Un nouveau concept au programme des résidences étudiantes

Accélération de la croissance du parc de résidences étudiantes en 2021

A la rentrée de septembre 2021, la France comptait 61 nouvelles résidences étudiantes, portant ainsi son parc à 1 153 unités représentant plus de 152 560 logements gérées par une soixantaine d’exploitations. Cet exercice marque une véritable rupture dans le rythme de développement d’un marché à la croissance continue depuis 2010 mais bridée (environ 45 unités nouvelles par an). Cette progression spectaculaire est à mettre sur le compte d’une franche dynamique de décohabitation des étudiants, d’un déficit chronique d’offre en résidences collectives et d’un socle fiscal et réglementaire consolidé (reconduction du dispositif Censi-Bouvard en 2022). Sans oublier les tensions toujours vives dans le parc locatif privé. La rentrée dernière a également confirmé la montée en puissance d’une nouvelle génération de résidences, davantage en phase avec la demande des étudiants mais de nature à séduire également les investisseurs et les établissements d’enseignement. Largement inspiré du coliving, ce nouveau concept de résidence devrait permettre de maintenir le rythme de 60 nouvelles résidences étudiantes mises en exploitation chaque année d’ici 2023 pour atteindre 1 273 unités (pour plus de 168 440 logements). Et ce, malgré une hausse plus limitée de la population étudiante à partir de 2022.

La combinaison des compétences des gestionnaires de résidences, des promoteurs mais aussi des aménageurs et des prestataires de services a permis de faire émerger un concept de résidence étudiante enrichi et doté d’une expérience client diversifiée. L’offre nouvelle génération, largement inspirée du coliving (comme les résidences Kley, UXCO ou Student Factory), intègre ainsi des composantes de la colocation (ex : espaces d’échanges et de rencontres, cuisine commune), des espaces de coworking (box, salles de réunion…) et davantage de services (inclus ou à la carte).

 

Vers le « campus augmenté »

Cette résidence étudiante nouvelle génération répond aux aspirations des étudiants de la génération Z, des investisseurs en quête de produits premium qui apprécient l’émergence de projets plus imposants, des établissements pour lesquels le logement est une pièce maîtresse de la refonte de leurs pédagogies d’apprentissage. Sans oublier les parents qui y voient l’opportunité de renforcer les conditions de vie et de réussite de leurs enfants mais aussi les collectivités territoriales pour lesquelles c’est un facteur de valorisation et d’attractivité du territoire. Et depuis 2020, la crise sanitaire a joué un rôle inattendu d’accélérateur de cette résidence nouvelle génération.

La résidence étudiante est un partenaire clé du « campus augmenté » tant les établissements d’enseignement supérieur sont rarement en mesure de développer leurs propres capacités d’hébergement (campus, résidences U, résidences étudiantes rattachées à une école). Dès lors, ils sont encouragés à nouer des partenariats avec des gestionnaires, qui garantissent à ces derniers un taux d’occupation plus élevé en contrepartie d’une priorité d’accès ou encore d’une réduction ou gratuité des frais administratifs.  

Ces résidences étudiantes nouvelle génération renforcent la pertinence des partenariats avec les établissements d’enseignement supérieur en se positionnant comme des acteurs d’un « campus augmenté », porteur de nouvelles formes et pédagogies d’apprentissage, comme par exemple les MOOC et cours à distance, l’apprentissage par projets en distanciel ou en présentiel grâce au regroupement d’étudiants locataires inscrits dans le même établissement.

  

Les acteurs privés font toujours la course en tête

Forts du nouvel appui des investisseurs séduits par des projets plus attractifs et en phase avec la demande étudiante, les acteurs privés commerciaux les plus innovants portent la croissance du marché. C’est notamment le cas de Sergic avec Twenty Campus qui a réinventé son offre en s’appuyant sur une expérience client renforcée, une ambiance améliorée et un produit repensé (conception, services inclus, équipements et emplacements) avec les étudiants. Un autre exemple est celui d’UXCO Group qui s’inspire des projets dédiés au coliving à travers sa marque Ecla Campus pour revisiter son offre de résidences étudiantes. Même Nexity, avec son enseigne co-leader du marché des résidences étudiantes classiques Nexity Studéa, a lancé un vaste plan de rénovation de logements du parc et en a profité pour déployer un nouveau concept plus adapté aux millenials. Ces opérateurs dynamiques – qui portent la croissance du marché - ciblent des académies ayant de forts besoins comme Créteil, Versailles, Montpellier, Bordeaux ou Rennes mais aussi des territoires au potentiel de développement élevé comme Nantes, Lille, Lyon ou la Normandie.

A l’inverse, les bailleurs sociaux (Groupe Action Logement ou Groupe CDC Habitat), les associations gestionnaires pour le compte des bailleurs sociaux (Fac-Habitat ou ARPEJ par exemple) ou encore les mutuelles (SMERRA ou MGEL) restent en retrait de ce mouvement. Dans ces conditions, leur poids dans le parc de logements en résidences étudiantes ne cesse de s’éroder (moins de 35% en 2021). La multiplicité de leurs missions et publics ne favorise pas le dynamisme de ces représentants d’une offre basique et classique, très éloignée des standards des résidences nouvelle génération mais qui satisfait une population étudiante aux ressources plus modestes.

 

Alexandre Boulègue est directeur du bureau d’études Xerfi Publishing, qui produit chaque année plus de 1000 études sur la conjoncture et les performances des entreprises de l’ensemble des secteurs de l’économie française. Il est également rédacteur en chef de la lettre d’information mensuelle sur la conjoncture Xerfi Previsis.