain

• Les bailleurs sociaux : chiffres clés et principales initiatives dans le recyclage urbain

• Les investisseurs et foncières : positionnement et informations clés sur l'engagement dans le recyclage urbain

• Les aménageurs urbains : informations clés et positionnement dans le recyclage urbain

• Les prestataires de services et apporteurs de solutions technologiques

Les tendances du jeu concurrentiel

• Les règles du jeu de la concurrence : les logiques de co-promotion et co-aménagement prédominent

• L'intensité concurrentielle : quelques grands groupes structurent des offres en interne

• Les logiques de consolidation : la croissance externe reste rare (pour le moment)

• Le pouvoir de marché des investisseurs : des fonds spécialisés émergent

5. LES LEVIERS DE CROISSANCE DES ACTEURS

La structuration de l'offre

• Les différents modes de développement dans le recyclage urbain

• La création de filiales dédiées

• La croissance externe et l'approche partenariale

• Étude de cas : Nexity réunit toutes ses compétences en matière de régénération urbaine au sein de la marque Héritage

Le financement et l'identification des opérations

• La recherche de nouvelles solutions de sourcing foncier

• Les créations de fonds dédiés et les partenariats avec des investisseurs

• La participation à des appels à projets publics

• Étude de cas : CDC Habitat, des partenariats avec des investisseurs pour soutenir son engagement dans le recyclage urbain

La formalisation des engagements

• La sobriété foncière dans les stratégies et reportings extra-financiers

• La réalisation de projets emblématiques

• Étude de cas : Vinci Immobilier, un objectif de zéro artificialisation nette des sols d'ici 2030

6. LES FICHES D'IDENTITÉ DE 14 ACTEURS CLÉS

LES PROMOTEURS IMMOBILIERS

• ALTAREA

• BOUYGUES IMMOBILIER

• EMERIGE

• ICADE

• ID&AL GROUPE

• LES PROMOTEURS DU GRAND PARIS

• LINKCITY

• NEXITY

• RÉALITÉS

• VINCI IMMOBILIER

LES BAILLEURS SOCIAUX

• ACTION LOGEMENT

• CDC HABITAT

LES GESTIONNAIRES DE FONDS IMMOBILIERS

• KAREG

• NOVAXIA

LES PRINCIPAUX ACTEURS CITÉS OU ANALYSÉS DANS L'ÉTUDE (liste non exhaustive)

123 INVESTMENT MANAGERS

ACTION LOGEMENT

AIRE NOUVELLE

AKERA

ALLIANZ FRANCE

ALTAREA

AMÉNAGEMENT & TERRITOIRES

AMENATYS

AOG

APSYS

ARDIAN

ARTBRIDGE INVESTMENTS

ASSURANCES DU CRÉDIT MUTUEL

ATLAND

AXE IMMOBILIER

BANQUE DES TERRITOIRES

BÉCARRE

BIONATICS

BOUYGUES IMMOBILIER

BRICQUEVILLE

BROWNFIELDS

BUILDRZ

CARREFOUR

CBRE

CDC HABITAT

CIBEX

DCB INTERNATIONAL

DEMATHIEU BARD IMMOBILIER

DOMIAL

EIFFAGE AMÉNAGEMENT

EMERIGE

ENGIE

ESPACES FERROVIAIRES AMÉNAGEMENT

EXPLORE

FREY

GGL

GRAND PARIS AMÉNAGEMENT

GROUPE ESSOR

GROUPE SMA

HARVESTATE AM

ICADE

ICF HABITAT

ID&AL GROUPE

IMMOBEL

IMMOBILIÈRE 3F

IVANHOÉ CAMBRIDGE

KAREG

KELFONCIER

LA PLACE DE L'IMMOBILIER

LA POSTE IMMO

LEFT BANK

LES PROMOTEURS DU GRAND PARIS

LINKCITY

MDH PROMOTION

MIMCO ASSET MANAGEMENT

MIRABAUD ASSET MANAGEMENT

NEXITY

NHOOD

NOVAXIA

OGIC

PARIS HABITAT

PARIS OUEST PROMOTION

PARIS SUD AMÉNAGEMENT

PICTURE AM

PIERRE ÉTOILE

PROMOLEAD

QUARTUS

RATP SOLUTIONS VILLE

RÉALITÉS

REDMAN

RIVP

SACVL

SEM AGENCIA

SEQENS

TELAMON

URBANEASE

URBANERA

VINCI IMMOBILIER