Promotion immobilière de logements

 Prévisions à l’horizon 2013 – Performances financières 

des opérateurs – Paysage concurrentiel et forces en présence

 La visibilité du secteur se réduit

Les capacités d’adaptation des promoteurs immobiliers vont être mises à l’épreuve à brève échéance. La profession va être en effet être touchée par des bouleversements économiques et réglementaires :

• la fin programmée du dispositif Scellier, l’un des principaux soutiens du secteur ces dernières années, fin 2012 va avoir des répercussions importantes ;
• l’atonie de la croissance française à l’horizon 2013. La confiance des ménages sera encore en berne du fait d’un taux de chômage durablement élevé. Le crédit va devenir plus rare et plus cher avec le resserrement des conditions de prêt des banques et la hausse à venir des taux d’emprunt immobiliers. Or, environ 90% des ventes sont financés à crédit.

Le maintien des aides à l’accession à la propriété sera décisif pour soutenir les ventes dans le neuf. Le recentrage du PTZ+ sur ce segment pourrait ainsi lui donner un avantage comparatif par rapport à l’ancien. Compte tenu de ces contraintes et facteurs de soutien, les experts de Xerfi pronostiquent une progression des ventes de logement neufs en 2012 avant un reflux en 2013.

Les pressions à la hausse sur les prix sont fortes

Les promoteurs devront gérer la transition de la fin du dispositif Scellier dans un contexte de pressions à la hausse sur les prix. Ces derniers vont d’ailleurs continuer à augmenter à l’horizon 2013 mais de façon plus modérée. La généralisation des bâtiments basse consommation (BBC) renchérit en effet les coûts de production : matériaux, prestations, etc. Les marges des promoteurs seront donc orientées à la baisse à l’horizon 2012 selon l’analyse financière réalisée parXerfi. Le taux d’excédent brut d’exploitation perdra ainsi 4 points et le taux de résultat net 2 points entre 2010 et 2012. Ces évolutions seront moins heurtées que celles des exercices 2008/2009 car les changements, plus structurels, ont été mieux anticipés.

La montée en compétence obligatoire dans le BBC

La question de l’éco construction est au cœur des problématiques des promoteurs. Au-delà de la question des coûts, l’ensemble des opérateurs se préparent en effet à l’échéance du 1^er janvier 2013. Ils multiplient donc les projets pour monter en compétences et capitaliser sur les retours d’expérience. Ainsi, des groupes comme Bouygues Immobilier, BNPParibasRealEstate ou Akerys ont récemment inauguré des logements BBC. Les acteurs lancent également des nouvelles offres et des initiatives pour améliorer les méthodes de construction. Nexity collabore ainsi avec ArcelorMittal pour construire plus vite et moins cher, et a réalisé un guide de bonnes pratiques pour l’ensemble de ses filiales. Bouygues Immobilier a de son côté créé une offre de conseil en projets éco-urbains pour les collectivités locales.

Les leaders diversifient leurs activités

L’étude de Xerfipropose un panorama des leaders de la promotion immobilière de logements et de leurs principaux axes de développement. Elle s’attarde notamment sur :

•  les filiales des majors du BTP. Bouygues Immobilier, Vinci Immobilier et Eiffage Immobilier tirent partie de leur expérience de constructeurs pour capitaliser sur les bonnes pratiques dans l’écoconstruction. Bouygues Immobilier s’efforce de son côté de renforcer son activité de construction de maisons individuelles ;
•  les opérateurs diversifiés comme Icade, Altarea-Cogedim, Nexity, Sogeprom ou BNP Paribas Real Estate interviennent largement dans le non résidentiel, les services ou ont une activité de foncière. Ces métiers leur permettent d’amortir les variations du marché immobilier neuf ;
•  les spécialistes du logement, comme Bouwfond Marignan ou Kaufman & Broad, cherchent à consolider leurs positions dans le logement, tout en investissant d’autres segments tels que, pour ce dernier, les résidences pour étudiants ou le tourisme. 

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