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|  L'immobilier santé à l'horizon 2020

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L'immobilier santé à l'horizon 2020

Stratégies, opportunités et perspectives de développement

LES POINTS CLÉS DE L'ÉTUDE :

  • Décrypter les grands enjeux stratégiques de l'externalisation des murs
  • Evaluer le potentiel de marché et déterminer ses perspectives de croissance à l'horizon 2020
  • Analyser les forces en présence : les principaux investisseurs bailleurs du marché et les principaux groupes exploitants
  • Identifier les opportunités de marché à l'échelle des régions
  • Examiner les performances économiques et financières des exploitants (EHPAD, MCO, SSR, PSY)
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Date de parution08/04/2015
Nombre de pages793
Code5BAT31 / PTAX
LangueFrançais
FormatPDF
Prix2700 € HT
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POUR LA QUATRIEME ANNEE CONSECUTIVE, LES VOLUMES D'INVESTISSEMENT SUR LE MARCHE DE L'IMMOBILIER DE SANTE ONT DEPASSE 400 MILLIONS D'EUROS EN 2014.

L'émergence d'un marché secondaire et l'ancrage de la pratique d'externalisation des murs chez les grands groupes de cliniques et/ou de maisons de retraite constituent des signes de maturation et ils expliquent en partie ces performances répétées. Mais cette tendance est surtout favorisée par l'accélération des mouvements de concentration et de diversification au sein des secteurs sanitaires et médico-sociaux.

 

UN AFFLUX D'ACTIFS DE QUALITE QUI ATTISE LES CONVOITISES.

Des groupes comme Ramsay Santé Médipôle Sud Santé, Korian, DomusVi, Almaviva Santé ou Vedici contribuent largement à la recomposition en marche des secteurs des cliniques et des EHPAD depuis 2013. Ces groupes pour la plupart déjà rompus à l'exercice, constituent des candidats crédibles et convoités à l'externalisation. Ils sont en effet solides financièrement et jouissent de rapports de force favorables avec les pouvoirs publics et les autorités de tutelle. Leurs actifs immobiliers garantissent des rendements élevés et stables sur le long terme. Enfin, ils expriment des besoins en matière de ressources de développement, de désendettement, de rationalisation de leur portefeuille d'actifs ou encore de recentrage sur leur cœur de métier. Dès lors, les conditions sont réunies pour que de nouveaux investisseurs institutionnels (via des OPCI ou des entrées dans le capital de foncières santé historiques comme Icade Santé) ou gestionnaires d'actifs comme BNP Paribas REIM, Primonial, Swiss Life REIM ou La Française investissent ce marché.

 

UN MARCHE SPECIFIQUE ET EXIGEANT.

 

L'immobilier de santé est plus qu'un simple marché de diversification pour des investisseurs bailleurs généralistes. Il nécessite une forte expertise compte tenu du caractère monovalent des actifs (usage exclusif, surtout les murs de cliniques), du caractère « vivant » des murs (nombreuses extensions, constructions, restructurations) et de l'obligation d'évaluer en continu les performances d'exploitation de l'établissement preneur et la soutenabilité des loyers. Dans ces conditions, nouer des relations de type partenarial est indispensable, surtout dans un contexte de rénovation des liens contractuels entre les bailleurs et les preneurs. En effet, l'entrée en application de la loi Pinel signifie la fin du bail « triple net », contrat jusqu'alors privilégié par les acteurs du marché de l'immobilier de santé.

 

Coordonnée par Jean-Christophe Briant, cette étude de référence sur l'immobilier de santé (4ème édition) a nécessité plusieurs mois d'analyse et d'enquête et a mobilisé toutes les compétences et l'expertise de Precepta.

 

CETTE ETUDE EST COMPOSEE DE 3 RAPPORTS ECRITS :

 

Une Synthèse Exécutive destinée à stimuler votre réflexion. Elle est concise et percutante, et attire votre attention sur les éléments saillants d'évolution de l'activité. Elle met l'accent sur les facteurs de changement et leurs conséquences stratégiques.

 

Le rapport d'Analyse Stratégique vous sensibilise aux enjeux et aux problématiques clés du secteur. Il vous présente l'évolution de la concurrence, décrypte les stratégies des opérateurs et cherche à déterminer les modèles économiques performants.

 

Le rapport Intelligence Data vous fournit une information chiffrée, complète et structurée sur le marché, sa dynamique et sur les opérateurs.

 

Precepta vous présente les atouts et les inconvénients et limites de ce type d'opération pour les investisseurs bailleurs (diversification des risques de portefeuille, degré d'expertise, niveaux de rendements et récurrence, conditions contractuelles…) comme pour les exploitants vendeurs puis preneurs (financement de la croissance sous toutes ses formes, désendettement, recentrage sur le cœur de métier…).

 

Precepta analyse l'environnement (facteurs politiques, économiques, socioculturels, technologiques, environnementaux et législatifs et réglementaires), les moteurs et les freins et les perspectives du marché à court et moyen terme. L'accent est également mis sur les nouveaux relais de croissance potentiels (dialyse, hôpitaux, ESPIC, résidences seniors…).

 

Precepta vous présente les investisseurs bailleurs historiques comme Icade Santé, Gecimed, Foncière des Murs ou Cofinimmo, mais aussi les nouveaux entrants à l'image de BNP Paribas REIM ou Swiss Life REIM. Precepta identifie également plus d'une centaine de groupes exploitants d'établissements de santé ou médico-sociaux déjà rompus à l'exercice ou cibles potentielles de cette stratégie immobilière.

 

L'analyse de Precepta au travers de 22 monographies régionales synthétiques permet d'identifier les perspectives de développement des activités sanitaires et médico-sociales et des candidats crédibles à l'externalisation.

 

Precepta analyse les performances des sociétés d'exploitation des cliniques et des EHPAD, la croissance du chiffre d'affaires, la marge opérationnelle qui constitue un élément fondamental pour évaluer la soutenabilité d'un loyer, le résultat net, le ROE, le taux d'endettement, la capacité de remboursement, les bilans et les comptes de résultat consolidés représentatifs des secteurs.



PLAN DE L’ÉTUDE

LA SYNTHÈSE EXÉCUTIVE

Destiné aux décideurs, ce document est volontairement concis, et met en relief les principaux enseignements à tirer de l'étude. Il a été conçu comme un document de travail pour stimuler la réflexion et préparer la prise de décision.

APPREHENDER LE MARCHE DE L'IMMOBILIER DE SANTE

Cette partie présente de manière synthétique les fondamentaux du métier, des éléments de cadrage sur le marché atypique de l'immobilier de santé ainsi qu'une analyse des forces en présence (caractéristiques et positionnements des principaux investisseurs bailleurs et exploitants preneurs)

Les fondamentaux et les spécificités de l'activité

Les métiers de l'immobilier de santé, les conditions d'exercice des investisseurs bailleurs, et notamment les statuts (SIIC, OPCI, PI, SGP…), les critères de sélection des murs et des exploitants preneurs, la structure des baux commerciaux et des loyers, le calcul des loyers et des ratios admissibles ou encore les rendements des actifs, et les conditions d'exercice des exploitants preneurs particulièrement encadrées (normes ERP, autorisations, contractualisation, orientation et planification, tarification et certification).

L'analyse des forces en présence : les investisseurs bailleurs

Les caractéristiques, les positionnements, les portefeuilles santé, les classements et les principales opérations des « immobilières santé » : Icade/Icade Santé, Gecina/Gecimed, Foncière des Régions/Foncière des Murs, Cofinimmo mais aussi les nouveaux entrants BNP Paribas REIM/HPF1, Swiss Life REIM/OPCI Santé, Primonial REIM/Primovie ou encore La Française/Pierval Santé

L'analyse des forces en présence : les exploitants preneurs

Les caractéristiques, les positionnements, les parcs, les classements et les principales opérations (restructurations, fusions/acquisitions, renouvellement des tours de table, etc.) des grands groupes d'exploitation de cliniques et/ou de maisons de retraite médicalisées : Ramsay Santé-Générale de Santé, Groupe Médipôle Sud Santé – Médi-Partenaires, Vitalia, Vedici, Capio, Vivalto Santé, Hospi Grand Ouest, Korian Medica, Orpéa, DomusVi, Le Noble Age Groupe, Colisée Patrimoine Group, Domiddep, Emera Exploitations, SGMR, Dolcea Creation GDP Vendôme, etc.

ANALYSER LES PERSPECTIVES DE DEVELOPPEMENT DU MARCHE A L'HORIZON 2020

Precepta identifie dans cette partie les déterminants décisifs d'évolution et les perspectives de développement du marché de l'immobilier de santé à l'horizon 2020.

Les mutations de l'environnement

L'analyse de l'influence des facteurs politiques, économiques et financiers, socioculturels, technologiques, environnementaux, législatifs et réglementaires

Les perspectives de développement à l'horizon 2020

Les déterminants décisifs d'évolution du marché (les moteurs et les freins, les opportunités et les menaces) et les prévisions scénarisées Precepta à l'horizon 2020

DECRYPTER LES STRATEGIES DE DEVELOPPEMENT DES ACTEURS

Cette partie identifie et analyse les principales stratégies de développement des groupes exploitants mais également les positionnements différenciés ainsi que les stratégies d'adaptation des investisseurs bailleurs au travers notamment d'études de cas.

Les stratégies de développement des groupes de cliniques

Les grandes tendances, les positionnements différenciés et les études de cas :

Ramsay Santé-Générale de Santé

Médipôle Sud Santé-Médi-Partenaires

Santé Cité

Hospi Grand Ouest

Les stratégies de développement des groupes de maisons de retraite

Les grandes tendances, les positionnements différenciés et les études de cas :

Korian Medica

Orpéa

DomusVI

Le Noble Age Groupe

Les stratégies d'adaptation des investisseurs bailleurs

Les grandes tendances, les positionnements différenciés et les études de cas :

Icade/Icade Santé

Gecina/Gecimed

LES EVOLUTIONS DE L'ACTIVITE ET DES MARGES DES EXPLOITANTS

Cette partie rassemble les données relatives à l'activité sur la période 2009-2013 et les perspectives d'activité à l'horizon 2015 des cliniques (MCO, SSR et PSY) et des EHPAD ainsi que des analyses financières menées à partir d'échantillons composés de sociétés d'exploitation de cliniques (MCO, SSR, et PSY) et d'EHPAD ayant déposé leurs comptes auprès des greffes des tribunaux de commerce entre 2009 et 2013. Ces analyses permettent de comprendre comment les opérateurs s'adaptent à l'évolution de la situation médico-économique en ajustant leurs charges et leurs facteurs d'activité (prix, volumes, turnover, gestion des flux entrants et sortants de patients, etc.).

L'activité et les marges des EHPAD (2009-2013)

Structure du chiffre d'affaires, évolutions tarifaires, croissance des volumes d'activité et évolution du chiffre d'affaires

Principaux ratios de performances

Structures du compte de résultat et du bilan

Ratios et indicateurs

Tendances 2014-2015

L'activité et les marges des cliniques MCO (2009-2013)

Structure du chiffre d'affaires, évolutions tarifaires, croissance des volumes d'activité et évolution du chiffre d'affaires

Principaux ratios de performances

Structures du compte de résultat et du bilan

Ratios et indicateurs

Tendances 2014-2015

L'activité et les marges des cliniques SSR (2009-2013)

Structure du chiffre d'affaires, évolutions tarifaires, croissance des volumes d'activité et évolution du chiffre d'affaires

Principaux ratios de performances

Structures du compte de résultat et du bilan

Ratios et indicateurs

Tendances 2014-2015

L'activité et les marges des cliniques PSY (2009-2013)

Structure du chiffre d'affaires, évolutions tarifaires, croissance des volumes d'activité et évolution du chiffre d'affaires

Principaux ratios de performances

Structures du compte de résultat et du bilan

Ratios et indicateurs

Tendances 2014-2015

LES INDICATEURS ECONOMIQUES ET FINANCIERS DES PRINCIPALES SOCIETES D'EXPLOITATION D'EHPAD, DE CLINIQUES MCO*, SSR OU PSY

Cette partie mesure, situe et compare les performances de 400 sociétés d'exploitation d'EHPAD ou de cliniques (MCO*, SSR et/ou PSY).

Les 100 plus importantes sociétés d'exploitation d'EHPAD, de clinique(s) MCO*, de clinique(s) SSR et de clinique(s) PSY sont analysées.

Cette analyse est constituée :

de fiches synthétiques de chacune des sociétés (informations générales, données de gestion et performances financières sous forme de graphiques et tableaux) ;

de tableaux comparatifs des opérateurs selon l'activité principale.

Les données analysées portent sur la période 2009-2013, selon la disponibilité des comptes.

Y compris les centres de dialyse

L'ANALYSE DU MARCHE A L'ECHELLE DES REGIONS

22 monographies présentent pour chaque région les principales données clés, un état des lieux des forces en présence (les groupes de cliniques et de maisons de retraite mais aussi les principaux établissements publics, les ESPIC et les établissements privés à but non lucratif) et les perspectives de développement quantitatif comme qualitatif des activités sanitaires et médico-sociales au regard des besoins et des schémas régionaux d'organisation sanitaire et médico-sociale (2012-2016) publiés.

LA SYNTHÈSE EXÉCUTIVE

Destiné aux décideurs, ce document est volontairement concis, et met en relief les principaux enseignements à tirer de l'étude. Il a été conçu comme un document de travail pour stimuler la réflexion et préparer la prise de décision.

APPREHENDER LE MARCHE DE L'IMMOBILIER DE SANTE

Cette partie présente de manière synthétique les fondamentaux du métier, des éléments de cadrage sur le marché atypique de l'immobilier de santé ainsi qu'une analyse des forces en présence (caractéristiques et positionnements des principaux investisseurs bailleurs et exploitants preneurs)

Les fondamentaux et les spécificités de l'activité

Les métiers de l'immobilier de santé, les conditions d'exercice des investisseurs bailleurs, et notamment les statuts (SIIC, OPCI, PI, SGP…), les critères de sélection des murs et des exploitants preneurs, la structure des baux commerciaux et des loyers, le calcul des loyers et des ratios admissibles ou encore les rendements des actifs, et les conditions d'exercice des exploitants preneurs particulièrement encadrées (normes ERP, autorisations, contractualisation, orientation et planification, tarification et certification).

L'analyse des forces en présence : les investisseurs bailleurs

Les caractéristiques, les positionnements, les portefeuilles santé, les classements et les principales opérations des « immobilières santé » : Icade/Icade Santé, Gecina/Gecimed, Foncière des Régions/Foncière des Murs, Cofinimmo mais aussi les nouveaux entrants BNP Paribas REIM/HPF1, Swiss Life REIM/OPCI Santé, Primonial REIM/Primovie ou encore La Française/Pierval Santé

L'analyse des forces en présence : les exploitants preneurs

Les caractéristiques, les positionnements, les parcs, les classements et les principales opérations (restructurations, fusions/acquisitions, renouvellement des tours de table, etc.) des grands groupes d'exploitation de cliniques et/ou de maisons de retraite médicalisées : Ramsay Santé-Générale de Santé, Groupe Médipôle Sud Santé – Médi-Partenaires, Vitalia, Vedici, Capio, Vivalto Santé, Hospi Grand Ouest, Korian Medica, Orpéa, DomusVi, Le Noble Age Groupe, Colisée Patrimoine Group, Domiddep, Emera Exploitations, SGMR, Dolcea Creation GDP Vendôme, etc.

ANALYSER LES PERSPECTIVES DE DEVELOPPEMENT DU MARCHE A L'HORIZON 2020

Precepta identifie dans cette partie les déterminants décisifs d'évolution et les perspectives de développement du marché de l'immobilier de santé à l'horizon 2020.

Les mutations de l'environnement

L'analyse de l'influence des facteurs politiques, économiques et financiers, socioculturels, technologiques, environnementaux, législatifs et réglementaires

Les perspectives de développement à l'horizon 2020

Les déterminants décisifs d'évolution du marché (les moteurs et les freins, les opportunités et les menaces) et les prévisions scénarisées Precepta à l'horizon 2020

DECRYPTER LES STRATEGIES DE DEVELOPPEMENT DES ACTEURS

Cette partie identifie et analyse les principales stratégies de développement des groupes exploitants mais également les positionnements différenciés ainsi que les stratégies d'adaptation des investisseurs bailleurs au travers notamment d'études de cas.

Les stratégies de développement des groupes de cliniques

Les grandes tendances, les positionnements différenciés et les études de cas :

Ramsay Santé-Générale de Santé

Médipôle Sud Santé-Médi-Partenaires

Santé Cité

Hospi Grand Ouest

Les stratégies de développement des groupes de maisons de retraite

Les grandes tendances, les positionnements différenciés et les études de cas :

Korian Medica

Orpéa

DomusVI

Le Noble Age Groupe

Les stratégies d'adaptation des investisseurs bailleurs

Les grandes tendances, les positionnements différenciés et les études de cas :

Icade/Icade Santé

Gecina/Gecimed

LES EVOLUTIONS DE L'ACTIVITE ET DES MARGES DES EXPLOITANTS

Cette partie rassemble les données relatives à l'activité sur la période 2009-2013 et les perspectives d'activité à l'horizon 2015 des cliniques (MCO, SSR et PSY) et des EHPAD ainsi que des analyses financières menées à partir d'échantillons composés de sociétés d'exploitation de cliniques (MCO, SSR, et PSY) et d'EHPAD ayant déposé leurs comptes auprès des greffes des tribunaux de commerce entre 2009 et 2013. Ces analyses permettent de comprendre comment les opérateurs s'adaptent à l'évolution de la situation médico-économique en ajustant leurs charges et leurs facteurs d'activité (prix, volumes, turnover, gestion des flux entrants et sortants de patients, etc.).

L'activité et les marges des EHPAD (2009-2013)

Structure du chiffre d'affaires, évolutions tarifaires, croissance des volumes d'activité et évolution du chiffre d'affaires

Principaux ratios de performances

Structures du compte de résultat et du bilan

Ratios et indicateurs

Tendances 2014-2015

L'activité et les marges des cliniques MCO (2009-2013)

Structure du chiffre d'affaires, évolutions tarifaires, croissance des volumes d'activité et évolution du chiffre d'affaires

Principaux ratios de performances

Structures du compte de résultat et du bilan

Ratios et indicateurs

Tendances 2014-2015

L'activité et les marges des cliniques SSR (2009-2013)

Structure du chiffre d'affaires, évolutions tarifaires, croissance des volumes d'activité et évolution du chiffre d'affaires

Principaux ratios de performances

Structures du compte de résultat et du bilan

Ratios et indicateurs

Tendances 2014-2015

L'activité et les marges des cliniques PSY (2009-2013)

Structure du chiffre d'affaires, évolutions tarifaires, croissance des volumes d'activité et évolution du chiffre d'affaires

Principaux ratios de performances

Structures du compte de résultat et du bilan

Ratios et indicateurs

Tendances 2014-2015

LES INDICATEURS ECONOMIQUES ET FINANCIERS DES PRINCIPALES SOCIETES D'EXPLOITATION D'EHPAD, DE CLINIQUES MCO*, SSR OU PSY

Cette partie mesure, situe et compare les performances de 400 sociétés d'exploitation d'EHPAD ou de cliniques (MCO*, SSR et/ou PSY).

Les 100 plus importantes sociétés d'exploitation d'EHPAD, de clinique(s) MCO*, de clinique(s) SSR et de clinique(s) PSY sont analysées.

Cette analyse est constituée :

de fiches synthétiques de chacune des sociétés (informations générales, données de gestion et performances financières sous forme de graphiques et tableaux) ;

de tableaux comparatifs des opérateurs selon l'activité principale.

Les données analysées portent sur la période 2009-2013, selon la disponibilité des comptes.

Y compris les centres de dialyse

L'ANALYSE DU MARCHE A L'ECHELLE DES REGIONS

22 monographies présentent pour chaque région les principales données clés, un état des lieux des forces en présence (les groupes de cliniques et de maisons de retraite mais aussi les principaux établissements publics, les ESPIC et les établissements privés à but non lucratif) et les perspectives de développement quantitatif comme qualitatif des activités sanitaires et médico-sociales au regard des besoins et des schémas régionaux d'organisation sanitaire et médico-sociale (2012-2016) publiés.

Principales « immobilières de santé » et sociétés de gestion

BNP PARIBAS REIM FRANCE

COFINIMMO

EURYALE ASSET MANAGEMENT

FONCIERE DES MURS

FONCIERE DES REGIONS

GECINA

GECIMED

ICADE

ICADE SANTE

IMMOBILIERE DE SANTE

LA FRANCAISE

OPCI AMUNDI IMMOBILIER NOVATION SANTE

OPCI HEALTH PROPERTY FUND 1

PRIMONIAL REIM

OPCI SANTE

SCPI PIERVAL SANTE

SCPI PRIMOVIE

SWISS LIFE REIM

Principaux groupes exploitants d'EHPAD et/ou de cliniques

ALMAVIVA SANTE

C2S

CAPIO

COLISEE PATRIMOINE GROUP

DIAVERUM

DOLCEA CREATION GDP VENDOME

DOMUSVI

DOMIDEP

EMERA EXPLOITATIONS

FRESENIUS MEDICAL CARE-NEPHROCARE FRANCE

GBNA

GIE SANTE & RETRAITE

GROUPE 3H

GROUPE AMBROISE PARE-PIERRE CHEREST-HARTMANN

GROUPE COGESTHO

GROUPE COURLANCY

GROUPE KAPA SANTE

GROUPE MAISONS DE FAMILLE

GROUPE MEDIPOLE SUD SANTE/MEDI-PARTENAIRES

GROUPE OMEGA

GROUPE SAINT GATIEN/SALVIA SANTE

GROUPE SAINTE MARGUERITE

HOSPI GRAND OUEST

HEXAGONE HOSPITALISATION SUD EST

HPM

INICEA

KORIAN MEDICA

LE NOBLE AGE GROUPE

MEDEOS

OC SANTE

OMERIS

ORPEA

PHILOGERIS RESIDENCES

RAMSAY SANTE/GENERALE

DE SANTE

RESIDALYA

SGMR

SGMR OUEST

SIGMA

VEDICI

VITALIA

VIVALTO SANTE

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- Identification des modèles d’affaires performants et les stratégies gagnantes


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